Seconda casa, come spendere meno di imposte al rogito

• Perché acquistare la seconda casa
• Quanto costa comprare la seconda casa
• Come poter risparmiare nell’acquisto
• Figlio e casa sulla carta, cosa sapere prima di firmare

Lo stesso bilocale al mare da 180.000 euro può costare di imposte poco meno di 1.500 euro oppure 18.600: cambia tutto a seconda di chi vende e di chi lo intesta. Alcune strade per spendere meno sulla seconda casa sono semplici, altre funzionano solo con requisiti precisi, ed è utile saperlo prima di firmare il compromesso.

Perché acquistare la seconda casa

Sono molte le esigenze che possono spingere una famiglia a valutare l’opportunità di acquistare una seconda casa. Con il termine “seconda casa”, ci si riferisce ad un immobile ulteriore e aggiuntivo, rispetto alla prima casa. Quest’ultima, normalmente, è, invece, proprio la casa in cui si abita e si conduce gran parte della propria vita familiare.

Un’ipotesi in cui può risultare opportuno comprare una seconda ed ulteriore casa, è quella della persona che sia, per esigenze lavorative, una pendolare. Dunque, oltre alla normale casa di abitazione, può aver bisogno di un ulteriore appoggio, durante alcuni periodi dell’anno, o determinati giorni della settimana. Ancora un altro caso, in cui si possa valutare conveniente l’acquisto di un secondo immobile, è quello della tipica casa in zona di villeggiatura, che possa essere una casa in una località marittima, oppure una casa in montagna.

Qualunque siano le ragioni concrete, per le quali si decide di comprare la seconda casa, ecco qualche informazione utile per scegliere.

Comprare una seconda casa in montagna

Spesso l’Italia viene associata ad una meta per le vacanze estive grazie ai suoi lunghi e meravigliosi litorali. Tuttavia non è da dimenticare lo splendido paesaggio montano che può offrire la nostra penisola.

Da nord a sud si può scegliere di comprare casa anche in montagna sia per le vacanze sia per un investimento. Si pensi ad esempio in quest’ultimo caso a coloro che decidono di comprare casa per trasformarla in un b&b.

La montagna viene scelta non solo da coloro che amano le località sciistiche, ma anche da chi ama le baite tranquille immerse nella natura che rappresentano piccoli angoli di paradiso.

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Quanto costa comprare la seconda casa

Le prime informazioni, di sicura utilità, sono quelle relative ai costi e alle spese, connessi alla stipula del contratto di compravendita della seconda casa.

Nel caso in cui si acquisti la casa da un soggetto privato:

• L’imposta di registro sconterà un’aliquota pari al 9% del valore catastale (minimo 1.000 euro);
• L’imposta ipotecaria avrà un ammontare pari a 50 euro;
• L’imposta catastale avrà un ammontare pari a 50 euro.

Nel caso in cui si acquisti la casa da costruttore, entro i 5 anni dalla fine dei lavori:

• La vendita sarà soggetta ad imposta sul valore aggiunto (IVA), con aliquota pari al 10%;
• L’imposta di registro sarà fissa, e avrà ammontare pari a 200 euro;
• L’imposta ipotecaria avrà un ammontare pari a 200 euro;
• L’imposta catastale avrà un ammontare pari a 200 euro;

Ai costi elencati, dovrà essere aggiunto l’onorario del notaio, che, comunque, costituisce spesso solo una piccola fetta dell’ammontare complessivo. L’onorario notarile varia a seconda del professionista: per avere un quadro più chiaro delle spese nel loro complesso, è possibile chiedere gratuitamente un preventivo per la seconda casa sulla piattaforma: di solito i notai rispondono in poche ore.

Un riferimento con cifre reali: nella pagina sui notai di Roma NotaioFacile indica, secondo le rilevazioni di mercato, un onorario per una compravendita prima casa tra 900 e 6.000 euro circa, e tra 1.900 e 12.000 euro con il mutuo; per una seconda casa l’onorario dipende allo stesso modo dal valore e dalle verifiche, ed è il preventivo a indicarlo. La stessa pagina cita Piazza Bologna, San Lorenzo e Ostiense tra le zone universitarie in cui si compra la seconda casa da affittare agli studenti.

Come poter risparmiare nell’acquisto

Oltre ad acquistare la seconda casa sostenendo le spese ora elencante, esistono altri modi per poter risparmiare, con l’aiuto del notaio, che di norma può illustrare le soluzioni adatte al caso concreto. Vediamo nel dettaglio quali potrebbero essere alcune di queste soluzioni.

Intestare la casa ad altre persone

Uno dei modi per poter risparmiare nel comprare una casa successiva alla prima, è quella di attribuire la titolarità della casa ad altri soggetti, cioè intestare la casa ad altre persone, come, per esempio, ad un figlio.

Uno strumento mediante il quale è possibile attuare questa strada è il contratto a favore di terzo, qualora non si voglia che il figlio, al quale si intesta l’immobile, debba sostenere alcuna spesa o onere. In questo caso il risparmio consiste nel fatto che, relativamente al soggetto a cui si intesta l’immobile, potrebbe trattarsi della prima casa di abitazione. Questo consentirebbe di poter godere delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa in esame, che comportano un notevole risparmio in termini di pagamento delle imposte. Il risparmio vale però solo se i requisiti sono del figlio, come spiegato nella pagina sull’acquisto della casa per un figlio maggiorenne.

Comprare un immobile in corso di costruzione

Un’altra soluzione volta a consentire un risparmio di spesa, qualora non si voglia intestare la casa ad altri soggetti, è quella di scegliere un immobile che non sia già terminato, ma che sia ancora in corso di costruzione.

In questo modo il prezzo può essere più basso di quello di un complesso abitativo già rifinito e completo, e la legge prevede tutele specifiche per chi compra. Dal costruttore, però, la seconda casa paga l’IVA al 10% sul prezzo, che spesso pesa più del 9% sul valore catastale dovuto comprando da un privato.

Relativamente alle tutele, nel caso in cui si acquisti dal costruttore, lo stesso sarà tenuto a premunirsi e a consegnare, questa documentazione:

• una fideiussione, che garantisca le somme che ha riscosso e dovrà riscuotere, fino a che la costruzione dell’immobile non sia completata e la proprietà dell’immobile non sia definitivamente trasferita al compratore;
• una polizza assicurativa indennitaria, di durata decennale, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori di edificazione. Questa polizza servirà a coprire i danni materiali e diretti all'immobile, che possono derivare sia dalla sua rovina totale o parziale, ma anche da gravi difetti della costruzione, che si sono manifestati successivamente alla stipula del definitivo di vendita.

Scegliere una multiproprietà

Una soluzione un po’ diversa dalle altre, ma che consente comunque di risparmiare, è quella di scegliere un immobile in regime di multiproprietà, quindi in comunione con altre persone, e sulla base di un regolamento che ne preveda il godimento a turno.

La scelta della multiproprietà è utile soprattutto nel caso in cui l’acquisto della seconda casa sia spinto dalle finalità di villeggiatura; quindi, qualora si scelga una casa che sia in una zona di mare, una zona di montagna oppure una città d’arte, a seconda del posto che si preferisce per trascorrere le vacanze, a medio e lungo termine.

Come trovare il notaio per comprare la seconda casa

Trovare un notaio non è un’impresa difficile, poiché la nostra penisola offre molteplici professionisti del settore notarile. Per semplificare la ricerca e contattare direttamente il professionista senza intermediari è possibile utilizzare anche questa piattaforma di NotaioFacile, indicando la zona di interesse e la tipologia di atto, in questo caso acquisto immobile residenziale, indicando nel modulo che si tratta di acquisto seconda casa ovvero senza agevolazioni fiscali previste esclusivamente per la prima casa.

Con zona di interesse ci si riferisce alla zona che meglio si adatta alle esigenze del rogito, non essendo obbligatorio che il notaio venga selezionato fra i professionisti del proprio luogo di residenza, e neanche che venga scelto nel Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto dell’eventuale contratto di compravendita, o preliminare.

Perché rivolgersi al notaio da subito

Il notaio che effettua dei controlli prima del rogito può aiutare a capire se la casa risponde alle proprie esigenze, analizzandola sotto molteplici punti di vista: di norma verifica al catasto la planimetria della casa e riporta nell’atto i titoli edilizi con cui è stata costruita. La verifica che la casa corrisponda davvero a quei titoli, e non abbia parti abusive, è buona norma affidarla anche a un tecnico.

Si tratta di un passaggio importante prima di decidere se comprare una casa o meno: scoprire in un secondo momento che qualcosa non è andato per il verso giusto non sarebbe piacevole.

Figlio e casa sulla carta, cosa sapere prima di firmare

Se intesto la seconda casa a mio figlio e lui non sposta la residenza, cosa rischio?

Le agevolazioni prima casa dipendono dai requisiti di chi compra, cioè del figlio: residenza nel Comune entro 18 mesi oppure lavoro in quel Comune, nessun’altra casa nello stesso Comune e nessun’altra comprata con le agevolazioni. Se mancano, l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza di imposta con una sanzione del 30% e gli interessi. È buona norma verificarlo con il notaio prima del compromesso.

Comprando la seconda casa sulla carta si paga l’IVA anche sugli acconti?

Sì, se vende l’impresa costruttrice: ogni acconto versato prima del rogito viene fatturato con l’IVA, al 10% per una seconda casa non di lusso, e il saldo al rogito. Registro, ipotecaria e catastale si pagano invece in misura fissa, 200 euro ciascuna.