Villetta a schiera dal costruttore o da privato, cosa cambia
- L’acquisto di una villetta a schiera: cenni generali
- L’acquisto da società
- L’acquisto di una villetta a schiera in condominio
- L’acquisto di villette a schiera di lusso
- Documenti per il rogito dal notaio
- Quanto costa il rogito notarile di acquisto di una villetta a schiera?
- Prima di firmare per una villetta a schiera
L’acquisto di una villetta a schiera: cenni generali
La villetta a schiera è una tipologia di abitazione costituita da una serie di edifici di tipo indipendente, posti l’una attaccata all’altra, in modo tale da costituire complessivamente un unico grande edificio posto in senso orizzontale.
Di regola, si tratta di villette poste su due piani al massimo, con uno spazio antistante con funzione di cortile o giardino e degli spazi adibiti a posto auto. L’acquisto di questo tipo di casa, come qualsiasi altro, deve effettuarsi con un rogito notarile, nel quale specificare la provenienza e i relativi diritti spettanti a ciascun titolare dell’abitazione.
La differenza tra l’acquisto di una villetta a schiera e una villa indipendente non risiede in molti elementi, salvo alcune questioni relative ai diritti di uso degli spazi antistanti, eventuali servitù e diritti comuni, nonché la partecipazione o meno al condominio. Vediamo nel dettaglio come procedere.
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L’acquisto da società
Molto spesso quando si parla di acquisto di una villetta a schiera si tratta di acquisto da società in quanto questo tipo di abitazione viene generalmente edificato su scala da imprese edili che poi provvedono alla vendita delle stesse.
Ciò potrebbe determinare in termini di tassazione e di trattamento fiscale del rogito notarile l’applicazione e la sottoposizione dell’atto a IVA, quando l’impresa costruttrice vende entro cinque anni dalla fine dei lavori. In caso contrario, se si tratta di acquisto da privato si applicherebbero le normale imposte previste per gli acquisti a seconda delle agevolazioni di cui si può usufruire, a seconda che si tratti di prima o seconda casa. Con la prima casa si può usufruire delle agevolazioni pagando come imposta di registro solo il 2%, di norma sul valore catastale con il prezzo valore.
Per chi compra la differenza si vede subito nelle imposte. Semplificando, queste sono le aliquote principali, a seconda di chi vende e del tipo di acquisto:
Le percentuali non si confrontano direttamente: tra privati il registro si calcola di norma sul valore catastale, l’IVA sul prezzo. Con l’IVA si aggiungono registro, ipotecaria e catastale fisse da 200 euro ciascuna; tra privati ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna. Dal 2027 le imposte indirette passano nel nuovo testo unico (D.Lgs. 123/2025): è buona norma verificare con il notaio quelle in vigore alla data del rogito.
L’acquisto di una villetta a schiera in condominio
Molto spesso le villette a schiera sono in numero inferiore a dieci, ma non è una regola. Quando si pensa al condominio, si pensa a un edificio che si estende in verticale, con vari appartamenti e parti comuni, quali scale, ascensore, cortile condominiali. Tutto ciò non è la regola in quanto anche le villette a schiera poste in un comprensorio con parti comuni possono costituire un condominio. Non serve un atto per farlo nascere: le regole del condominio si applicano, in quanto compatibili, ogni volta che più unità o più edifici hanno parti comuni (art. 1117-bis c.c.). Il numero conta per altro: con più di otto condomini serve un amministratore, con più di dieci un regolamento (artt. 1129 e 1138 c.c.).
In ogni caso, i proprietari delle villette possono comunque darsi delle regole comuni e ciò può essere utile ad esempio per regolare il passaggio sulla strada comune antistante le villette, oppure l’installazione di un cancello di ingresso alle villette. Si può, dunque, redigere un regolamento di condominio per la manutenzione straordinaria e ordinaria di queste parti comuni.
Questo è importante in sede di acquisto dal Notaio: nel rogito, di norma, si dà conto dell’eventuale presenza di un condominio, del pagamento delle spese condominiali e delle quote millesimali relative alla villetta acquistata.
L’acquisto del posto auto annesso alla villetta
Quando si acquista una villetta a schiera è possibile prevedere l’acquisto di una pertinenza quale un posto auto oppure un box, generalmente costruiti al piano terra delle stesse. Spesso si tratta di locali catastalmente separati dalla villetta a schiera, che possono essere acquistati o meno, a seconda delle esigenze dell’acquirente.
Nel caso di agevolazioni prima casa di cui si è usufruito per l’acquisto della villetta, è possibile usufruire di agevolazioni anche per l’acquisto del box annesso, una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. In alternativa all’acquisto di un box, è possibile che si preveda congiuntamente all’acquisto della villetta l’acquisto dell’uso esclusivo di una parte di cortile.
Piuttosto che acquistare appositamente un posto auto o garage, è possibile prevedere che ognuno dei proprietari delle villette acquisti una sorta di diritto di parcheggio su una parte di cortile, che viene definito spesso negli atti diritto di uso. Questo diritto di uso viene esercitato con le modalità stabilite in primis nel rogito notarile e, in secondo luogo, anche nei regolamenti condominiali.
Su questa formula, però, la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 28972/2020) ha posto un limite: un «uso esclusivo» perpetuo di una parte comune, creato dalle parti come diritto reale, non è ammesso. Per il posto auto restano la proprietà esclusiva della porzione, il diritto d’uso previsto dal Codice Civile , che però non si può cedere né affittare (art. 1024 c.c.), oppure un accordo che vincola solo le parti. Per chi compra è buona norma chiedere al notaio, prima del rogito, quale di queste sia la propria situazione e cosa accadrà quando rivenderà la villetta.
L’acquisto di villette a schiera di lusso
Quando si acquista una villetta a schiera occorre porsi la questione se eventualmente possa configurare un’abitazione di lusso o di pregio. Ciò è importante in quanto un eventuale rientro dell’immobile in questa categoria, determinerebbe un incremento del costo relativo alle spese fiscali. In questo caso, infatti, l’acquirente non potrebbe beneficiare delle agevolazioni prima casa e quindi pagare l’imposta di registro al 2% del valore catastale.
Si fa questa precisione perché oggi a decidere è la categoria catastale: sono escluse dalle agevolazioni le abitazioni in categoria A/1, A/8 e A/9, e per verificarlo basta la visura della villetta.
Documenti per il rogito dal notaio
Per acquistare una villetta a schiera occorrono una serie di documenti, generalmente necessari per qualunque acquisto di una casa adibita ad abitazione. In primo luogo il costruttore deve mettere a disposizione i permessi di costruire, salvo che si tratti di acquisto da privato a privato, caso in cui sarà stesso il venditore a occuparsene.
Occorre l’atto di provenienza dal privato venditore, salvo che la società costruisca e venda le villette direttamente. In questo caso, sarà necessario avere l’atto di provenienza del terreno sul quale poi le villette sono state edificate. Come in tutti gli altri rogiti notarili di acquisto di un immobile abitativo, serve anche l’attestato di prestazione energetica: nell’atto chi compra dichiara di averlo ricevuto e una copia va allegata (art. 6 D.Lgs. 192/2005).
Se la villetta si compra dal costruttore quando è ancora da costruire o da finire, la legge prevede tutele specifiche per chi compra: per le somme versate prima del rogito il costruttore deve consegnare una fideiussione (art. 2 D.Lgs. 122/2005) e, al rogito, una polizza assicurativa decennale per i danni da gravi difetti costruttivi (art. 4); inoltre il rogito non si può stipulare se il mutuo del costruttore non è stato frazionato o l’ipoteca cancellata (art. 8). Il quadro completo è nella pagina su come tutelarsi quando si compra casa da un costruttore e in quella sul frazionamento del mutuo edilizio.
Quanto costa il rogito notarile di acquisto di una villetta a schiera?
Occorre in primo luogo pagare l’onorario del Notaio più IVA. Oltre a questo, occorre convenire un corrispettivo con il venditore, che potrà essere pagato con i mezzi di pagamento prescelti dalle parti, nei limiti di legge. Per quanto concerne le spese fiscali, esse concernono in primo luogo, quando si compra da un privato, l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale, oppure al 9% dello stesso in caso di acquisto in seconda casa; comprando dall’impresa con IVA valgono invece le aliquote viste sopra. A ciò fa eccezione l’ipotesi in cui la villetta costituisca una abitazione di lusso.
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Prima di firmare per una villetta a schiera
Chi paga le spese condominiali arretrate della villetta?
Il venditore ne resta tenuto, ma chi compra risponde in solido con lui per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Per questo è buona norma chiedere all’amministratore, prima del rogito, la situazione dei pagamenti.
Il giardino davanti alla villetta è mio o comune?
Dipende dal titolo: può essere di proprietà esclusiva, comune con le altre villette o oggetto di un uso esclusivo. Per legge cortili e aree di parcheggio si presumono comuni, se dal titolo non risulta il contrario (art. 1117 c.c.); visura ed estratto di mappa aiutano a capire cosa si compra davvero.
Cosa succede se il costruttore va in crisi prima del rogito?
Per le somme versate prima del rogito di una villetta ancora da costruire, il costruttore deve consegnare una fideiussione, che garantisce la restituzione di quanto pagato se l’impresa entra in una situazione di crisi, ad esempio un pignoramento o una procedura concorsuale (artt. 2 e 3 D.Lgs. 122/2005). Cosa accade negli altri casi lo spiega la pagina sull’acquisto da un costruttore che fallisce.
