Agevolazione prima casa per donazioni e successioni
- Agevolazione prima casa
- Agevolazione prima casa nelle donazioni e nelle successioni
- Il parere dell’ agenzia delle entrate
- Conviene sempre chiedere agevolazione prima casa
- Domande frequenti sulla prima casa in donazioni e successioni
Agevolazione prima casa
Quanto vale l’agevolazione su una casa ereditata o donata
Su una casa con rendita catastale di 600 euro che passa dal genitore al figlio, l’imposta di successione o donazione non si paga, perché il valore rientra nella franchigia di un milione di euro. Restano le imposte ipotecaria e catastale: senza agevolazione sono il 3% del valore catastale (75.600 euro, cioè la rendita per 126), quindi 2.268 euro; con l’agevolazione prima casa diventano 200 euro ciascuna, 400 in tutto. La differenza è di 1.868 euro, e basta una dichiarazione nell’atto di donazione o allegata alla dichiarazione di successione.
| Si può? | Situazione |
|---|---|
| ✔ | Il figlio riceve in donazione la casa nel Comune dove vive e non ha altre case agevolate |
| ✔ | In una successione con più eredi, almeno uno ha i requisiti: il beneficio vale per tutto il trasferimento |
| ⚠ | Chi riceve ha già una casa comprata con la prima casa: di norma serve l’impegno a venderla entro due anni |
| ✘ | La casa è di categoria A/1, A/8 o A/9 |
Nell’immaginario comune, l’agevolazione prima casa è quel beneficio fiscale tramite il quale è possibile diminuire l’imposta di registro o l’imposta sul valore aggiunto (IVA) in sede di acquisto oneroso di un immobile ad uso residenziale.
La richiesta del beneficio fiscale è però ancorato al possesso di alcuni requisiti ben specificati dalla normativa di settore.
Presupposti per richiedere l’agevolazione prima casa nelle donazioni e nelle successioni
Per poter usufruire dell’agevolazione in parola negli acquisti immobiliari onerosi è necessario che: a) l’immobile acquistato non sia un immobile di lusso e, quindi, non sia distinto nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; b) l’immobile acquistato sia ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente oppure nel Comune in cui l'acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto; c) chi acquista non sia titolare del diritto di proprietà o usufrutto di altra abitazione nello stesso Comune; d) l’acquirente non sia titolare nemmeno per quota di altro immobile su tutto il territorio nazionale per il quale ha già richiesto l’agevolazione prima casa, salvo impegnarsi a vendere tale immobile entro due anni dal secondo acquisto agevolato (termine esteso da uno a due anni dalla Legge di Bilancio 2025). Tutti i presupposti sono spiegati nella pagina dedicata.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Agevolazione prima casa nelle donazioni e nelle successioni
Il legislatore non si è limitato a concedere l’agevolazione prima casa solo negli acquisti a titolo oneroso, ma ha previsto l’agevolazione in parola anche negli acquisti a titolo gratuito derivanti da donazione oppure da successione.
L’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 prevede che per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione e il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni e donazioni, “quando, in capo al beneficiario, ovvero in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131”, ossia i presupposti visti sopra.
Quanto si risparmia con l’agevolazione prima casa nelle donazioni e nelle successioni?
La norma in materia di donazioni e successioni prevede che in sede di atto di donazione o dichiarazione di successione il contribuente debba versare, oltre all’imposta di donazione o successione - salvo la franchigia di euro 1.000.000,00 per i trasferimenti a titolo gratuito tra parenti in linea retta ed euro 100.000,00 per quelli tra fratelli - anche l’imposta ipotecaria nella misura del 2% e l’imposta catastale nella misura dell’1% sul valore catastale del bene trasferito.
Con l’applicazione dell’agevolazione prima casa, ferma l’imposta di successione e donazione, se dovuta, il trasferimento sconta le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, ossia euro 200,00 ciascuna.
Nell’atto di donazione si aggiungono di norma l’imposta di bollo per euro 230,00 e la tassa ipotecaria per euro 90,00; nella successione gli importi accessori possono essere diversi, ed è bene farseli indicare dal notaio o da chi prepara la dichiarazione.
Come richiedere l’agevolazione prima casa per donazione e successione?
Anche se di questo adempimento fiscale se ne occupa il notaio, il contribuente richiede l’agevolazione in parola manifestando la volontà di fruire delle agevolazioni con una dichiarazione resa nell’atto di donazione oppure mediante dichiarazione sostitutiva, resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, da allegare alla dichiarazione di successione.
È sempre possibile richiedere l’agevolazione prima casa nelle successive nelle donazioni?
Sicuramente, la norma è chiara nel prescrivere che l’agevolazione prima possa essere richiesta per un solo immobile abitativo in sede di donazione e di successione.
Rimane da verificare se sia possibile richiedere l’agevolazione prima casa per una donazione o per una successione quando si è goduto dell’agevolazione in sede di acquisto oneroso precedente di una abitazione.
La risposta non è affatto scontata ed infatti si è dovuto attendere a lungo il parere dell’Agenzia delle Entrate.
Il parere dell’ Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, interpellata a più riprese al fine di una interpretazione corretta della normativa in oggetto ha fornito diverse soluzioni a seconda del caso prospettato.
Donante già titolare di abitazione prima casa
Nel caso in cui il contribuente abbia già beneficiato delle agevolazioni prima casa per l’acquisto oneroso di una abitazione l’Agenzia delle Entrate, mediante risoluzione n. 86 del 4 luglio 2017, ha affermato che il contribuente “che risulta già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso fruendo delle agevolazioni di cui alla Nota II-bis) …., potrà richiedere nuovamente le agevolazioni riservate alla ‘prima casa di abitazione’ in occasione della stipula dell’atto di donazione sopra rappresentato, a condizione, tuttavia, che nel predetto atto si impegni a vendere entro l’anno dal nuovo acquisto l’immobile preposseduto”. Il termine di un anno citato dalla risoluzione è quello allora in vigore: dal 1° gennaio 2025 la legge lo ha portato a due anni.
Erede già titolare di abitazione prima casa
Nel caso in cui l’erede sia titolare di un immobile acquistato onerosamente con l’agevolazione prima casa, la situazione è più delicata: la possibilità di chiedere comunque il beneficio in sede di dichiarazione di successione, impegnandosi a vendere la casa già posseduta, non è pacifica come per la donazione, e va verificata caso per caso con il notaio o con chi prepara la dichiarazione.
Ma, nel caso in cui insieme all’erede già titolare di un immobile acquistato con agevolazione prima casa, vi sia un altro erede che non abbia mai richiesto questa tipologia di agevolazione, quest’ultimo erede potrà richiedere l’agevolazione prima casa in sede di dichiarazione di successione assorbendo anche l’altro erede, il quale beneficia indirettamente dell’agevolazione.
Un esempio: la casa della mamma a due fratelli
La mamma muore e lascia l’appartamento in cui viveva, con rendita di 600 euro, ai due figli. Marco ha già comprato casa con la prima casa; Giulia vive in affitto nello stesso Comune e non ha altre case. Basta che Giulia abbia i requisiti e lo dichiari: le imposte ipotecaria e catastale sull’intero appartamento scendono da 2.268 a 400 euro, a vantaggio di entrambi. Marco non deve dichiarare nulla per sé, e l’agevolazione chiesta da Giulia non tocca la sua casa.
Ipotesi inversa
Fino ad ora si è verificata la possibilità di richiedere l’agevolazione prima casa in sede di donazione o successione successivamente ad un acquisto a titolo oneroso di abitazione con la stessa agevolazione. Ma la richiesta dell’agevolazione prima casa in sede di donazione e successione impedisce la possibilità di richiedere successivamente l’agevolazione prima casa in sede di acquisto oneroso?
Sembrerebbe doversi dare alla domanda risposta negativa. Infatti, l’Agenzia delle Entrate, con la medesima risoluzione citata sopra ha affermato che “di prassi, è stato, quindi, affermato che la titolarità di un diritto acquistato con l’agevolazione di cui all’articolo 69, commi 3 e 4, della legge n. 342 del 2000 non esclude la possibilità di fruire del regime di favore “prima casa” nell’ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione”.
Conviene sempre chiedere agevolazione prima casa
L’agevolazione prima casa è un beneficio fiscale molto forte che permette spesso di risparmiare anche alcune migliaia di euro.
Di contraltare, il Legislatore richiede al contribuente che per almeno cinque anni esso non venda l’abitazione acquistata con le agevolazioni, salvo prevedere un riacquisto entro l’anno di un’altra abitazione.
È, quindi, sempre meglio consultare e farsi consigliare al meglio da un notaio per evitare di decadere dall’agevolazione e conseguentemente dover versare quanto risparmiato, ossia la maggior imposta che si sarebbe dovuta, oltre alla sanzione pari al 30%. Per una successione o una donazione con casa di abitazione, la richiesta dell’agevolazione va fatta nell’atto: conviene segnalarlo al notaio già quando si richiede il preventivo.
Domande frequenti sulla prima casa in donazioni e successioni
L’agevolazione prima casa vale anche per le donazioni e le successioni?
Sì. Se chi riceve la casa ha i requisiti della prima casa, le imposte ipotecaria e catastale scendono da una percentuale del valore catastale a 200 euro ciascuna.
Quanto si risparmia con la prima casa su una casa ereditata?
Con una rendita catastale di 600 euro, le imposte ipotecaria e catastale passano da 2.268 a 400 euro. L’imposta di successione tra genitori e figli, di norma, non si paga fino a un milione di euro per ciascun erede.
Come si chiede l’agevolazione nella successione?
Con una dichiarazione sostitutiva allegata alla dichiarazione di successione, in cui l’erede dichiara di avere i requisiti della prima casa. Nella donazione si dichiara direttamente nell’atto.
Se gli eredi sono due e solo uno ha i requisiti?
Basta che li abbia almeno uno: l’agevolazione si applica all’intero trasferimento, a vantaggio di tutti gli eredi.
Ho già comprato casa con la prima casa: posso usarla anche per una donazione?
Secondo l’Agenzia delle Entrate sì, impegnandosi a vendere la casa già posseduta entro due anni. Per la successione la questione è meno chiara e va verificata con il notaio.
Se uso la prima casa per una casa ereditata, perdo il diritto per un acquisto futuro?
Secondo l’Agenzia delle Entrate no: aver usato l’agevolazione in una successione o donazione non esclude di chiederla per un successivo acquisto con compravendita.
Si può vendere subito la casa donata con la prima casa?
Se la si vende entro cinque anni senza ricomprare un’altra casa entro un anno, di norma si perde l’agevolazione: si paga la differenza con una sanzione del 30%. Conviene verificarlo con il notaio prima.
