Come fissare il prezzo di una casa nel contratto di vendita
- Comprare casa dal notaio: prezzo
- Perché è importante il prezzo nella vendita
- Criteri per determinare prezzo casa
- Indicazione criteri per determinare il prezzo
- Preventivo acquisto casa dal notaio
- Quando il prezzo sembra già deciso
Il prezzo di una casa si decide nella trattativa, ma è il contratto a fissarlo: una cifra precisa, un criterio per calcolarlo o, in qualche caso, la stima di un terzo. Per chi compra la differenza non è solo formale, perché da come è scritto il prezzo dipende se e quando potrà ancora cambiare.
Comprare casa dal notaio: prezzo
Quando si decide di comprare una casa dal notaio, uno degli elementi fondamentali è la fissazione del prezzo. Questo rappresenta spesso la causa dei rallentamenti delle trattative, in quanto il venditore è deciso a ricevere una determinata somma di denaro per il trasferimento immobiliare, mentre il compratore è propenso all’abbassamento del prezzo.
È proprio per questo che chi decide di comprare casa, si affida in primis al notaio che, di norma, a seguito dei controlli fornisce delle informazioni più dettagliate sulla casa e potrebbe comunicare al compratore eventuali problematiche.
Si pensi al caso in cui a seguito di una verifica effettuata dal notaio, emerga che la casa sia ipotecata: in questo caso il compratore, stante la problematica connessa all’immobile, potrebbe richiedere una riduzione del prezzo. Più spesso, di norma, una parte del prezzo serve a estinguere il debito al rogito, come spiegato nella pagina su come comprare casa ipotecata. Trattandosi di un elemento di peculiare importanza del contratto di vendita occorre conoscere come è possibile determinarlo e a cosa fare attenzione.
| Come | Un esempio per chi compra casa |
|---|---|
| Una cifra precisa | Appartamento a 230.000 euro, scritto nella proposta e poi nel compromesso.È il caso più comune: quella cifra è il prezzo che si dichiara nel rogito. |
| Un criterio per calcolarlo | Appartamento in costruzione a un tanto al metro quadro, sulla superficie misurata a fine lavori.Il criterio va scritto con precisione: se manca, il prezzo è indeterminato e il contratto non vale. |
| La stima di un terzo | Due fratelli ereditano la casa dei genitori e uno compra la quota dell’altro, al valore stimato da un perito scelto insieme.Se il perito non accetta e le parti non si accordano, lo nomina il presidente del tribunale. |
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Perché è importante il prezzo nella vendita
Il prezzo è un elemento essenziale della compravendita e consiste nell’obbligo che grava sul compratore di pagare un corrispettivo in denaro. Le modalità di corresponsione del prezzo devono essere precisate e meglio illustrate, a causa dei numerosi interventi del legislatore in virtù dell’obbligo di dover tracciare i cosiddetti movimenti di denaro.
In tal caso è possibile ricorrere ai contanti, sempre nei limiti della normativa antiriciclaggio, così come agli assegni circolari, agli assegni bancari e ai bonifici: per decidere i mezzi di pagamento giusti, è sempre opportuno affidarsi a un notaio per comprendere quale sia il limite vigente per la circolazione di denaro contante. Il limite attuale è indicato anche nella pagina sui contanti nel rogito notarile.
Oltre alla modalità di pagamento, devono essere proprio descritti i mezzi con i quali avviene, mediante l’indicazione degli estremi, della data di rilascio e di tutte le altre indicazioni che di norma il notaio riporta nell’atto, come spiegato nella pagina sul prezzo da dichiarare nel rogito.
Criteri per determinare prezzo casa
La determinazione del prezzo di una casa è una fase molto delicata che richiede un’attenta valutazione. Il prezzo, nella maggior parte dei casi, viene deciso di comune accordo dal venditore e dal compratore, a seguito di una contrattazione che può essere più o meno breve.
La sua determinazione può essere influenzata da numerosi fattori: oltre alle considerazioni sulla qualità del bene, sulla sua posizione, sulla zona e la città in cui è sito l’immobile, possono emergere anche delle valutazioni di carattere soggettivo. Un’ulteriore valutazione da effettuare attiene alla fissazione del prezzo dell’immobile a corpo o a misura: questo tipo di scelta è particolarmente importante quando si decide di comprare un terreno dal notaio. Riguarda però anche chi compra un appartamento, perché i metri quadri scritti nel contratto possono non coincidere con quelli reali.
Prezzo determinato in base alla misura
Il prezzo può essere determinato in base alla misura del bene oggetto di trasferimento: in questo caso si parla di vendita a misura e ciò avviene quando è calcolato in base alla superficie e nel contratto stipulato dal notaio vengono indicate proprio le misure precise.
Si pensi al caso della vendita di un terreno in cui il fondo venga venduto al metro quadro: in tal caso viene precisato proprio nel rogito notarile la quantificazione del valore. Lo stesso può accadere per un appartamento in costruzione venduto a un tanto al metro quadro.
Prezzo determinato in base al bene
Il prezzo può essere fissato anche in base al valore complessivo del bene: in tal caso, a differenza di quanto sopra esposto, non esiste alcuna correlazione tra il bene immobile e la sua estensione. In tal caso si sente parlare dagli esperti del settore non di vendita a misura, bensì di vendita “a corpo”.
Per le case, di norma, si compra a corpo, e i metri quadri dell’annuncio sono spesso quelli della superficie commerciale, che conta anche i muri e, in parte, balconi e cantine: per questo non coincidono quasi mai con quelli calpestabili.
Indicazione criteri per determinare il prezzo
Può accadere che le parti all’interno del contratto non stabiliscano il prezzo vero e proprio, ma definiscano i criteri con i quali sarà definito in un momento successivo.
Quindi la compravendita con prezzo determinabile è lecita ed ammissibile, mentre non è possibile considerarla valida ed efficace, nel caso in cui il prezzo sia indeterminato, ossia non sia né fissato in modo specifico, né indicato il modo con cui stabilirlo. Tuttavia in caso di prezzo “determinabile”, occorre affidarsi a un notaio per evitare di commettere errori grossolani, in quanto bisognerà precisare in maniera dettagliata, con precisione e concretezza i criteri.
Determinazione del prezzo da parte di un terzo
Al di là del classico caso in cui siano il venditore e il compratore a determinare il prezzo o i criteri mediante i quali poterlo definire, è possibile, secondo la legge, che il prezzo venga deciso da un terzo.
Come prescritto dall’art. 1473 del Codice Civile , le parti possono affidare la determinazione del prezzo a un terzo, eletto nel contratto o da eleggere posteriormente. Se il terzo non vuole o non può accettare l’incarico, o le parti non si accordino per la nomina o per la sua sostituzione, la nomina su richiesta di una delle parti, è fatta dal Presidente del Tribunale del luogo in cui è stato chiuso il contratto.
Nel residenziale capita soprattutto tra familiari: due fratelli ereditano la casa dei genitori, uno compra la quota dell’altro e, per non discutere sul valore, affidano la stima a un perito scelto insieme. Il terzo, salvo che le parti si siano rimesse al suo mero arbitrio, deve stimare con equo apprezzamento (art. 1349 del Codice Civile ).
Preventivo acquisto casa dal notaio
Nel caso in cui si abbia la necessità di conoscere le spese legate all’atto di compravendita della casa, mediante la piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere, in via del tutto gratuita, un preventivo notarile, senza dover assumere alcun tipo di impegno.
Il prospetto dei costi è curato e preparato direttamente da un notaio, in quanto è il professionista preposto all’analisi del caso concreto proposto, senza alcun tipo di intermediazione. Il contatto diretto con il notaio rappresenta un elemento importante per poter capire in termini economici, quali saranno le tasse e le imposte da dover sostenere per il rogito notarile, in modo da pianificare il budget con maggiore attenzione.
Il servizio, inoltre, offre l’opportunità di scegliere il notaio più vicino: si può chiedere ai notai della propria zona il preventivo per la compravendita, indicando già il prezzo concordato, e le risposte arrivano di solito in poche ore.
Il prezzo concordato, però, non è sempre la base delle imposte. Nell’esempio pubblicato da NotaioFacile per una prima casa a Bari comprata da un privato, le imposte sono 1.486 euro, cioè il 2% del valore catastale più 100 euro, perché con il prezzo-valore si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo: i dettagli sono nella pagina sui notai di Bari.
Quando il prezzo sembra già deciso
Dopo l’accettazione della proposta il venditore può chiedere di più?
Di norma no: con l’accettazione della proposta d’acquisto le parti sono vincolate alle condizioni scritte, prezzo compreso, e per cambiarlo serve l’accordo di entrambe. Per questo è buona norma che nella proposta il prezzo sia indicato con precisione, insieme alla caparra e ai tempi del rogito.
Il perito scelto per fissare il prezzo dà una stima che sembra sbagliata: si può contestare?
Dipende da come è stato scritto l’incarico. Se il terzo doveva stimare con equo apprezzamento e la sua determinazione è manifestamente iniqua o erronea, il prezzo può essere fissato dal giudice; se invece le parti si sono rimesse al suo mero arbitrio, la stima si può contestare solo in casi molto più ristretti, come la mala fede. È buona norma chiedere al notaio come formulare l’incarico prima di firmare.
