Comprare casa a due piani, catasto, prima casa e imposte
- Comprare casa su due piani
- Vantaggi di una casa a due piani
- Comprare casa a due piani indipendente
- Una o due unità catastali, cosa controllare prima del rogito
- Prima casa, imu e piani accatastati separatamente
- Comprare casa a due piani dal costruttore
Comprare casa su due piani
Quando si decide di comprare una casa dal notaio è molto importante capire quale sia il tipo di casa adatto alle proprie esigenze, sia personali che lavorative. È infatti utile stabilire sin dall’inizio quali sono le priorità nella scelta: quest’ultima può derivare dalla vicinanza del luogo del lavoro o dal desiderio di avere una casa indipendente, o dal fatto di avere a disposizione spazi ampi al di là della scelta della zona, in quanto si è disposti a spostarsi per il lavoro.
Alcune persone prediligono l’acquisto dal notaio di una casa a due piani per svariati motivi. Vediamo quali possono essere i vantaggi e quanto può costare.
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Vantaggi di una casa a due piani
Uno dei vantaggi principali dell’acquisto di una casa su due piani dal notaio è quello di concedere a ciascun membro della famiglia i suoi spazi. Poter godere di uno spazio proprio per gestire il proprio tempo o anche lavoro, nel caso di smart working, può essere una caratteristica della casa che potrebbe essere determinante nella scelta della tipologia di immobile da comprare.
Più ampi saranno gli spazi, più sarà possibile suddividere la casa in maniera funzionale allo svolgimento della vita familiare. Quando ad esempio si hanno più figli è preferibile che ciascuno possa avere una propria camera in quanto con il passare del tempo ciascuno di essi potrebbe sentire l’esigenza di avere i propri spazi.
Perché scegliere una casa a due piani
Le famiglie numerose sono portate talvolta a scegliere una casa a due piani per avere maggiore riservatezza e privacy suddividendo, ad esempio, le due aree in giorno e notte: nel piano superiore così saranno predisposte le camere da letto, mentre nel piano terra sarà possibile sviluppare la vita familiare evitando che, qualora ci siano ospiti, possano accedere alle aree più riservate.
Come utilizzare i due piani della casa
Quando si parla di casa distribuita su due piani non necessariamente è da intendersi la divisione tra zona giorno e la zona notte, sebbene sia una ripartizione particolarmente diffusa.
Infatti il piano inferiore potrebbe essere composto anche da una taverna o da un piano seminterrato adibito a cantina o a deposito, mentre quello superiore potrebbe essere una mansarda. Diversi quindi possono essere gli utilizzi di un piano indipendente che, naturalmente, possono variare non solo in base alla struttura della casa, ma anche alle esigenze familiari; non è da escludere che nel corso del tempo un piano possa avere un suo utilizzo diverso da quello inizialmente stabilito, purché resti tra quelli consentiti dal Comune e dal catasto.
È proprio per questo che la maggiore libertà della gestione degli spazi consente di avere senza dubbio maggiore flessibilità e serenità nella gestione della vita familiare essendovi diversi spazi e più ampi.
Comprare casa a due piani indipendente
Spesso una casa adibita ad uso abitativo distribuita su due piani è una casa indipendente. Anche in questo caso possono esserci ulteriori vantaggi che sono senza dubbio aggiuntivi rispetto a un appartamento in condominio, insieme ad alcuni controlli in più prima del rogito, come confini e giardino, raccolti nella pagina sull’acquisto di una casa indipendente.
L’accesso indipendente, l’utilizzo esclusivo di spazi esterni come il giardino, viali o box auto possono rappresentare dei criteri chiave nella ricerca di una casa. Naturalmente nonostante non si debbano condividere delle spese per gli spazi comuni, non è detto che si risparmi, in quanto anche la maggiore privacy potrebbe determinare, in alcuni casi, un prezzo superiore rispetto alla media; non è infatti da sottovalutare che i prezzi delle case su due piani possono variare da zona in zona e anche da regione in regione della penisola.
Comprare casa a due piani con impianto fotovoltaico
L’acquisto di una casa dal notaio a due piani può offrire un vantaggio in più quando il fabbricato è del tutto indipendente. Infatti in questa tipologia di casa il tetto è di norma solo di chi compra e potrebbe ospitare gli impianti fotovoltaici che consentirebbero di risparmiare in termini di consumo di energia elettrica; il valore di tali case potrebbe essere superiore, perché al valore immobiliare ordinario si aggiunge il cosiddetto valore green, dato appunto dagli impianti fotovoltaici.
Sebbene il costo può sembrare più alto potrebbero essere tra le case più appetibili sul mercato per i diversi vantaggi che possono offrire. Prima del compromesso è però utile capire se i pannelli sono davvero del venditore oppure in noleggio, o di una società che ha un diritto di superficie sul tetto; inoltre la convenzione con il GSE non passa da sola a chi compra, ma di norma va chiesto il cambio di titolarità.
Una o due unità catastali, cosa controllare prima del rogito
Per il catasto una casa su due piani collegati da una scala interna è di norma una sola unità immobiliare, con un solo subalterno e una planimetria che riporta entrambi i livelli. Può però capitare che i due piani risultino ancora due unità distinte, ad esempio perché in origine erano due appartamenti poi collegati. Lo si vede dalla visura catastale: due subalterni significano, di norma, due planimetrie, due rendite e regole diverse per prima casa e IMU.
Semplificando, ecco cosa guardare piano per piano in una casa su due livelli con taverna.
Schema semplificato e indicativo: ogni casa va verificata sui documenti, con il tecnico e con il notaio.
Se i due piani sono stati uniti, è buona norma verificare che il collegamento risulti dai titoli edilizi e dal catasto. Per la legge l’accorpamento di due unità immobiliari con opere è un intervento di manutenzione straordinaria (art. 3 del DPR 380/2001) e, se tocca parti strutturali come un solaio aperto per la scala, di norma richiede la SCIA (art. 22). Una scala realizzata senza titolo è una difformità che resta alla casa anche dopo il rogito, e la planimetria deve corrispondere allo stato reale.
Lo stesso vale per la taverna o il seminterrato: se in catasto sono una cantina o un deposito, non diventano stanze abitabili solo perché arredate. Per usarli come camera o soggiorno servono di norma le altezze e le finestre previste per le abitazioni e un cambio d’uso autorizzato, che per i locali al piano terra e seminterrati è regolato dalle leggi regionali (articolo 23 ter del DPR 380/2001). Altri dettagli sono nella pagina sull’acquisto di un seminterrato.
Prima casa, IMU e piani accatastati separatamente
Si ha la prima casa se i due piani sono accatastati separatamente?
Di norma sì, su entrambe le unità, se si comprano insieme per farne un’unica abitazione e la casa che ne risulta non è nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9: lo ha riconosciuto la Cassazione (sentenza n. 8346/2016) e l’Agenzia delle Entrate ha dato la stessa lettura. Come e in quali tempi unire i due piani è buona norma chiarirlo con il notaio prima del rogito.
Con due subalterni si paga l’IMU su uno dei due piani?
Se entrambi i piani sono accatastati come abitazione, secondo recenti ordinanze della Cassazione l’esenzione per l’abitazione principale vale per una sola unità, anche se l’altra è collegata da una scala interna: sull’altra, di norma, l’IMU si paga. Per estendere l’esenzione a tutta la casa di norma serve la fusione catastale.
Chi compra una casa su due piani potrà dividerla in futuro in due appartamenti?
Di norma sì, con un frazionamento: per la legge è un intervento di manutenzione straordinaria (art. 3 del DPR 380/2001), che richiede un titolo edilizio e poi l’aggiornamento del catasto. Chi ha comprato con le agevolazioni prima casa trova nella pagina sul frazionamento della casa cosa succede se poi vende uno dei due appartamenti.
Comprare casa a due piani dal costruttore
L’acquisto di una casa a due piani dal notaio può avvenire da un privato così come da un costruttore ed in entrambi i casi è possibile individuare i pro e i contro. Con l’acquisto di una casa da un privato, sarà possibile immediatamente entrare in casa dopo il rogito notarile, salvo diversa pattuizione dal notaio, mentre quando si decide di comprare casa da un costruttore che deve ancora realizzarla, sarà necessario attendere tutti i tempi necessari per la costruzione e la rifinitura.
Naturalmente in questo ultimo caso sarà spesso possibile concordare con il costruttore la distribuzione degli spazi, nei limiti del progetto approvato dal Comune, prevedendo un progetto su misura che possa essere più aderente possibile alle proprie esigenze.
Se la casa è ancora da costruire, la legge tutela chi compra come persona fisica: il costruttore è tenuto a consegnare una fideiussione sulle somme incassate prima del rogito e, al rogito, una polizza assicurativa decennale sui danni da gravi difetti (artt. 2 e 4 del D.Lgs. 122/2005). Il preliminare va stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 6), quindi davanti al notaio. I dettagli sono nella pagina sulle tutele per chi compra dal costruttore.
Costi casa a due piani dal notaio
Prima di comprendere quali siano i costi da dover affrontare per l’acquisto di una casa a due piani dal notaio, è importante fissare un budget che possa essere indicativo per evitare di perdere tempo nella ricerca e nella scelta dell’immobile più adatto.
Nel caso in cui si tratti di una prima casa sarà possibile risparmiare al momento del rogito notarile, in quanto vi sono le agevolazioni fiscali al ricorrere di determinati presupposti. Per le tasse patrimoniali conta invece un’altra regola: l’IMU non si paga sull’abitazione principale, quella in cui si ha residenza e dimora abituale, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9. Vi saranno delle differenze anche nel caso in cui si compri casa da un’impresa costruttrice o da un privato proprio perché nel primo caso bisognerà di norma tenere in considerazione il pagamento dell’Iva, al posto dell’imposta di registro proporzionale.
Un esempio, solo per le imposte: una casa su due piani comprata da un privato, con una rendita catastale di 1.100 euro. Con la prima casa e il prezzo valore l’imposta di registro si calcola sul valore catastale (1.100 × 1,05 × 110 = 127.050 euro): il 2% fa 2.541 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Senza agevolazioni il coefficiente sale a 120 e l’aliquota al 9%, cioè 12.474 euro più gli stessi 100 euro. Se invece vende un’impresa con IVA, su un prezzo di 280.000 euro l’IVA sarebbe del 4% con la prima casa (11.200 euro) o del 10% senza (28.000 euro), più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale. L’onorario del notaio è a parte.
Per sapere prima quanto si spenderebbe si può chiedere un preventivo indicando se la casa ha uno o due subalterni: è gratuito e le risposte arrivano di norma in poche ore.
