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Acquistare solo una parte di casa: è possibile?

Acquistare una parte di casa

Come acquistare dal notaio solo una parte di casaQuando l’oggetto della compravendita sia una casa, è necessario che vi sia una corrispondenza tra ciò che intende acquistare l’acquirente e ciò che ha messo in vendita il venditore. Spesso vi sono situazioni in cui le due volontà non convergono oppure è intenzione dello stesso venditore quella di effettuare delle variazioni alla propria casa prima di venderla.

Ad esempio, una persona è titolare di una casa molto grande e non riesce a venderla per il proprio valore complessivo; oppure, ha intenzione di venderne una parte e di conservarne l’altra per sé stesso. Allo stesso modo, l’acquirente potrebbe essere interessato solo a una parte di casa. Ciò può accadere anche in ambito familiare, quando magari si intende vendere una parte di casa a un membro della propria famiglia che già è a conoscenza della conformazione di quell’immobile.

Come dividere la propria casa

Non si può semplicemente acquistare o vendere una parte di casa, occorre prima procedere a una divisione materiale della stessa. Ovviamente non parliamo di divisione ereditaria, ovvero la divisione con cui due o più soggetti contitolari di una massa ereditaria si assegnano reciprocamente i beni. Si tratta in questo caso di una divisione tecnica, effettuata direttamente dal soggetto titolare. Il venditore deve in primo luogo procedere ad effettuare i lavori di ristrutturazione per potere dividere materialmente la casa e per farlo servono i dovuti permessi di tipo urbanistico.

Dopo aver fatto questo, occorre regolarizzare la casa dal punto di vista catastale, assegnando diverse intestazioni e infine le due nuove unità immobiliari si possono vendere e acquistare separatamente. Ma vediamo nel dettaglio come procedere.

Acquistare una parte di casa: chi paga le spese dei lavori?

Non è l’acquirente a pagare queste spese, trattandosi pur sempre di una decisione del venditore in ordine alla divisione della propria casa e alla creazione di due unità immobiliari separate. È importante considerare la prima fase, ovvero quella dei lavori di ristrutturazione finalizzati al frazionamento. In primo luogo, è necessario affiancarsi a un perito per valutare se sia possibile, in base al luogo in cui si trova l’immobile e agli strumenti urbanistici vigenti, separare la casa.

Qualora ciò sia possibile, si otterrà un provvedimento del Comune, ovvero verrà presentata una cosiddetta SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) oppure una CILA (Comunicazione di inizio lavori). A questo punto si deve procedere con il frazionamento. Il frazionamento è un’operazione catastale ( e non giuridica), finalizzata a identificare catastalmente le unità immobiliari, che in seguito avranno nuovi dati e nuove planimetrie.

Quali documenti portare al Notaio?

Per acquistare una parte di casa è necessario accertarsi che vi sia tutta la documentazione finalizzata a stipulare l’atto notarile. Questa documentazione deve essere prodotta dal venditore che ha provveduto ad effettuare i lavori e successivamente l’acquirente deve riceverla dinanzi al Notaio. Se il venditore si è affiancato ad un perito o un tecnico di fiducia, quale può essere un geometra o un ingegnere, è comunque il Notaio che effettua la verifica finale.

Ciò attraverso i controlli con le visure ipotecarie e catastali. Dalle visure catastali in particolare, emergerà la variazione, ovvero la casa che prima era individuato con un determinato identificativo catastale, ora ve ne sono due diversi, che corrispondono alla nuova metratura delle unità immobiliari. Allo stesso modo occorre scaricare le nuove planimetrie depositate in Catasto, che devono essere allegate agli atti di acquisto.

L’agibilità delle nuove unità immobiliari

Quando l’acquirente acquista una parte di casa, dopo che questa sia stata divisa nel modo sopra esplicato, deve accertarsi che ognuna delle singole unità immobiliari, compresa quella oggetto di compravendita da parte sua, abbia tutte le caratteristiche che la rendano idonea all’abitazione.

Di solito, un appartamento può essere diviso in due monolocali ad esempio, oppure una villa può essere divisa in due appartamenti. Ciò che conta è che il locale che ne risulta sia agibile. L’agibilità è la conformità della casa alle regole di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico. Essa viene richiesta per ogni nuova costruzione ma anche per ogni nuova ristrutturazione, pertanto anche in questo caso. In passato veniva definita abitabilità, a conferma del suo significato, ovvero la verifica che una determinata casa sia appunto abitabile. Se in passato si richiedeva un certificato, oggi avviene una segnalazione dal privato rivolta al Comune di appartenenza, con cui si dichiara che la nuova costruzione ha tutte le condizioni sopra descritte.

Dividere un appartamento in condominio

Quando le unità immobiliari da dividere e da acquistare si trovano in un condominio occorre seguire una procedura che prevede più fasi. In questo caso, infatti, il regolamento di condominio può prevedere che per la realizzazione di determinati lavori di ristrutturazione sia richiesto anche il consenso dell’assemblea e quindi degli altri condomini.

Qualora tale consenso ci sia, occorre considerare anche la questione delle pertinenze. Se ad esempio, l’appartamento iniziale era dotato di un garage di pertinenza, tale garage a quale unità immobiliare verrà attribuito? Ebbene, anche su questo punto il venditore deve concordarsi con il condominio, anche però in considerazione delle esigenze dell’acquirente, il quale può manifestare interesse verso l’unità immobiliare solo se dotata di garage (come spesso avviene in città).

Quanto si risparmia acquistando una parte di casa?

Ovviamente in seguito ad un’operazione del genere, chi risparmia è principalmente l’acquirente, anche se il venditore può avere maggiore possibilità di vendere le unità immobiliari, pur dopo i lavori di ristrutturazione. L’acquirente risparmia in primo luogo sul prezzo di vendita, essendo riferito a una metratura inferiore. Inoltre, risparmia anche le spese fiscali che dovrà pagare al Notaio: l’imposta di registro, infatti, che rappresenta la principale spesa da affrontare nell’acquisto di una casa, è rapportata al valore catastale del bene. Tale valore in seguito al frazionamento diminuisce, con conseguente risparmio di costi.

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