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Acquisto casa dal notaio con denaro dei genitori

Usare denaro dei genitori per comprare casa

comprare casa dal notaio con denaro dei genitoriSpesso accade che un figlio per acquistare casa, soprattutto nell’età giovanile, non abbia le risorse economiche per affrontare le spese dal notaio, comprensive del pagamento di tutte le imposte. È proprio per questo che una prassi molto diffusa consiste nell’acquistare un immobile intestato ai giovani, il cui prezzo viene pagato dai genitori.

Chi si presenta davanti al notaio se il prezzo è pagato dai genitori

Per la stipula del contratto di compravendita per atto pubblico davanti al notaio si presenteranno il venditore, il figlio compratore, ma anche i genitori. La presenza dei genitori è dovuta solo al fatto che saranno loro a pagare il prezzo della vendita. L’intestatario sarà solo il figlio. Sebbene i genitori paghino il prezzo, non figureranno come intestatari della casa.

Donazione del denaro da parte dei genitori dal notaio

In sostanza questo tipo di effetto potrebbe realizzarsi anche con una donazione di denaro, sempre con rogito notarile, da parte dei genitori in favore del figlio. Tuttavia, se il pagamento avviene contestualmente, ossia contemporaneamente al contratto di vendita davanti al notaio, può configurarsi come una donazione indiretta come affermato dagli studiosi del diritto e anche da alcune sentenze delle Suprema Corte di Cassazione.

Donazioni indirette dal notaio

Si parla di donazioni indirette tutte le volte in cui si raggiunge, dal punto di vista economico, il medesimo risultato della donazione normale, ossia l’impoverimento della parte donante e l’arricchimento della parte donataria. In tal caso indirettamente sono i genitori che stanno donando dei soldi al figlio, che sarebbe il donatario. In un unico passaggio si realizzano due risultati: il venditore riceve l’intero pagamento del prezzo e il figlio, non dovrà cacciare denaro in quanto il padre indirettamente ha donato dei soldi per l’acquisto della casa. Si parla di donazione proprio perché i genitori non hanno nulla in cambio, quindi si assiste a un impoverimento del loro patrimonio.

È necessaria la presenza dei testimoni nella donazione indiretta?

Si è molto discusso in ambito giuridico sulla presenza obbligatoria o meno dei testimoni. Nelle donazioni è obbligatoria pena la nullità dell’atto. Nelle donazioni indirette, invece, molti studiosi del diritto sostengono che non sia obbligatoria e pertanto nella prassi è preferibile affidarsi al notaio per comprendere se portare con sé al momento della stipula del rogito notarile i due testimoni.

In ogni caso l’orientamento prevalente ritiene che alle donazioni indirette, ossia alle donazioni che raggiungono il medesimo risultato della donazione diretta non si applicherebbero quelle regole che vengono definite formali e che quindi prevedono anche la presenza di due testimoni.

Perché precisare che il denaro è dei genitori

Nell’atto di acquisto dal notaio è opportuno precisare che si tratti di denaro dei genitori e che non sia denaro del figlio che acquista la casa. Tale precisazione è importante per diverse ragioni: innanzitutto per motivi fiscali, perché vi può essere un’incongruenza tra la dichiarazione redditi del figlio e l’acquisto fatto dallo stesso. Ciò potrebbe creare dei problemi successivamente in virtù degli accertamenti che il fisco potrebbe effettuare. Altro motivo importante per il quale è necessario dichiarare che il denaro è dei genitori, è di natura successoria, in quanto potrebbe determinare una disparità di trattamento con gli altri figli, come di seguito approfondito.

Il pagamento del prezzo da parte dei genitori in luogo del figlio

Nel nostro ordinamento qualsiasi persona estranea al rapporto giuridico (in questo caso venditore e compratore) può adempiere in modo spontaneo un obbligo a cui non sarebbe tenuto, perché appartenente a un’altra persona. Naturalmente deve essere consapevole di ciò. Qualsiasi terzo è, quindi, legittimato ad adempiere ad un rapporto di cui non è parte. Gli unici limiti potrebbero derivare da un’opposizione del creditore o del debitore per delle comprovate ragioni. Solitamente nell’acquisto di una casa con intervento dei genitori nel pagamento del prezzo ciò non avviene.

Quanto costa pagare la casa acquistata in favore del figlio

Se i genitori effettuassero una donazione diretta a favore dei figli sarebbero esenti dal pagamento dell’imposta sulle successioni e donazioni. Anche in questo caso si applicherebbe la medesima disciplina. L’ Agenzia delle Entrate considera le donazioni indirette come “quegli atti di disposizione non formalizzati in atti pubblici notarili e come liberalità tra vivi che si caratterizzano per l’assenza di un atto scritto soggetto a registrazione”.

Donazione: perché gli altri figli possono essere danneggiati

Può accadere che i genitori non abbiano un solo figlio, ossia il figlio a cui intendono acquistare casa, ma abbiano anche altri figli. Gli altri figli potrebbero essere danneggiati dalla donazione, in quanto la legge stabilisce che alla morte dei genitori tutti i figli devono essere considerati in maniera paritaria. Non sarebbe giusto, per il legislatore, favorire un figlio piuttosto che un altro.

Al momento dell’apertura della successione dovrà tenersi in considerazione non solo dell’eventuale testamento lasciato dai genitori, ma anche delle donazioni stipulate dal notaio, che sono state effettuate in vita, per comprendere se vi sia stata un’effettiva lesione dei diritti spettanti ai figli. I figli rientrano in quella categoria definita dal legislatore come legittimari. Vediamo chi rientra in questa categoria.

Chi sono i legittimari

I legittimari, anche definiti riservatari o eredi necessari, sono dei soggetti a cui la legge riserva particolari diritti. Il legislatore ha voluto dare rilievo al vincolo familiare particolarmente intenso che li lega al defunto. Ai legittimari, spetta una quota sull’eredità, definita quota di legittima. Essi sono:

  • i figli e in assenza di essi, gli ascendenti (i genitori) del defunto.
  • il coniuge.

Nel caso in cui i legittimari siano penalizzati dalle donazioni effettuate in vita dai genitori o dal testamento,

L’importanza della consulenza del notaio

In virtù delle possibili problematiche che potrebbero sorgere in un momento successivo, alla morte dei genitori, è sempre opportuno e preferibile affidarsi alla consulenza del notaio, esponendo la propria situazione familiare, ma anche patrimoniale. Il notaio potrà valutare, in base agli elementi forniti, cosa sia più idoneo al caso concreto fare evitando di incorrere successivamente in spiacevoli situazioni. Il notaio è la figura più adatta per analizzare al meglio la situazione.

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