Comprare casa in villetta bifamiliare, spese e parti comuni

• Cos’è una villetta bifamiliare
• Casa bifamiliare: caratteristiche catastali
• Per comprare una porzione di villetta occorre il consenso dell’altro proprietario?
• Agevolazioni, catasto e rapporti con il vicino nella bifamiliare
• Acquisto villetta bifamiliare e condominio
• Acquisto dal notaio: a quali clausole fare attenzione

Cos’è una villetta bifamiliare

E’ molto diffusa la pratica immobiliare di costruire e vendere villette bifamiliari. Si tratta di un fabbricato unico, costruito o su due piani, oppure su un unico piano in orizzontale, composto da due diverse case abitabili condivise all’interno dello stesso immobile. Si può trovare in zone residenziali più che in centro città e può essere definito come una via di mezzo tra l’appartamento in condominio e la casa indipendente.

Della casa indipendente ha il fatto di non trovarsi in un palazzo ma in una zona immobiliare proprio, quindi si condividono determinati spazi solo con un altro proprietario; ciò a differenza del condominio, nel quale come vedremo più dettagliatamente si condividono spazi in comune con più proprietari. Ci sono vantaggi e svantaggi nonché alcune peculiarità nel rogito notarile e nelle spese che andremo ad analizzare

Rispetto alla casa semi indipendente, che con il vicino divide almeno un muro, nella bifamiliare le due case fanno parte dello stesso edificio, una sopra l’altra oppure una accanto all’altra. Se il titolo non dice altro, hanno quindi in comune il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e il tetto (art. 1117 c.c.): per chi compra la casa non finisce ai propri muri, e alcune spese e decisioni vanno prese in due.

SERVE LA CONSULENZA DEL NOTAIO?

Contatta il Notaio Gratis

Fai un PREVENTIVO

Scopri tutti i costi per stipulare l'atto

Casa bifamiliare: caratteristiche catastali

Quando parliamo di una casa bifamiliare ci riferiamo ad un unico fabbricato inteso in senso urbanistico, all’interno del quale possono abitare due famiglie o comunque due proprietari diversi. Per far sì che ciò accada è necessario che l’immobile sia frazionato o comunque costruito già con due diverse unità immobiliari individuabili catastalmente, in modo che ognuna delle due case facenti parte dell’unico fabbricato sia vendibile singolarmente a diverse persone.

Di regola quindi la villetta o casa bifamiliare è individuata catastalmente con un unico Foglio e, di norma, con un’unica Particella che rappresenta il fabbricato nel suo complesso, mentre ciascuna porzione abitabile ha un proprio subalterno. Le parti comuni, come un cortile o una scala, possono risultare nell’elaborato planimetrico come beni comuni non censibili; a chi appartengano, però, lo dice il titolo di provenienza e non il disegno.

Può appartenere allo stesso proprietario?

È possibile che una sola persona magari per sé e per la propria famiglia o per i propri figli acquisti tutta la villetta bifamiliare. Tuttavia, si tratta sempre di acquistare sulla carta due immobili individuati catastalmente in modo separato. Magari, successivamente all’acquisto, l’unico proprietario delle due case facenti parte del fabbricato bifamiliare potrebbe volerlo rendere unico e fare una fusione catastale. Se, tuttavia, parliamo di villetta bifamiliare, essa è composta da due unità immobiliari diverse.

Per comprare una porzione di villetta occorre il consenso dell’altro proprietario?

Se una persona intende acquistare una casa in una villetta bifamiliare, può darsi che sia il primo proprietario a farlo magari dopo la costruzione e quindi subito dopo la messa in vendita da parte del costruttore. In alternativa, potrebbe già esservi una famiglia che vi abita, alla quale si aggiunge la seconda che acquista regolarmente l’altra casa.

Non occorre il consenso dell’altro proprietario né tanto meno vi è potere decisionale in ordine a questo in quanto si tratta di due immobili diversi, venduti separatamente, uniti solo dal fatto di fare parte di un unico fabbricato. Può essere un fabbricato in cui una casa si trova al primo piano e una al secondo; oppure, un fabbricato unico situato a piano terra, con due case una affianco all’altra. Il rapporto tra i due proprietari nasce solo successivamente, nei rapporti quotidiani e nella gestione degli spazi comuni.

Agevolazioni, catasto e rapporti con il vicino nella bifamiliare

Si possono avere le agevolazioni prima casa comprando tutte e due le case per unirle?

Secondo la Cassazione (sentenza n. 8346/2016) le agevolazioni prima casa possono spettare anche a chi compra più unità contigue per farne un’unica abitazione, purché quella che ne risulta abbia i requisiti richiesti. Tempi e modi dell’unione sono un punto su cui le indicazioni non coincidono: è buona norma chiederli al notaio prima del compromesso.

Se la bifamiliare è ancora accatastata come un’unica casa, se ne può comprare una parte?

Nel rogito ogni casa va indicata con i suoi dati catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione che corrispondono allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Se le due porzioni non sono ancora distinte in catasto, di norma prima serve un frazionamento fatto da un tecnico: come procedere è buona norma chiederlo al notaio prima di firmare il compromesso.

Il giardino davanti alla casa è di chi compra?

Lo dice il titolo, ed è buona norma controllare che l’atto di provenienza lo attribuisca alla casa che si compra. Il codice presume comuni i cortili se il titolo non dice altro (art. 1117 c.c.), e per le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 28972/2020) un «uso esclusivo» perpetuo di una parte comune non può essere costituito come diritto reale; il tema è ripreso nella pagina sulla villetta a schiera.

Il proprietario dell’altra casa ha un diritto di prelazione?

Di norma no: tra i proprietari delle due case la legge non prevede una prelazione, e il vicino non deve dare alcun consenso alla vendita. Diverso è il caso di un fabbricato ancora in comproprietà, ad esempio tra eredi che non lo hanno diviso: lì si comprerebbe una quota dell’intero e non una delle due case, come spiegato nella pagina sull’acquisto di un immobile in parte di altri, ed è buona norma chiedere al notaio quali diritti abbiano gli altri comproprietari.

Se con il vicino non c’è accordo sui lavori, chi decide?

Con due soli proprietari la maggioranza non si può formare. Secondo la Cassazione (Sezioni Unite, sentenza n. 2046/2006) l’assemblea è valida se partecipano entrambi e decide all’unanimità; se l’accordo manca, ciascuno può rivolgersi al giudice (art. 1105 c.c.).

Acquisto villetta bifamiliare e condominio

Quando pensiamo al condominio, ci viene in mente subito il caso di un palazzo con vari appartamenti, almeno dieci, ognuno abitato da un diverso proprietario. In questo condominio, vi sono delle parti comuni, delle spese comuni e un regolamento, accettato da tutti condomini e nel quale vi sono le norme che regolano i rapporti tra essi. Inoltre, vi sono diritti specifici per i posti auto, per i parcheggi e per tutto ciò che concerne il godimento della cosa comune.

Ma la villetta bifamiliare può considerarsi un condominio? Anche se i proprietari sono solo due, in realtà si tratta proprio di un piccolo condominio, o definito anche condominio minimo. Del resto, vi sono elementi tipici quali le scale, il giardino, la rete fognaria, i muri, le tubature, che, se il titolo non dice altro, sono in comune e che quindi vanno gestiti unitamente tra le parti. È importante essere consapevoli di questo per cui quando si va dal Notaio ad acquistare la propria casa e a firmare il rogito è buona norma chiarire già quali diritti si acquisteranno sul fabbricato complessivo.

Le quote millesimali

Di regola nelle villette bifamiliari le due case sono pressoché identiche, tuttavia ciò non esclude che le quote millesimali, proprio come accade in un condominio, siano differenti. Questo comporta una diversa quota sulle cose comuni, con diverso quantitativo delle spese comuni da pagare. Infatti anche in questo caso vi saranno spese condominiali, come la manutenzione del giardino comune, delle scale se vi sono, del tetto e di altri spazi condivisi. Non sarà obbligatorio nominare un amministratore di condominio, che è obbligatorio solo quando i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c.), anche perché i due proprietari possono facilmente gestire tra di loro le incombenze condivise.

Salvo accordi diversi, scritti nel titolo o in un regolamento, il Codice Civile ripartisce le spese con alcune regole che in una bifamiliare contano più che altrove, soprattutto quando una casa sta sopra l’altra. Semplificando:

Quadro semplificato e indicativo: il titolo di provenienza o un regolamento possono prevedere ripartizioni diverse, ed è buona norma chiederli al venditore e farli leggere al notaio prima del compromesso.

Acquisto dal Notaio: a quali clausole fare attenzione

Quando si acquista una casa in una villetta bifamiliare occorre fare molta attenzione, grazie all’aiuto del Notaio, ai diritti che si acquistano e che sono ricompresi nell’abitazione. Nell’atto, infatti, oltre a specificare i millesimi di cui il singolo proprietario è titolare sulle cose comuni, di norma si specifica l’accesso all’abitazione (quindi se è autonomo oppure se viene garantito un diritto di passaggio dall’altro proprietario), nonché altre tipologie di servitù che possano riguardare la condivisione. Spesso viene inserito nel rogito anche il riferimento al posto auto, il quale può fare parte dell’immobile oppure può essere acquistato separatamente, sia dall’uno che dall’altro proprietario.

Quanto costa l’acquisto di una villetta bifamiliare?

In questo caso si tratta di acquistare una casa come qualsiasi altro immobile, per cui si paga l’imposta di registro in relazione al fatto che sia prima o seconda casa, calcolata di norma sul valore catastale quando chi vende è un privato e chi compra una persona fisica; se invece chi vende è l’impresa che ha costruito o ristrutturato la bifamiliare da meno di cinque anni, al posto del registro proporzionale si paga di norma l’IVA. Il prezzo può essere più o meno elevato anche a seconda di dove si trovi la casa. Potrebbero esserci delle spese condominiali arretrate: chi compra ne risponde insieme al venditore per l’anno in corso e per quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.), ed è buona norma chiarirle prima del rogito.

Per i rogiti dal 2027 le regole su queste imposte confluiscono nel nuovo testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025): quelle applicabili alla data dell’atto è buona norma verificarle con il notaio.

L’onorario, invece, cambia da studio a studio. Per conoscerlo prima si può chiedere un preventivo per l’acquisto della casa nella bifamiliare ai notai della propria zona: il preventivo è gratuito e le risposte arrivano di norma in poche ore.