Casa ultrapopolare A/5: imposte, prima casa e controlli

• Investire in una casa ultrapopolare 
• Che cos’è una casa ultrapopolare
• Comprare una casa ultrapopolare come prima casa dal notaio
• Categoria catastale casa ultrapopolare
• Visura catastale per categoria catastale
• Preventivo notarile acquisto casa ultrapopolare
• Domande frequenti

Investire in una casa ultrapopolare 

Gli annunci immobiliari spesso presentano le case con espressioni, non prettamente tecniche, allo scopo di attirare l’attenzione e incuriosire gli investitori. Tuttavia è molto importante, prima di effettuare qualsiasi tipo di scelta, effettuare dei controlli, anche con l’aiuto del notaio, in modo tale da evitare di commettere errori grossolani che possano compromettere il successo dell’investimento.

Pertanto la dicitura “casa ultrapopolare” non è molto diffusa, perché la categoria catastale di riferimento, la A/5, è ormai rara. Tuttavia occorre prestare molta attenzione in quanto alcune case ancora sono accatastate in questo modo e per tali ragioni è opportuno focalizzarsi sulle caratteristiche che presenta e sulle tasse che determina il trasferimento della stessa. Vediamo insieme cosa è necessario sapere.

Un esempio aiuta a capire perché queste case attirano chi cerca un piccolo investimento. Una casa in A/5 con rendita di 200 euro ha un valore catastale di circa 23.100 euro come prima casa: il 2% sarebbe 462 euro, ma l’imposta di registro non può scendere sotto i 1.000 euro, quindi si pagano 1.000 euro più 100 di ipotecaria e catastale. Come seconda casa, il 9% di circa 25.200 euro fa 2.268 euro, più 100. Cifre basse, ma che dicono poco sullo stato della casa, che va controllato con attenzione.

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Che cos’è una casa ultrapopolare

Quando si parla di abitazione di tipo ultrapopolare si intende un’unità immobiliare che appartiene a dei fabbricati che hanno delle caratteristiche relative alla costruzione e rifiniture di basso livello, a volte con servizi igienici ridotti o esterni.

Nella maggior parte dei casi si tratta di case molto datate che non hanno subito lavori di ristrutturazione nel corso del tempo e che talvolta non sono state adeguate ai profili di sicurezza necessari. Per tali ragioni in questi casi è opportuno verificare, mediante l’aiuto di un tecnico anche la presenza dei requisiti di agibilità, un tempo chiamata abitabilità. Se la casa è stata ristrutturata nel frattempo, la categoria A/5 potrebbe non corrispondere più allo stato reale: in quel caso va aggiornato il catasto prima del rogito.

Comprare una casa ultrapopolare come prima casa dal notaio

La casa ultrapopolare permette di usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa che consentono di risparmiare sulle tasse e sulle imposte previste per il rogito notarile di acquisto.

Pertanto se si acquista da privato, l’imposta di registro sarà pari al 2%, con il minimo di 1.000 euro, rispetto al 9% previsto per le case di lusso, così come le seconde case. Ciò rappresenta un dato importante da tenere in considerazione quando ci si approccia per la prima volta al mondo del mercato immobiliare.

Requisiti per agevolazioni fiscali prima casa ultrapopolare

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, quando si decide di investire in una casa ultrapopolare, è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore.

È innanzi tutto necessario che chi acquista non sia proprietario di altra casa situata nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, né da solo né in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

Inoltre è indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un’altra casa sita nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa, salvo impegnarsi a venderli entro due anni dal nuovo acquisto. Si tratterebbe altrimenti di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto, oppure che in quel Comune svolga la propria attività lavorativa. Sul proprio caso è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Categoria catastale casa ultrapopolare

Quando si parla di casa ultrapopolare da comprare dal notaio, occorre innanzitutto verificare la cosiddetta categoria catastale.

La categoria catastale rientra tra i cosiddetti dati catastali che identificano in maniera inequivocabile un immobile e, insieme alla classe e alla consistenza, determina la rendita, che è la base per calcolare imposte come quelle del rogito da privato e l’IMU, l’imposta municipale propria. La categoria A/5 indica le abitazioni di tipo ultrapopolare, la più modesta tra quelle abitative.

Una categoria ormai rara

Da tempo la categoria A/5 si incontra sempre meno, perché molte case sono state ristrutturate e riaccatastate, per esempio in A/4 o A/3. Ne restano però parecchie, soprattutto nei centri storici e nei piccoli paesi, per le quali non è mai stata chiesta alcuna variazione. Quando si compra una di queste case conviene chiedersi se la categoria descrive ancora la casa com’è oggi. Le differenze tra le categorie delle abitazioni sono nella pagina sull’acquisto di un appartamento.

Visura catastale per categoria catastale

Per scoprire se un determinato bene immobile, in particolare una casa, appartenga a una determinata categoria catastale, basterà semplicemente consultare una visura catastale, come spiegato nella pagina sulle visure del notaio.

Si tratta di una documentazione che permette di conoscere tutti i dati catastali necessari per il rogito notarile: pertanto oltre alla categoria, emergeranno elementi importanti come la rendita catastale, utili anche per il calcolo delle tasse e delle imposte da versare all’erario.

Preventivo notarile acquisto casa ultrapopolare

Nel caso in cui si abbia bisogno di un preventivo notarile gratis per l’acquisto di una casa, che sia la prima o la seconda, è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile, presentare una richiesta online, in modo del tutto gratuito, senza sostenere alcun costo di iscrizione o registrazione alla piattaforma.

Si tratta di un servizio che permette di entrare in contatto direttamente con un notaio, senza interfacciarsi con intermediari. Inoltre consente di scegliere anche la città in cui si preferisce stipulare, in modo tale da rendere più agevole lo spostamento in caso di richiesta di colloquio con il notaio; di solito la risposta arriva in poche ore.

Avere un’idea del budget da preparare per il proprio investimento immobiliare, come una casa ultrapopolare, è importante per comprendere al meglio il sacrificio economico da sostenersi, in vista del rogito notarile di acquisto, compresi i lavori che una casa di questo tipo richiede spesso.

Domande frequenti

Una casa in A/5 può essere prima casa?

Sì, se chi compra ha i requisiti. Comprando da un privato si paga il 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale.

Perché con una rendita bassa pago comunque 1.000 euro di registro?

Perché la legge fissa un minimo di 1.000 euro per l’imposta di registro sulle compravendite, anche quando il 2% o il 9% darebbero una cifra più bassa.

La casa è ristrutturata ma risulta ancora in A/5: è un problema?

Può esserlo. Nel rogito si dichiara che la casa corrisponde a quanto risulta al Catasto: se non è così, di norma va fatta prima una variazione con un tecnico. È bene chiedere direttamente al notaio.