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Acquisto casa senza anticipo

Acquisto casa dal Notaio senza anticipo

acquisto casa senza anticipoQuando si parla di anticipo in un contratto di compravendita finalizzato all’acquisto di una casa, ci si riferisce sia all’anticipo che solitamente si versa al venditore nel compromesso, sia all’anticipo da dare alla Banca per ottenere la concessione del mutuo.

Per quanto concerne l’anticipo al venditore, di solito prima del rogito notarile, si conclude con il venditore un contratto preliminare di compravendita generalmente per scrittura privata autenticata. In questo contratto, il promissario acquirente versa una somma di denaro, che vedremo assumerà la funzione di acconto o caparra con delle differenze fiscali che nel seguito vedremo. È prassi, dunque, versare un anticipo al venditore, anche come garanzia dell’impegno dallo stesso assunto con la stipula di quel contratto.

Un altro tipo di anticipo che investe gli interessi di colore che acquistano, è l’anticipo da versare sul mutuo. La Banca concede una somma a titolo di mutuo per l’acquisto di una casa ma quasi sempre richiede un anticipo come restituzione della somma e il resto viene suddiviso in rate. Vediamo l’ipotesi, invece, dell’acquisto senza anticipo.

L’anticipo nel preliminare: acconto o caparra?

Per poter discutere dell’acquisto senza anticipo, occorre analizzare le due forme di anticipo che vengono versate generalmente al preliminare. Si tratta di termini spesso utilizzati impropriamente, in quanto acconto e caparra hanno funzioni diverse.

L’acquirente quando paga un anticipo spesso crede di pagare semplicemente una somma da imputare poi al prezzo, ma la differenza rileva sia in termini fiscali che in termini di conseguenze in caso di inadempimento. Quando si parla di acconto, ci si riferisce al semplice acconto sul prezzo di vendita, senza nessuna funzione di garanzia.

In caso di conclusione del contratto con la stipula del rogito, l’acconto viene imputato al prezzo di vendita, mentre in caso di mancata conclusione, esso viene semplicemente restituito all’acquirente, salva la possibilità per il venditore di agire per il risarcimento del danno.

La caparra, invece, ha una funzione ulteriore di garanzia, ovvero garantisce il venditore dal mancato adempimento e, quindi, dalla mancata stipula.

Cosa succede in caso di mancata conclusione del contratto?

Se in sede di preliminare, si versa una caparra essa assume anche una funzione di garanzia per il venditore, in caso di mancata conclusione del contratto, il venditore può trattenerla. Allo stesso tempo, è una garanzia per l’acquirente il quale può ottenere la restituzione del doppio della caparra se il venditore decide di non concludere più il rogito.

Perché dare una caparra 

Come sopra anticipato, nel momento in cui si versa una caparra l’acquirente si impegna a concludere l’acquisto nei tempi e nei modi stabiliti dal contratto e qualora non rispettasse le pattuizioni l’intera somma depositata andrebbe persa. Lo scopo della caparra è proprio quello di essere una forma di garanzia che andrà a compensare gli eventuali danni.

Scopo della caparra

Oltre ad avere una funzione di garanzia, rappresentando un incentivo per la parte debitrice ad adempiere, che cercherà di evitare di perdere la caparra data, la caparra ha una funzione di prova e di conferma della conclusione del contratto, e in ciò è esplicito il titolo dell’articolo che infatti si chiama “caparra confirmatoria”.

Ha poi funzione di rappresentare un’anticipata e parziale esecuzione della prestazione convenuta da parte di colui che la consegna, nel caso della vendita del pagamento del prezzo. Infatti, quando il contratto sia interamente adempiuto la caparra viene imputata alla prestazione.

Quali tasse si pagano sugli anticipi?

Se il contratto è registrato, sulla somma versata a titolo di anticipo si paga l’imposta di registro sulla somma versata, ma questa imposta sarà poi scorporata dalle imposte da pagare in sede di definitivo.

Acquisto dal Notaio senza anticipo nel preliminare

In caso di volontà di acquistare una casa, è difficile ritenere che si possa fare un compromesso senza anticipo. Nessun venditore accetterebbe di obbligarsi a vendere, bloccando la propria casa e impedendo altri affari senza ricevere un congruo anticipo. Pertanto, si ritiene che l’unica strada da percorrere qualora non si abbia una somma da versare a titolo di anticipo è quella di concludere una vendita senza il compromesso.

In questo caso, si accettano i rischi e si considera soprattutto il rapporto di fiducia che può esserci con l’altra parte contraente, confidando nel fatto che questa sia intenzionata a vendere proprio a quel determinato acquirente. In questo modo, si evita l’anticipo e magari si agisce per ottenere il mutuo e si stipula direttamente il rogito definitivo di compravendita.

Ottenere un mutuo al 100% del valore della casa

Quando non si ha una somma di denaro da parte, per potere versare un anticipo al venditore, la questione si complica ma vi sono in ogni caso delle strade da percorrere. Soprattutto quando il valore della casa non è molto alto, si potrebbe anche ottenere un mutuo con il quale avere una somma pari al valore totale della casa.

Ad esempio, se la casa vale 100.000 euro e l’acquirente riesce ad offrire ottime garanzie alla Banca, è possibile anche ottenere un mutuo che copra l’intero valore, senza sborsare anticipi liquidi. Di solito il mutuo concesso non supera l’80% del valore della casa, ma tutto dipende dalle garanzie offerte. Se si iscrive ipoteca e si offre anche una garanzia fideiussoria, oltre che lavorativa, è possibile ottenerlo.

Ottenere il mutuo con un fondo di garanzia

Un’altra strada da percorrere potrebbe essere quella di richiedere un mutuo agevolato in virtù della propria età e della propria posizione reddituale. Spesso le Banche hanno fondi di garanzia che concorrono ad aiutare soprattutto giovani che intendano acquistare la propria prima casa, offrendo somme di denaro a mutuo ma anche garanzie qualora l’acquirente mutuatario non ne abbia.

Acquisto dal Notaio senza anticipo e senza mutuo

Un’alternative alle soluzioni sopra esposte potrebbe essere quella di escludere la strada del mutuo, che spesso richiede anticipi in virtù della minore somma data dalla Banca. Pertanto, con l’aiuto del Notaio si potrebbero scegliere altri strumenti contrattuali, sempre che il venditore sia d’accordo.

Tra questi, ad esempio, quello di concludere una vendita con riserva della proprietà, ovvero un vero e proprio acquisto della casa a rate. In questo modo, il venditore ottiene ogni mese una somma trattenendosi però la proprietà della casa, la quale passa all’acquirente solo al pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Ancora, si potrebbe realizzare una concessione in godimento, c.d. rent to buy, con il quale l’acquirente paga una somma a titolo di canone da imputare in parte al prezzo della compravendita. Un’altra alternativa, ad esempio, può essere quella del leasing immobiliare, che prevede anche la partecipazione di un terzo soggetto finanziatore che assume l’obbligazione. Si tratta di strumenti contrattuali in cui non necessariamente si versa l’anticipo.

Quale contratto è più conveniente?

Non è possibile rispondere a questa domanda in modo netto in quanto sarebbe necessario avere contezza della reale esigenza delle parti. È proprio per questo che prima di operare una scelta senza conoscere le valide alternative, è opportuna una consulenza notarile per comprendere il ventaglio di opzioni che il notaio, esperto del settore, potrebbe offrire, al fine di soddisfare in maniera puntuale le richieste delle parti.

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