Mutuo cointestato, vantaggi, limiti e quanto detrae ciascuno

• Il contratto di mutuo: cenni generali
• Cosa si intende per mutuo cointestato
• I vantaggi del mutuo cointestato
• Mutuo cointestato e detrazione degli interessi
• Casa a un solo nome, conviventi e quote diverse, tre casi di mutuo in due
• I possibili svantaggi del mutuo cointestato
• Quando e perché viene richiesto dalla banca il mutuo cointestato?
• Quali sono le modalità per richiedere un mutuo cointestato?

Il contratto di mutuo: cenni generali

Il mutuo è un contratto molto diffuso nella prassi, in quanto viene stipulato solitamente quando i privati intendono acquistare casa o quando un’impresa individuale o collettiva intende finanziare una propria attività commerciale.

Con il mutuo è possibile individuare due soggetti: il mutuante (ossia colui che presta la somma di denaro) e il mutuatario (colui che riceve la somma di denaro) ed è obbligato a restituirla entro un determinato termine, alle condizioni stabilite nel contratto.

Solitamente la Banca richiede una garanzia per la restituzione della somma mutuata. Tale garanzia è rappresentata dall’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile che si intende acquistare. Per poter stipulare un contratto di mutuo ipotecario serve di norma l’intervento del notaio: l’ipoteca si concede per atto pubblico o per scrittura privata (art. 2821 c.c.), e per iscriverla presso i competenti Uffici del Territorio la firma di chi la concede deve essere autenticata (art. 2835 c.c.).

Il notaio di norma effettua i controlli necessari sull’immobile (le cosiddette visure ipocatastali) per poter garantire la disponibilità dell’immobile per procedere alla concessione di ipoteca, e ne riferisce all’istituto bancario con la relazione notarile preliminare.

SERVE LA CONSULENZA DEL NOTAIO?

Contatta il Notaio Gratis

Fai un PREVENTIVO

Scopri tutti i costi per stipulare l'atto

Cosa si intende per mutuo cointestato

La legge non impone che il mutuo possa essere richiesto da una sola persona. Il mutuo può essere richiesto anche da due o più soggetti, in questo caso si definisce cointestato. Nella prassi questa fattispecie si verifica principalmente quando vi sono delle coppie che intendono acquistare una prima casa e sono motivate dalla partecipazione comune al finanziamento.

Non è necessario che vi sia un rapporto di parentela tra le persone che lo richiedano, anche due amici o due soci possono richiedere l’erogazione di denaro all’istituto di credito. Ciò che rileva per la Banca è la garanzia patrimoniale dei debitori, ossia la possibilità economica per coloro che ricevono la somma di denaro, di restituirla.

I vantaggi del mutuo cointestato

Il vantaggio che una banca riceve dal mutuo cointestato consiste nell’avere una duplice garanzia quando appunto è richiesto da due persone. Entrambe saranno obbligate per l’intero al pagamento del mutuo. Ciò vuol dire che ove uno dei due cointestatari non paghi il muto, la Banca può rivolgersi all’altro debitore. Nei rapporti interni colui che ha pagato per il debitore inadempiente potrà rivalersi in un momento successivo.

È la regola generale dei condebitori, che sono tenuti in solido se dalla legge o dal contratto non risulta altro (art. 1294 c.c.): chi ha pagato anche per l’altro può chiedergli la sua parte (art. 1299 c.c.), che si presume uguale alla propria se non risulta diversamente (art. 1298 c.c.).

In questo caso essendovi una doppia garanzia la Banca è più propensa a rilasciare il mutuo. In virtù della maggiore tutela che riceve la Banca, sarebbe anche possibile chiedere una somma superiore a titolo di mutuo; il tasso, invece, dipende dalle valutazioni della singola banca.

Analizzando, invece, il vantaggio che potrebbero avere debitori mutuatari, ossia coloro che ricevono la somma in prestito, è quello di ripartire con un’altra persona la somma da restituire.

Mutuo cointestato e detrazione degli interessi

Il vantaggio fiscale c’è, ma con regole precise. Chi compra casa in due con un mutuo cointestato per l’abitazione principale può detrarre il 19% degli interessi, ma il tetto di 4.000 euro l’anno vale per il mutuo nel suo insieme e non raddoppia con due intestatari (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR): ognuno detrae soltanto la propria quota, di norma la metà, se il contratto non indica percentuali diverse.

Per detrarre bisogna essere insieme intestatari del mutuo e proprietari della casa, anche per una piccola quota. Se uno dei due firma il mutuo ma non compra, la sua parte di interessi non la detrae nessuno, nemmeno chi paga davvero le rate. L’unica eccezione prevista dalla legge riguarda i coniugi: se uno è fiscalmente a carico dell’altro, quest’ultimo detrae entrambe le quote. Nei casi dubbi è buona norma verificare con il proprio consulente fiscale prima del rogito, quando si decide come intestare casa e mutuo.

Casa a un solo nome, conviventi e quote diverse, tre casi di mutuo in due

Si può avere un mutuo cointestato se la casa è intestata a uno solo?

Sì, se la banca lo accetta. Chi firma il mutuo senza comprare risponde delle rate verso la banca come l’altro, ma di norma non può detrarre la sua quota di interessi, che così va persa. Quando a firmare accanto a chi compra sono i genitori, le strade possibili sono descritte nella pagina su come intestare il mutuo ai genitori.

Il mutuo cointestato si può fare anche tra conviventi non sposati?

Sì: per la banca conta la capacità di rimborso, non il legame tra chi chiede il mutuo. Ognuno detrae la propria quota di interessi se è anche proprietario, mentre l’eccezione del coniuge fiscalmente a carico non vale tra conviventi di fatto. Come intestare la casa al rogito è spiegato nella pagina sulla casa comprata da due conviventi.

Con la casa al 70 e al 30, gli interessi si detraggono nelle stesse percentuali?

No, di norma conta la quota del mutuo e non quella di proprietà: se il contratto di mutuo non indica percentuali diverse, gli interessi si dividono a metà anche quando la casa è intestata al 70 e al 30. Il caso è frequente tra coniugi che comprano in separazione dei beni con quote diverse.

I possibili svantaggi del mutuo cointestato

Il mutuo cointestato può anche presentare dei limiti e degli svantaggi. Ciò emergono in particolar modo quando sorgono delle controversie tra i debitori: si pensi a due coniugi che chiedano un mutuo di un acquisto di una casa e successivamente decidano di separarsi. Quando entrambi siano cointestatari del mutuo, anche dopo la separazione, il debito non cessa di esistere in capo a uno di essi, ma resta in capo ad entrambi, indipendentemente dal fatto che durante il matrimonio abbiano previsto che il debito fosse adempiuto solo di uno.

Per liberare chi esce serve di norma il consenso della banca, che valuta se chi resta può sostenere le rate da solo: come si fa quando uno dei due tiene la casa è spiegato nella pagina sulla casa cointestata in caso di separazione.

Altra problematica potrebbe sorgere qualora diminuisse la garanzia patrimoniale di uno dei debitori: si pensi al caso in cui uno dei due condebitori perda il lavoro. In questo caso il mutuo continuerà ad esistere per intero anche in capo all’altro soggetto, che dovrà farsi carico delle rate per evitare che la banca agisca sulla casa ipotecata, fino al pignoramento e all’asta giudiziaria. Per il mutuo sull’abitazione principale esiste un fondo pubblico che, in alcuni casi come la perdita del lavoro, permette di sospendere le rate per un periodo limitato.

Quando e perché viene richiesto dalla Banca il mutuo cointestato?

Il mutuo cointestato può essere richiesto dalla Banca per ottenere una maggiore garanzia patrimoniale, quindi, per ottenere maggiori garanzie al momento della stipula dinanzi al notaio. Capita spesso quando la casa su cui viene iscritta l’ipoteca a garanzia è di proprietà di entrambi, oppure quando il reddito di uno solo non basta: in questi casi la banca può chiedere il mutuo cointestato o altre garanzie.

Cosa accade se uno dei due condebitori non voglia più pagare il mutuo?

Come sopra specificato, coloro che stipulano il mutuo sono obbligati entrambi al pagamento. Si parla nel linguaggio tecnico di solidarietà passiva e responsabilità solidale. Ciò vuol dire che tutti sono tenuti al pagamento dell’intero. La banca può chiedere a ciascuno dei debitori il pagamento dell’intero. Se uno dei due non sia più intenzionato a pagare, una delle soluzioni da valutare con il notaio, in qualità di operatore giuridico ed esperto del settore, è quella di vendere la casa acquistata con il mutuo.

In questo caso colui che acquista la casa, invece di pagare tutto il prezzo potrebbe, per una parte del corrispettivo, accollarsi il pagamento del residuo importo del mutuo alle stesse condizioni di quando è stato stipulato. L’accollo consiste in una modifica dei soggetti del rapporto obbligatorio, dal lato passivo, ossia dal lato del debitore ed è un contratto che viene stipulato tra il terzo accollante (colui che si accolla il mutuo) e il debitore, ossia colui che ha inizialmente richiesto il mutuo. Chi vende, però, resta obbligato verso la banca insieme a chi si accolla il mutuo, salvo che la banca dichiari espressamente di liberarlo (art. 1273 c.c.).

Altra soluzione potrebbe essere vendere la casa senza che vi sia l’accollo del mutuo da parte della parte acquirente: in questo caso la somma di denaro che si ricava dalla vendita dell’immobile può essere utilizzata per pagare il debito residuo del mutuo al fine di estinguerlo. Per i mutui presi da persone fisiche per comprare o ristrutturare la casa, l’estinzione anticipata non comporta penali (art. 120 ter TUB), e l’ipoteca si cancella di norma in automatico con la comunicazione della banca (art. 40 bis TUB), come spiegato nella pagina sull’estinzione dell’ipoteca.

Quali sono le modalità per richiedere un mutuo cointestato?

Un mutuo cointestato si richiede con le medesime modalità di un mutuo richiesto da una sola persona.

Naturalmente la domanda deve essere effettuata da entrambi e ogni richiedente dovrà fornire le informazioni e le documentazioni necessarie ai fini dell’ottenimento della somma di denaro in prestito.

Ciascuno dei richiedenti presenta di norma, oltre al documento di identità, i documenti sullo stato civile, come l’estratto di matrimonio o il certificato di stato libero, e quelli sul reddito; l’elenco preciso lo indica la banca. Sussistono delle differenze nella documentazione qualora si sia un lavoratore autonomo o un lavoratore dipendente, e i documenti del mutuo che servono al notaio sono raccolti in una pagina a parte.

Di solito il mutuo cointestato si firma dal notaio nello stesso giorno del rogito, e il costo dei due atti si può conoscere prima con il preventivo per rogito e mutuo nella propria città, gratuito e di norma pronto in poche ore.