Agevolazioni prima casa e separazione dei coniugi
- Comprare casa: costi da sostenere
- Presupposti e requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa
- Immobili per agevolazioni prima casa
- Agevolazioni prima casa e separazione: si perdono le agevolazioni?
- Accordi di separazione e agevolazioni prima casa
- Comprare una seconda casa con agevolazioni fiscali: è possibile?
Comprare casa: costi da sostenere
Comprare una casa è un passo delicato nella vita di una persona, costituendo spesso il coronamento di grandi sacrifici economici. È un atto che richiede numerose spese relative alle imposte, tasse e spese notarili. Cercare di risparmiare è l’obiettivo principale di chiunque e il legislatore offre anche la possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali al ricorrere di specifici presupposti e requisiti.
Una volta verificata presenza dei requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa dal notaio, per un determinato periodo di tempo bisognerà conservarli per evitare di dovere integrare le spese sostenute. Vediamo cosa accade alle agevolazioni fiscali in caso di separazione dei coniugi.
Tre situazioni frequenti dopo una separazione
- Trasferisco la casa all’ex coniuge prima che siano passati cinque anni dall’acquisto. Se il trasferimento è previsto dagli accordi di separazione o divorzio omologati, di norma non si perdono le agevolazioni e l’atto è esente da imposte.
- Dopo la separazione cambio residenza. Nessuna decadenza: la residenza serve al momento dell’acquisto o entro 18 mesi, non per sempre. Attenzione solo se la casa era stata comprata da poco con l’impegno a trasferirvi la residenza, e il trasferimento non era ancora avvenuto.
- Voglio comprare un’altra casa con le agevolazioni. Se la casa familiare era stata comprata con le agevolazioni prima casa, si può, a condizione di cedere la propria quota prima del nuovo acquisto oppure, dal 2025, entro due anni da esso.
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Presupposti e requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa
Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dalla legge in modo molto preciso. È innanzi tutto necessario che quando si acquista casa non si sia proprietari di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. Inoltre non si deve essere titolari di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.
È poi fondamentale che non sia titolari di altri diritti come il diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune. Quindi se si vuole comprare una casa a Roma, non bisogna essere né proprietari di un’altra casa in quel Comune, né titolari dell’usufrutto o del diritto di uso e abitazione di una casa sita in Roma. Tutti i requisiti sono spiegati nella pagina sui presupposti delle agevolazioni prima casa.
Agevolazioni prima casa e immobili intestati in altri Comuni
Per poter usufruire delle agevolazioni è necessario che non si abbiano sul territorio nazionale altri immobili per i quali si abbia già usufruito delle agevolazioni prima casa in quanto si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile, salvo che ci si impegni nell’atto a vendere l’immobile agevolato già posseduto entro due anni dal nuovo acquisto.
Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa e di ciò il notaio ne darà atto nel rogito notarile.
Immobili per agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa non possono essere usufruite qualora si tratti di un immobile di lusso, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici, abitazioni di tipo signorile.
Si tratta di un altro tassello importante per comprenderne la portata delle agevolazioni. Infatti, queste sono riconosciute quando si acquista un’abitazione che appartiene a determinate categorie catastali:
A/2 (abitazioni di tipo civile);
A/3 (abitazioni di tipo economico);
A/4 (abitazioni di tipo popolare);
A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
A/6 (abitazioni di tipo rurale);
A/7 (abitazioni in villini);
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Agevolazioni prima casa e separazione: si perdono le agevolazioni?
Un problema di particolare rilevanza attiene alle modalità mediante le quali bisogna procedere nel caso in cui un coniuge che abbia comprato l’abitazione per la famiglia in comunione legale, divenendo casa familiare, possa nuovamente usufruire delle agevolazioni fiscali in caso di separazione o divorzio, nel caso in cui decida di comprarne una nuova.
In questo caso al momento della separazione consensuale si determina lo scioglimento della comunione legale e ciascun coniuge diventa titolare della quota di ½. Secondo l’Agenzia delle entrate, se la casa familiare era stata acquistata con le agevolazioni prima casa, per potere usufruire delle agevolazioni fiscali nuovamente bisognerà cedere la quota di ½ che si vanta sulla casa familiare; dal 2025 è possibile anche comprare la nuova casa prima, impegnandosi nell’atto a cedere la quota entro due anni.
Agevolazioni prima casa e cambio residenza
Un altro quesito che attiene alle agevolazioni prima casa e alla successiva separazione tra i coniugi riguarda il cambio di residenza.
In particolare se il coniuge proprietario della casa cambia residenza a seguito della separazione, perderà le agevolazioni fiscali ottenute al momento dell’acquisto della casa? La risposta è negativa in quanto non si assiste ad una perdita delle agevolazioni, anche in caso di trasferimento della residenza.
Accordi di separazione e agevolazioni prima casa
La separazione tra i coniugi può portare a degli accordi tra gli stessi che regolamentino i rapporti patrimoniali. In particolare potrebbe accadere che nell’accordo di separazione omologato dal tribunale si preveda che la casa in comproprietà sia assegnata a uno solo dei due coniugi, oppure che sia trasferita da un coniuge a un altro, mentre altra possibilità potrebbe essere che uno dei due coniugi sia escluso dal godimento della casa familiare.
I problemi principali attengono alla possibilità di come godere dei benefici se si voglia comprare un’altra casa e di come impedire la perdita delle agevolazioni fiscali di cui si è già usufruito. Vediamo come funziona.
Trasferire la casa prima dei 5 anni al coniuge in esecuzione degli accordi di separazione
Nel caso in cui gli accordi di separazione prevedano il trasferimento della casa in favore di un coniuge prima dello scadere dei cinque anni la domanda sorge spontanea: si perdono i benefici fiscali?
Il coniuge che abbia comprato casa non perderà i benefici fiscali acquisiti al momento dell’acquisto se il trasferimento è in esecuzione di un accordo di separazione consensuale omologata dal giudice competente. Lo stesso trasferimento, inoltre, è esente da imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo, come prevede l’articolo 19 della legge 74/1987 per tutti gli atti eseguiti in adempimento degli accordi di separazione e divorzio. Secondo l’Agenzia delle Entrate lo stesso vale, di norma, anche quando gli accordi prevedono la vendita della casa a un terzo, per esempio per dividere il ricavato: conta che la vendita sia prevista negli accordi stessi.
Quindi anche se il coniuge abbia comprato casa e dopo due anni decida di separarsi, non perderà le agevolazioni fiscali qualora la separazione prevedesse il trasferimento della casa all’altro coniuge. Il motivo risiede nel fatto che si tratta di accordi che vanno tutelati in quanto definiscono i rapporti economici tra gli ex coniugi che spesso sono molto delicati. Come si trasferisce in pratica la quota, e quanto costa, è spiegato nella pagina sulla casa cointestata in caso di separazione.
Un caso concreto
Anna e Paolo comprano casa nel 2023 con la prima casa, in comunione. Nel 2025 si separano: negli accordi omologati Paolo trasferisce la sua metà ad Anna, che resta a viverci con i figli. Paolo non perde l’agevolazione, anche se sono passati meno di cinque anni, e il trasferimento non paga imposte. Nel 2026 Paolo vuole comprare un bilocale nella stessa città: non avendo più quote della casa familiare, può chiedere di nuovo la prima casa. Se invece fosse rimasto comproprietario, avrebbe dovuto impegnarsi a cedere la sua quota entro due anni dal nuovo acquisto.
Comprare una seconda casa con agevolazioni fiscali: è possibile?
Nel caso in cui la casa familiare sia assegnata dagli accordi di separazione omologati dal giudice all’altro coniuge, ci si chiede se il coniuge che deve lasciarla potrà comprare una nuova casa usufruendo dei benefici fiscali prima casa.
Il problema si pone perché il marito potrebbe essere il proprietario o il comproprietario di quella casa e quindi non avere tutti i requisiti necessari per avere le agevolazioni. Secondo gli esperti può comprare una nuova casa, ma non può usufruire delle agevolazioni finché resta proprietario o comproprietario della casa familiare comprata con le agevolazioni; la strada praticabile oggi è cedere la propria quota all’ex coniuge, prima del nuovo acquisto o entro due anni da esso. Questa è una delle ipotesi più discusse in materia e a causa della continua evoluzione degli orientamenti è sempre opportuno rivolgersi al notaio per avere una consulenza notarile in materia: il modo più semplice è esporre la propria situazione già quando si richiede il preventivo. Gli altri casi in cui si rischia di perdere il beneficio sono raccolti nella pagina sulla perdita delle agevolazioni prima casa.
