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Posso pagare la casa acquistata con cambiali?

La cambiale: cenni generali

pagare casa con le cambialiLa cambiale è un mezzo di pagamento e può rappresentare una valida alternativa ai mezzi di pagamento classici, quali l’assegno circolare o il bonifico bancario. Da quando è entrata in vigore la Normativa Bersani Antiriciclaggio, nell’atto notarile di compravendita è obbligatorio indicare tutti gli elementi del mezzo di pagamento con cui si paga il corrispettivo e lo stesso deve essere fatto con la cambiale. Ma vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

La cambiale è un titolo di credito all’ordine, ovvero intestato ad una determinata persona, dal quale risulta una determinata obbligazione soggetta ad una precisa scadenza. Deve avere un contenuto ben preciso, previsto dalla legge cambiaria, per poter essere valida e garantire al creditore il pagamento di quanto in essa previsto.

Vari tipi di cambiale

Quando parliamo di cambiale, non facciamo riferimento ad un unico tipo di titolo di credito, bensì a due forme diverse: la cambiale tratta e il vaglia (pagherò) cambiario. La cambiale tratta è l’ordine incondizionato rivolto da un soggetto (traente) ad un altro (trattario) di pagare una determinata somma a colui che è individuato nel titolo; il pagherò, invece, non è un ordine ma una promessa di eseguire questo pagamento.

Alla base della cambiale vi è un rapporto sottostante di tipo obbligatorio, quale può essere appunto una compravendita, che obbliga l’acquirente a pagare il prezzo. Se l’acquirente per tutto o parte il prezzo non ha liquidità, potrebbe con l’accettazione del venditore utilizzare delle cambiali, in alternativa all’assegno circolare o al bonifico che richiedono invece una disponibilità.

Ad esempio, se vi è un precedente rapporto di fiducia tra le parti e l’acquirente non è riuscito nemmeno a ottenere un mutuo, potrebbe essere una soluzione.

Come può essere tutelato il venditore?

La cambiale è un titolo esecutivo, pertanto se l’acquirente non paga alle scadenze prestabilite il venditore può subito agire in esecuzione forzata.

Il contenuto della cambiale

Quando si paga il prezzo di una compravendita con la cambiale il Notaio inserirà nell’atto tutti i requisiti della stessa richiesti dalla Legge. In particolare, deve essere indicato quanto segue: la denominazione, l’ordine incondizionato di pagare una somma determinata, i dati personali di chi deve pagare, la scadenza,il luogo di pagamento,il nome del destinatario del pagamento, la data di emissione e la sottoscrizione del soggetto che la emette.

A volte nell’atto una parte del prezzo può essere stata già pagata. Le parti possono essersi accordate per il pagamento e qualche cambiale può essere stata già pagata, magari in contanti, ovviamente nel rispetto del limite massimo.

Per rilasciare una cambiale occorre necessariamente una Banca?

No, perché la cambiale è un titolo personale e il pagamento può avvenire anche in contanti. Pertanto il rapporto coinvolge solo due persone, non anche un terzo, come avviene invece nell’assegno circolare, nell’assegno bancario o nel bonifico. In questo ultimo caso, il debitore chiede alla Banca di pagare il debitore.

La cambiale ipotecaria

La cambiale ipotecaria è una particolare forma di cambiale nella quale il creditore iscrive anche una garanzia reale su un bene, ad esempio una casa, di proprietà del debitore. Nel caso della compravendita, ad esempio, un soggetto vende una casa a un altro, il quale paga il prezzo in cambiali.

Il venditore vuole essere sicuro di ottenere il proprio corrispettivo e per questo costituisce ipoteca sulla casa appena acquistata. Questo gli consente, nell’eventualità in cui l’acquirente non paghi le cambiali, di rivalersi sulla casa stessa.

In questo caso è il Notaio che si occupa dell’adempimento dell’iscrizione dell’ipoteca, trattenendo le cambiali e successivamente all’atto depositandole presso i Registri Immobiliari. Occorre, infatti, eseguire il titolo in base al quale si iscrive l’ipoteca, che in questo caso non è l’atto ma è proprio la cambiale.

Dopo l’iscrizione, a chi vengono restituite le cambiali?

Le cambiali vengono restituite al venditore, che le conserva a tutela del proprio credito durante il periodo previsto per il pagamento.

Come avviene il pagamento nell’atto di acquisto?

Quando si paga con cambiali, il prezzo viene dilazionato in rate. Ad esempio, si prevede che il prezzo di centomila euro venga pagato in rate da 1000 euro cadauna. Per agevolare la riscossione di queste rate, vengono rilasciati dalla parte acquirente alla parte venditrice pagherò cambiari, in regola con il bollo, con importi e scadenze che coincidono con le rate di prezzo da pagare. Questo per quanto concerne il rilascio di cambiali. In aggiunta a ciò, come detto, può prevedersi che la parte acquirente dia il consenso all’iscrizione di ipoteca per un importo pari al debito.

Cosa occorre fare dopo aver pagato tutte le cambiali ipotecarie?

Arrivati a questo punto occorre procedere alla cancellazione dell’ipoteca iscritta a carico dell’acquirente, che ha provveduto alle scadenze indicate nelle cambiali a pagare il prezzo dell’acquisto. Si può procedere con una cancellazione semplificata, oppure si può andare dal Notaio, portando tutte le cambiali ed esibendo gli avvenuti pagamenti.

Occorre anche il consenso del creditore, che con l’atto di assenso a cancellazione di ipoteca, attesta di aver ottenuto il pagamento. Non bisogna perdere le cambiali perché mostrarle è necessario per attestare l’avvenuto pagamento; in caso di smarrimento, occorre presentare una istanza al Presidente del Tribunale.

Quali spese aggiuntive ci sono in caso di cambiali ipotecarie nell’atto di acquisto di una casa?

Oltre all’onorario del Notaio e alle classiche spese previste per l’acquisto di una casa, quali l’imposta di registro in primis, occorre pagare spese aggiuntive in caso di cambiale ipotecaria. Sii paga infatti una imposta cambiaria pari al 2% del valore dell’ipoteca iscritta, nonché una imposta di bollo sulla cambiale per un valore pari al 12 per mille dell’importo della cambiale. Non si paga la classica imposta ipotecaria, perché la garanzia è iscritta solo per la cambiale e non anche per la compravendita come avviene solitamente.

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