Comprare casa senza anticipo, dalla caparra al mutuo intero

• Acquisto casa dal notaio senza anticipo
• L’anticipo nel preliminare: acconto o caparra?
• Acquisto dal notaio senza anticipo nel preliminare
• Ottenere un mutuo al 100% del valore della casa
• Acquisto dal notaio senza anticipo e senza mutuo
• Comprare senza anticipo, tre domande di chi ci prova

Acquisto casa dal Notaio senza anticipo

Quando si parla di anticipo in un contratto di compravendita finalizzato all’acquisto di una casa, ci si riferisce sia all’anticipo che solitamente si versa al venditore nel compromesso, sia all’anticipo da dare alla Banca per ottenere la concessione del mutuo.

Per quanto concerne l’anticipo al venditore, di solito prima del rogito notarile, si conclude con il venditore un contratto preliminare di compravendita, per scrittura privata o, se lo si vuole trascrivere, con firme autenticate dal notaio o per atto pubblico. In questo contratto, il promissario acquirente versa una somma di denaro, che vedremo assumerà la funzione di acconto o caparra con delle differenze fiscali che nel seguito vedremo. È prassi, dunque, versare un anticipo al venditore, anche come garanzia dell’impegno dallo stesso assunto con la stipula di quel contratto.

Un altro tipo di anticipo che investe gli interessi di colore che acquistano, è l’anticipo da versare sul mutuo. La Banca concede una somma a titolo di mutuo per l’acquisto di una casa ma di norma ne finanzia solo una parte del valore, e la differenza va pagata con risorse proprie. Vediamo l’ipotesi, invece, dell’acquisto senza anticipo.

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L’anticipo nel preliminare: acconto o caparra?

Per poter discutere dell’acquisto senza anticipo, occorre analizzare le due forme di anticipo che vengono versate generalmente al preliminare. Si tratta di termini spesso utilizzati impropriamente, in quanto acconto e caparra hanno funzioni diverse.

L’acquirente quando paga un anticipo spesso crede di pagare semplicemente una somma da imputare poi al prezzo, ma la differenza rileva sia in termini fiscali che in termini di conseguenze in caso di inadempimento. Quando si parla di acconto, ci si riferisce al semplice acconto sul prezzo di vendita, senza nessuna funzione di garanzia.

In caso di conclusione del contratto con la stipula del rogito, l’acconto viene imputato al prezzo di vendita, mentre in caso di mancata conclusione, esso viene semplicemente restituito all’acquirente, salva la possibilità per il venditore di agire per il risarcimento del danno.

La caparra, invece, ha una funzione ulteriore di garanzia, ovvero garantisce il venditore dal mancato adempimento e, quindi, dalla mancata stipula.

Cosa succede in caso di mancata conclusione del contratto?

Se in sede di preliminare, si versa una caparra essa assume anche una funzione di garanzia per il venditore, in caso di mancata conclusione del contratto, il venditore può trattenerla. Allo stesso tempo, è una garanzia per l’acquirente il quale può ottenere la restituzione del doppio della caparra se il venditore decide di non concludere più il rogito.

Perché dare una caparra 

Come sopra anticipato, nel momento in cui si versa una caparra l’acquirente si impegna a concludere l’acquisto nei tempi e nei modi stabiliti dal contratto e qualora non rispettasse le pattuizioni l’intera somma depositata andrebbe persa. Lo scopo della caparra è proprio quello di essere una forma di garanzia che andrà a compensare gli eventuali danni.

Scopo della caparra

Oltre ad avere una funzione di garanzia, rappresentando un incentivo per la parte debitrice ad adempiere, che cercherà di evitare di perdere la caparra data, la caparra ha una funzione di prova e di conferma della conclusione del contratto, e in ciò è esplicito il titolo dell’articolo che infatti si chiama “caparra confirmatoria”.

Ha poi funzione di rappresentare un’anticipata e parziale esecuzione della prestazione convenuta da parte di colui che la consegna, nel caso della vendita del pagamento del prezzo. Infatti, quando il contratto sia interamente adempiuto la caparra viene imputata alla prestazione.

Quali tasse si pagano sugli anticipi?

Se il contratto è registrato, sulla somma versata a titolo di anticipo si paga l’imposta di registro sulla somma versata, ma questa imposta sarà poi scorporata dalle imposte da pagare in sede di definitivo. Se chi vende è un privato, si tratta dello 0,5% sulla caparra e del 3% sugli acconti, oltre ai 200 euro fissi di registro.

Acquisto dal Notaio senza anticipo nel preliminare

In caso di volontà di acquistare una casa, è difficile ritenere che si possa fare un compromesso senza anticipo. Nessun venditore accetterebbe di obbligarsi a vendere, bloccando la propria casa e impedendo altri affari senza ricevere un congruo anticipo. Pertanto, si ritiene che l’unica strada da percorrere qualora non si abbia una somma da versare a titolo di anticipo è quella di concludere una vendita senza il compromesso.

In questo caso, si accettano i rischi e si considera soprattutto il rapporto di fiducia che può esserci con l’altra parte contraente, confidando nel fatto che questa sia intenzionata a vendere proprio a quel determinato acquirente. In questo modo, si evita l’anticipo e magari si agisce per ottenere il mutuo e si stipula direttamente il rogito definitivo di compravendita.

Va detto però che la legge non obbliga a versare una caparra o un acconto: un preliminare senza anticipo è valido, se il venditore lo accetta. Rispetto alla vendita diretta, il preliminare trascritto ha anche un vantaggio per chi compra, perché lo protegge da vendite e ipoteche successive (art. 2645 bis c.c.).

Ottenere un mutuo al 100% del valore della casa

Quando non si ha una somma di denaro da parte, per potere versare un anticipo al venditore, la questione si complica ma vi sono in ogni caso delle strade da percorrere. Soprattutto quando il valore della casa non è molto alto, si potrebbe anche ottenere un mutuo con il quale avere una somma pari al valore totale della casa.

Ad esempio, se la casa vale 100.000 euro e l’acquirente riesce ad offrire ottime garanzie alla Banca, è possibile anche ottenere un mutuo che copra l’intero valore, senza sborsare anticipi liquidi. Di solito il mutuo concesso non supera l’80% del valore della casa, ma tutto dipende dalle garanzie offerte. Per superare l’80% la normativa bancaria chiede garanzie integrative, come una fideiussione di una banca o di un’assicurazione o la garanzia di un fondo pubblico (art. 38 del Testo unico bancario e istruzioni della Banca d’Italia).

Ottenere il mutuo con un fondo di garanzia

Un’altra strada da percorrere potrebbe essere quella di richiedere un mutuo agevolato in virtù della propria età e della propria posizione reddituale. Spesso le Banche hanno fondi di garanzia che concorrono ad aiutare soprattutto giovani che intendano acquistare la propria prima casa, offrendo somme di denaro a mutuo ma anche garanzie qualora l’acquirente mutuatario non ne abbia.

Il più noto è il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, che non presta denaro ma garantisce la banca. Per le categorie prioritarie, tra cui chi ha meno di 36 anni, le giovani coppie e i nuclei monogenitoriali con figli minori, con ISEE fino a 40.000 euro e un mutuo oltre l’80% del prezzo, la garanzia può salire all’80% della quota capitale; la legge di bilancio 2025 l’ha prorogata per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027. Il costo dell’atto di mutuo è spiegato nella pagina sul notaio per la prima casa con mutuo.

Acquisto dal Notaio senza anticipo e senza mutuo

Un’alternative alle soluzioni sopra esposte potrebbe essere quella di escludere la strada del mutuo, che spesso richiede anticipi in virtù della minore somma data dalla Banca. Pertanto, con l’aiuto del Notaio si potrebbero scegliere altri strumenti contrattuali, sempre che il venditore sia d’accordo.

Tra questi, ad esempio, quello di concludere una vendita con riserva della proprietà, ovvero un vero e proprio acquisto della casa a rate. In questo modo, il venditore ottiene ogni mese una somma trattenendosi però la proprietà della casa, la quale passa all’acquirente solo al pagamento dell’ultima rata di prezzo. Lo prevede l’art. 1523 c.c.; le tutele che di norma accompagnano il pagamento a rate sono descritte nella pagina sulle garanzie per il pagamento a rate.

Ancora, si potrebbe realizzare una concessione in godimento, c.d. rent to buy, con il quale l’acquirente paga una somma a titolo di canone da imputare in parte al prezzo della compravendita. Un’altra alternativa, ad esempio, può essere quella del leasing immobiliare, che prevede anche la partecipazione di un terzo soggetto finanziatore che assume l’obbligazione. Si tratta di strumenti contrattuali in cui non necessariamente si versa l’anticipo.

Quale contratto è più conveniente?

Non è possibile rispondere a questa domanda in modo netto in quanto sarebbe necessario avere contezza della reale esigenza delle parti. È proprio per questo che prima di operare una scelta senza conoscere le valide alternative, può essere utile sentire il notaio per comprendere il ventaglio di opzioni che, da esperto del settore, potrebbe illustrare, al fine di soddisfare in maniera puntuale le richieste delle parti. Per conoscere il costo dell’atto si può chiedere un preventivo gratuito: gli studi rispondono di norma in poche ore.

Comprare senza anticipo, tre domande di chi ci prova

Si può firmare il compromesso senza versare la caparra?

Sì. La caparra è una scelta delle parti, non un obbligo di legge (art. 1385 c.c.); senza caparra, se una parte non si presenta al rogito restano gli altri rimedi, come la sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.) o il risarcimento del danno. Di norma, però, è il venditore a chiedere una somma alla firma.

Con il Fondo prima casa il mutuo copre tutto il prezzo?

Il Fondo non presta denaro: garantisce la banca, che così può finanziare oltre l’80% del valore. Se e quanto concedere, anche fino al 100%, resta una valutazione della banca sul singolo caso.

Senza compromesso, il venditore può vendere a un altro prima del rogito?

Sì. Se non c’è un preliminare, né una proposta d’acquisto accettata, il venditore resta libero fino alla firma; con un preliminare trascritto, invece, chi compra è protetto dalle vendite e dalle ipoteche successive (art. 2645 bis c.c.).