Frazionamento casa e perdita agevolazioni fiscali
- Comprare casa dal notaio per ricavarne due
- Come si ricavano due case: il frazionamento catastale
- Frazionamento catastale e bonus prima casa
- Come si perdono i benefici prima casa
- Preventivo notarile acquisto casa
Comprare casa dal notaio per ricavarne due
Frazionare non fa perdere le agevolazioni, vendere sì
Chi ha comprato con le agevolazioni prima casa può dividere l’immobile in due unità senza perdere nulla: il frazionamento non è un trasferimento e non tocca i requisiti. Il problema nasce solo se una delle due unità viene venduta prima di cinque anni dall’acquisto: in quel caso la decadenza scatta, ma solo per la porzione venduta, e si evita comprando un’altra abitazione principale entro un anno dalla vendita. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 31/E del 2006 e lo ha confermato la Cassazione nel 2019.
L’acquisto di una casa è un passo molto importante e significativo nella vita di una persona, spesso frutto di sacrifici e rinunce protratti per diversi anni. Tale investimento immobiliare richiede un’importante riflessione, soprattutto se viene effettuato in prospettiva di lavori strutturali importanti.
Potrebbe, infatti, accadere che una casa molto grande, con ampi spazi, venga acquistata per ricavare per due unità immobiliari, a seguito di interventi edilizi e frazionamenti catastali.
Ma cosa c’è da sapere se si tratta di una prima casa? È possibile usufruire delle agevolazioni fiscali anche nel caso in cui si decida di dividere la casa in due appartamenti? Vediamo cosa c’è da sapere e perché occorre rivolgersi sempre ad esperti del settore come il notaio, per evitare di commettere errori.
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Come si ricavano due case: il frazionamento catastale
Quando si parla di dividere la casa dal punto di vista strutturale, si fa riferimento a uno specifico procedimento chiamato frazionamento catastale, che deve essere curato da un tecnico abilitato in materia.
Nel rogito notarile, infatti, l’oggetto del trasferimento immobiliare, deve essere individuato in modo specifico e pertanto è necessario che la nuova porzione di casa abbia dei nuovi dati catastali, quindi, una rinnovata identificazione catastale.
In questo caso, si provvederà anche a depositare una nuova planimetria: ciò risulta essere importante in quanto, per effetto del frazionamento, dovranno considerarsi due unità abitative separate, ciascuna con i propri dati catastali e la propria rappresentazione grafica, e senza questo allineamento catastale nessuna delle due potrà essere venduta.
Quando viene fatto il frazionamento catastale
Il frazionamento catastale potrebbe ritenersi necessario tutte le volte in cui, ad esempio, si sia comprato un immobile in comproprietà e lo si voglia quindi dividere in due parti non solo dal punto di vista giuridico, ma anche strutturale.
Frazionare un’unità abitativa vuol dire rispettare uno specifico procedimento che consente di dividere una casa di un due unità immobiliari in modo lecito senza, dover incorrere in problemi giuridici e legali in un momento successivo.
Inoltre la necessità potrebbe sorgere anche da altre esigenze pratiche: si pensi al caso in cui un genitore abbia comprato una casa e intenda trasferirne parte di essa al proprio figlio. Pertanto le ragioni che possono spingere a pensare di dividere una casa, possono essere le più disparate, ma occorre prestare attenzione alle conseguenze dal punto di vista fiscale.
Frazionamento catastale e bonus prima casa
Il problema che si pone in materia fiscale, è cosa succede a coloro che abbiano beneficiato delle agevolazioni fiscali prima casa, qualora decidessero di frazionare la casa, ricavandone due unità immobiliari.
La tematica è molto interessante per gli esperti del settore ed oggetto di dibattito.
Infatti per la suddetta questione si è dovuta esprimere l’Agenzia delle Entrate per chiarire i possibili scenari e le conseguenze che ne derivano, qualora si decidesse di frazionare una casa comprata dal notaio, usufruendo le agevolazioni fiscali.
Come si perdono i benefici prima casa
Per evitare di perdere i benefici fiscali della prima casa non basta semplicemente avere i requisiti previsti dalla legge il giorno della stipula del rogito notarile, ma è necessario stare attenti a cosa è possibile fare e cosa invece non è possibile compiere nei cinque anni successivi.
Le cause di decadenza sono tre: vendere l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto senza comprare, entro un anno dalla vendita, un’altra casa da adibire ad abitazione principale; non trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi, se al momento dell’acquisto non la si aveva già; rendere dichiarazioni false nell’atto. Non esiste invece alcun obbligo di conservare la residenza per cinque anni: una volta trasferita nei termini, ci si può spostare senza conseguenze.
Il frazionamento in sé non rientra tra queste cause, perché non comporta alcun passaggio di proprietà. Se però una delle due unità ricavate viene venduta prima dei cinque anni, si decade dalle agevolazioni limitatamente alla porzione venduta, come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 31/E del 2006; e se vengono vendute entrambe con atti separati, l’Agenzia ha tre anni dall’ultima vendita per contestare la decadenza (Cassazione, ordinanza 1833/2019). Anche in questo caso la decadenza si evita comprando un’altra abitazione principale entro un anno dalla vendita, con diritto al credito d’imposta.
Quanto si paga se si perdono le agevolazioni prima casa
Qualora si decida di vendere una delle due unità ricavate dalla casa comprata con le agevolazioni fiscali, prima che siano decorsi cinque anni e senza riacquistare, occorre essere consapevoli delle conseguenze che possono derivarne.
In questo caso l’Agenzia delle Entrate provvederà a recuperare le somme di denaro che erano state risparmiate al momento del primo rogito notarile, cioè la differenza tra l’imposta ordinaria del 9% e quella agevolata del 2% sulla porzione venduta (le aliquote sono nella pagina su tasse e imposte). Purtroppo non solo richiederà quelle somme di denaro dovute, ma vi saranno da pagare anche degli interessi e una sanzione del 30% della differenza. Il Fisco considera il soggetto che non rispetti quanto affermato nel rogito notarile, un contribuente mendace, che non si è impegnato in maniera corretta nei confronti della legge e nella possibilità, offerta dalla stessa, di risparmiare e di ottenere dei benefici fiscali. Sul fronte delle imposte sui redditi, invece, la vendita delle unità frazionate non genera plusvalenza tassabile se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita.
Preventivo notarile acquisto casa
Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un prospetto delle spese, in termini di tasse e imposte da versare all’erario, che esulano dal prezzo da pagare al venditore per il trasferimento immobiliare, è possibile richiedere gratis un preventivo notarile online, senza dover sostenere costi di registrazione o di iscrizione, totalmente gratuito; per una prima stima delle imposte c’è anche il calcolo delle spese notarili.
La piattaforma di NotaioFacile offre l’opportunità di richiedere un preventivo notarile oltre che per l’acquisto di una casa, per qualsiasi atto da compiere dinanzi dal notaio, scegliendo anche la città in cui si intende stipulare. La richiesta non implica alcun tipo di impegno e consente di entrare in contatto diretto con il notaio, evitando di aver a che fare con intermediari o altre persone del settore immobiliare.
