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Acquistare solo una parte di casa: è possibile?

Acquistare una parte di casa

acquistare solo una parte di casa e possibileQuando l’oggetto della compravendita sia una casa, è necessario che vi sia una corrispondenza tra ciò che intende acquistare l’acquirente e ciò che ha messo in vendita il venditore. Spesso vi sono situazioni in cui le due volontà non convergono oppure è intenzione dello stesso venditore quella di effettuare delle variazioni alla propria casa prima di venderla.

Per comprare metà casa è possibile valutare due opzioni: o il venditore cede una quota sulla casa ideale (1/2 sulla stessa) e quindi si diviene comproprietari di un’unica casa, oppure prima dell’acquisto si procede al frazionamento materiale della casa con dei lavori strutturali e dei preventivi adempimenti che avverranno con l’aiuto di un tecnico come un geometra o un ingegnere.

Comprare una quota della casa

Come sopra anticipato qualora il venditore sia disponibile, l’acquirente potrebbe comprare una quota sulla casa ad esempio il 50% sullo stesso immobile. L’effetto finale è che entrambi saranno comproprietari per la quota stabilita nel contratto. Ciò vuol dire che nessuno potrà averne un utilizzo esclusivo.

Per quanto questa soluzione sia molto più semplice e veloce rispetto a quella di seguito descritta che prevede una divisione materiale della casa è più difficile da realizzare, in quanto è difficile che due persone estranee decidano di condividere i medesimi spazi divenendone comproprietari.

Perché si vende solo una parte della casa

Le ragioni che possono spingere una persona a vendere o comprare solo una parte della casa possono essere le più disparate. Può infatti capitare che il proprietario sia titolare di una casa, i cui spazi sono ritenuti troppo grandi e che preferisca avere un appartamento più piccolo. Vendere una casa molto grande e poi acquistarne una più piccola potrebbe rappresentare una spesa troppo elevata. Per tali ragioni si opta per una divisione materiale della casa e per la vendita di una parte di essa che diventa un autonomo appartamento.

Il venditore avrebbe raggiunto diversi scopi: il primo consisterebbe nel continuare ad essere titolare di una casa, il secondo sarebbe quello di avere una casa più piccola e anche dei soldi, in virtù della vendita del nuovo appartamento formatosi grazie al frazionamento. Tuttavia è necessario analizzare come sia possibile vendere solo una parte della casa.

Come dividere la propria casa

Non si può semplicemente acquistare o vendere una parte di casa, occorre prima procedere a una divisione materiale della stessa. Ovviamente non parliamo di divisione ereditaria, ovvero la divisione con cui due o più soggetti contitolari di una massa ereditaria si assegnano reciprocamente i beni. Si tratta in questo caso di una divisione tecnica, materiale effettuata direttamente dal soggetto titolare. Il venditore deve in primo luogo procedere ad effettuare i lavori di ristrutturazione per potere dividere materialmente la casa e per farlo servono i dovuti permessi di tipo urbanistico.

Dopo aver fatto questo, occorre regolarizzare la casa dal punto di vista catastale, assegnando diverse intestazioni e infine le due nuove unità immobiliari si possono vendere e acquistare separatamente. Ma vediamo nel dettaglio come procedere.

Acquistare una parte di casa: chi paga le spese dei lavori?

Non è l’acquirente a pagare queste spese, trattandosi pur sempre di una decisione del venditore in ordine alla divisione della propria casa e alla creazione di due unità immobiliari separate. È importante considerare la prima fase, ovvero quella dei lavori di ristrutturazione finalizzati al frazionamento. In primo luogo, è necessario affiancarsi a un perito per valutare se sia possibile, in base al luogo in cui si trova l’immobile e agli strumenti urbanistici vigenti, separare la casa.

Prima di iniziare i lavori di ristrutturazione che possono consistere in una separazione degli ambienti, in una divisione delle stanze, o nella previsione di muri che possano creare una separazione, occorre richiedere al Comune in cui è sito l’immobile se è possibile procedere in tal senso, richiedendo eventualmente anche quale sia il provvedimento autorizzativo.

Qualora ciò sia possibile, si otterrà un provvedimento del Comune, ovvero verrà presentata una cosiddetta SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) oppure una CILA (Comunicazione di inizio lavori).

Cosa fare dopo i lavori di ristrutturazione

Successivamente una volta conclusi i lavori, sarà necessario rivolgersi a un tecnico come geometra, ingegnere, o architetto che provvederà ad aggiornare quanto è previsto al Catasto. Si pensi al caso di una vecchia planimetria che riporti quattro stanze, ma che successivamente ai lavori ne siano invece sei: ciò determina senza ombra di dubbio il deposito di una nuova planimetria al Catasto.

Naturalmente oltre al fatto che si sia modificata la planimetria della casa occorre procedere con il frazionamento. Il frazionamento è un’operazione catastale (e non giuridica), finalizzata a identificare catastalmente le unità immobiliari, che in seguito avranno nuovi dati e nuove planimetrie. Quindi vi saranno due immobili accatastati separatamente, ciascuno con una propria planimetria e con i propri dati catastali.

Quali documenti portare al Notaio?

Per acquistare una parte di casa è necessario accertarsi che vi sia tutta la documentazione finalizzata a stipulare l’atto notarile. Questa documentazione deve essere prodotta dal venditore che ha provveduto ad effettuare i lavori e successivamente l’acquirente deve riceverla dinanzi al Notaio. Se il venditore si è affiancato ad un perito o un tecnico di fiducia, quale può essere un geometra o un ingegnere, è comunque il Notaio che effettua la verifica finale.

Ciò avverrà attraverso i controlli con le visure ipotecarie e catastali. Dalle visure catastali in particolare, emergerà la variazione, ovvero la casa che prima era individuato con un determinato identificativo catastale, ora ve ne sono due diversi, che corrispondono alla nuova metratura delle unità immobiliari. Allo stesso modo occorre scaricare le nuove planimetrie depositate in Catasto, che devono essere allegate agli atti di acquisto.

L’agibilità delle nuove unità immobiliari

Quando l’acquirente acquista una parte di casa, dopo che questa sia stata divisa nel modo sopra esplicato, deve accertarsi che ognuna delle singole unità immobiliari, compresa quella oggetto di compravendita da parte sua, abbia tutte le caratteristiche che la rendano idonea all’abitazione.

Di solito, un appartamento può essere diviso in due monolocali ad esempio, oppure una villa può essere divisa in due appartamenti. Ciò che conta è che il locale che ne risulta sia agibile. L’agibilità è la conformità della casa alle regole di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico. Essa viene richiesta per ogni nuova costruzione ma anche per ogni nuova ristrutturazione, pertanto anche in questo caso. In passato veniva definita abitabilità, a conferma del suo significato, ovvero la verifica che una determinata casa sia appunto abitabile. Se in passato si richiedeva un certificato, oggi avviene una segnalazione dal privato rivolta al Comune di appartenenza, con cui si dichiara che la nuova costruzione ha tutte le condizioni sopra descritte.

Dividere un appartamento in condominio

Quando le unità immobiliari da dividere e da acquistare si trovano in un condominio occorre seguire una procedura che prevede più fasi. In questo caso, infatti, il regolamento di condominio può prevedere che per la realizzazione di determinati lavori di ristrutturazione sia richiesto anche il consenso dell’assemblea e quindi degli altri condomini.

Qualora tale consenso ci sia, occorre considerare anche la questione delle pertinenze. Se ad esempio, l’appartamento iniziale era dotato di un garage di pertinenza, tale garage a quale unità immobiliare verrà attribuito? Ebbene, anche su questo punto il venditore deve concordarsi con il condominio, anche però in considerazione delle esigenze dell’acquirente, il quale può manifestare interesse verso l’unità immobiliare solo se dotata di garage (come spesso avviene in città).

Quanto si risparmia acquistando una parte di casa?

Ovviamente in seguito ad un’operazione del genere, chi risparmia è principalmente l’acquirente, anche se il venditore può avere maggiore possibilità di vendere le unità immobiliari, pur dopo i lavori di ristrutturazione. L’acquirente risparmia in primo luogo sul prezzo di vendita, essendo riferito a una metratura inferiore. Inoltre, risparmia anche le spese fiscali che dovrà pagare al Notaio: l’imposta di registro, infatti, che rappresenta la principale spesa da affrontare nell’acquisto di una casa, è rapportata al valore catastale del bene. Tale valore in seguito al frazionamento diminuisce, con conseguente risparmio di costi.

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