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Agevolazione prima casa per donazioni e successioni

Agevolazione prima casa

Agevolazione prima casa per donazioni e successioni dal NotaioNell’immaginario comune, l’agevolazione prima casa è quel beneficio fiscale tramite il quale è possibile diminuire l’imposta di registro o l’imposta sul valore aggiunto (IVA) in sede di acquisto oneroso di un immobile ad uso residenziale.

La richiesta del beneficio fiscale è però ancorato al possesso di alcuni requisiti ben specificati dalla normativa di settore.

Presupposti per richiedere l’agevolazione prima casa nelle donazioni e nelle successioni

Per poter usufruire dell’agevolazione in parola negli acquisti immobiliari onerosi è necessario che: a) l’immobile acquistato non sia un immobile di lusso e, quindi, non sia distinto nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/10; b) l’immobile acquistato sia ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente oppure nel Comune in cui l'acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto; c) chi acquista non sia titolare del diritto di proprietà o usufrutto di altra abitazione nello stesso Comune; d) l’acquirente non sia titolare nemmeno per quota di altro immobile su tutto il territorio nazionale per il quale ha già richiesto l’agevolazione prima casa, salvo impegnarsi a vendere tale immobile entro un anno dal secondo acquisto agevolato.

Agevolazione prima casa nelle donazioni e nelle successioni

Il legislatore non si è limitato a concedere l’agevolazione prima casa solo negli acquisti a titolo oneroso, ma ha previsto l’agevolazione in parola anche negli acquisti a titolo gratuito derivanti da donazione oppure da successione.

L’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 prevede che per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione e il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni e donazioni, “quando, in capo al beneficiario, ovvero in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti limposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131”, ossia i presupposti visti sopra.

Quanto si risparmia con l’agevolazione prima casa nelle donazioni e nelle successioni?

La norma in materia di donazioni e successioni prevede che in sede di atto di donazione o dichiarazione di successione il contribuente debba versare, oltre all’imposta di donazione o successione - salvo la franchigia di euro 1.000.000,00 per i trasferimenti a titolo gratuito tra parenti in linea retta ed euro 100.000,00 per quelli tra fratelli - anche l’imposta ipotecaria nella misura del 2% e l’imposta catastale nella misura dell’1% sul valore catastale del bene trasferito.

Con l’applicazione dell’agevolazione prima casa, ferma l’imposta di successione e donazione, se dovuta, il trasferimento sconta le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, ossia euro 200,00 ciascuna.

In ogni caso, sono dovute l’imposta di bollo per euro 230,00 e la tassa ipotecaria per euro 90,00.

Come richiedere l’agevolazione prima casa per donazione e successione?

Anche se di questo adempimento fiscale se ne occupa il notaio, il contribuente richiede l’agevolazione in parola manifestando la volontà di fruire delle agevolazioni con una dichiarazione resa nell’atto di donazione oppure mediante dichiarazione sostitutiva, resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, da allegare alla dichiarazione di successione.

È sempre possibile richiedere l’agevolazione prima casa nelle successive nelle donazioni?

Sicuramente, la norma è chiara nel prescrivere che l’agevolazione prima possa essere richiesta per un solo immobile abitativo in sede di donazione e di successione.

Rimane da verificare se sia possibile richiedere l’agevolazione prima casa per una donazione o per una successione quando si è goduto dell’agevolazione in sede di acquisto oneroso precedente di una abitazione.

La risposta non è affatto scontata ed infatti si è dovuto attendere a lungo il parere dell’Agenzia delle Entrate.

Il parere dell’ Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, interpellata a più riprese al fine di una interpretazione corretta della normativa in oggetto ha fornito diverse soluzioni a seconda del caso prospettato.

Donante già titolare di abitazione prima casa

Nel caso in cui il contribuente abbia già beneficiato delle agevolazioni prima casa per l’acquisto oneroso di una abitazione l’Agenzia delle Entrate, mediante risoluzione n. 86 del 4 luglio 2017, ha affermato che il contribuente “che risulta già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso fruendo delle agevolazioni di cui alla Nota II-bis) …., potrà richiedere nuovamente le agevolazioni riservate alla prima casa di abitazionein occasione della stipula dell’atto di donazione sopra rappresentato, a condizione, tuttavia, che nel predetto atto si impegni a vendere entro l’anno dal nuovo acquisto l’immobile preposseduto”.

Erede già titolare di abitazione prima casa

Nel caso in cui l’erede sia titolare di un immobile acquistato onerosamente con l’agevolazione prima casa, allo stesso modo di cui sopra non potrà richiedere l’agevolazione prima casa in sede di dichiarazione di successione.

Ma, nel caso in cui insieme all’erede già titolare di un immobile acquistato con agevolazione prima casa, vi sia un altro erede che non abbia mai richiesto questa tipologia di agevolazione, quest’ultimo erede potrà richiedere l’agevolazione prima casa in sede di dichiarazione di successione assorbendo anche l’altro erede, il quale beneficia indirettamente dell’agevolazione.

Ipotesi inversa

Fino ad ora si è verificata la possibilità di richiedere l’agevolazione prima casa in sede di donazione o successione successivamente ad un acquisto a titolo oneroso di abitazione con la stessa agevolazione. Ma la richiesta dell’agevolazione prima casa in sede di donazione e successione impedisce la possibilità di richiedere successivamente l’agevolazione prima casa in sede di acquisto oneroso?

Sembrerebbe doversi dare alla domanda risposta negativa. Infatti, l’Agenzia delle Entrate, con la medesima risoluzione citata sopra ha affermato che “di prassi, è stato, quindi, affermato che la titolarità di un diritto acquistato con l’agevolazione di cui all’articolo 69, commi 3 e 4, della legge n. 342 del 2000 non esclude la possibilità di fruire del regime di favore “prima casa” nell’ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione”.

Conviene sempre chiedere agevolazione prima casa

L’agevolazione prima casa è un beneficio fiscale molto forte che permette spesso di risparmiare anche alcune migliaia di euro.

Di contraltare, il Legislatore richiede al contribuente che per almeno cinque anni esso non venda l’abitazione acquistata con le agevolazioni, salvo prevedere un riacquisto entro l’anno di un’altra abitazione.

È, quindi, sempre meglio consultare e farsi consigliare al meglio da un notaio per evitare di decadere dall’agevolazione e conseguentemente dover versare quanto risparmiato, ossia la maggior imposta che si sarebbe dovuta, oltre alla sanzione pari al 30%.

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