Clausole del compromesso: caparra, penale e condizioni
- Compromesso: cosa contiene
- Clausole ammesse in un contratto
- Caparra nel compromesso
- Clausola penale nel compromesso
- Condizione nel compromesso
- Clausola di consegna anticipata nel compromesso
- Domande frequenti
Compromesso: cosa contiene
Il compromesso, chiamato nel gergo tecnico contratto preliminare, è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo che produrrà gli effetti, come ad esempio il trasferimento del diritto di proprietà, in un secondo momento, ossia solo alla stipula del contratto definitivo.
Tale contratto spesso rappresenta una fase della formazione della volontà delle parti in quanto necessita di alcuni accorgimenti o del verificarsi di alcuni eventi, prima di poter arrivare alla conclusione del definitivo.
Ma quali sono le clausole che possono essere inserite? Ecco cosa c’è da sapere e perché è importante affidarsi a un notaio sin dalla fase delle trattative.
Caparra o penale: cosa cambia se qualcuno si tira indietro
| Clausola | Quando si paga | Se una parte non rispetta il compromesso |
|---|---|---|
| Caparra confirmatoria | Subito, alla firma | L’altra parte può recedere e trattenerla, o chiederne il doppio; oppure pretendere il rogito o i danni |
| Caparra penitenziale | Subito, alla firma | È il prezzo per poter recedere liberamente: chi recede la perde, o ne restituisce il doppio, e finisce lì |
| Penale | Solo se c’è l’inadempimento o il ritardo | Si paga la somma fissata, che il giudice può ridurre se è eccessiva |
La differenza tra le due caparre va scritta chiaramente: nel dubbio, di norma, la caparra si considera confirmatoria.
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Clausole ammesse in un contratto
Nel nostro ordinamento vige il principio dell’autonomia contrattuale e ciò vuol dire che le parti non sono vincolate in modo rigido da degli schemi contrattuali preimpostati, ma possono inserire delle clausole che possano soddisfare le loro esigenze.
Naturalmente è necessario rispettare i limiti previsti dalla legge: ciò vuol dire che tali clausole devono, in ogni caso, non violare le norme imperative, l’ordine pubblico e il buon costume.
Tuttavia la molteplicità delle fattispecie che può verificarsi, comporta che l’analisi vada effettuata caso per caso e che pertanto la consulenza con il notaio può aiutare a trovare la soluzione più adatta alle richieste esposte.
Il notaio non è solo colui che appone la firma in calce all’atto di compravendita o di divisione o di qualsiasi altro atto pubblico notarile, ma è anche un esperto della materia contrattuale, che di norma può proporre diverse strade per realizzare le volontà delle parti. Vediamo quali sono le clausole più diffuse nell’ambito della conclusione di un contratto preliminare.
Caparra nel compromesso
Una clausola particolarmente diffusa, all’interno del compromesso, è la previsione di una caparra. L’inserimento di tale clausola determina che il promissario acquirente versi una somma di denaro per confermare la serietà dell’impegno assunto (caparra confirmatoria).
Qualora non vi siano problemi nel corso del tempo la caparra viene imputata al pagamento del prezzo del contratto definitivo oppure qualora una delle parti sia inadempiente alle obbligazioni previste nel preliminare, l’altra potrà recedere dal contratto trattenendo la somma ricevuta o esigendo il doppio dell’importo versato. In alternativa, può chiedere l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione con il risarcimento dei danni, come spiegato nella pagina sull’inadempimento del compromesso. Sulla caparra, alla registrazione del compromesso, si paga di norma lo 0,5% di imposta.
Deposito prezzo nel compromesso
Un’altra clausola che può essere inserita all’interno del contratto preliminare strettamente collegata alla caparra, riguarda il deposito prezzo dal notaio. Le parti possono accordarsi perché la somma versata non vada direttamente al venditore, ma resti in deposito presso il notaio fino al definitivo.
Anche al rogito, poi, si può chiedere che il prezzo resti depositato presso il notaio finché l’atto non viene trascritto e non risulta l’assenza di pesi pregiudizievoli come un’ipoteca. Solo allora la somma viene consegnata al venditore. Come funziona, e quando conviene, va chiesto al notaio: le regole del deposito sono precise e è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Clausola penale nel compromesso
All’interno del compromesso le parti possono inserire, tra le varie clausole accessorie, una clausola penale, che preveda in caso di inadempimento totale o parziale di una parte, che questa sia tenuta a pagare una determinata somma di denaro che, nel gergo comune, viene appunto chiamata penale.
A differenza della caparra confirmatoria, la penale non si versa in anticipo e può essere contemplata nel preliminare anche in caso di ritardo dell’adempimento: si pensi al caso in cui il venditore si impegni a lasciare libera la casa entro una certa data e le parti pattuiscano, per ogni giorno di ritardo nella consegna, il pagamento di una somma di denaro a titolo di penale. Se la penale è manifestamente eccessiva, il giudice può ridurla.
Condizione nel compromesso
Una clausola accessoria molto diffusa all’interno del preliminare, sia concluso mediante scrittura privata che per atto pubblico dal notaio è la cosiddetta condizione. La condizione si caratterizza per essere un elemento accidentale del contratto, non essenziale, ma che può essere apposto, nel caso di condizione sospensiva, per sospendere gli effetti del contratto, in virtù del verificarsi di un evento futuro e incerto.
Per comprendere al meglio in cosa consista tale clausola accessoria, è opportuno porre degli esempi. Si pensi al caso in cui il definitivo venga stipulato solo nell’ipotesi in cui l’istituto bancario conceda il mutuo: considerata quindi l’impossibilità di pagare il prezzo da parte del potenziale acquirente senza il rilascio del mutuo, il compromesso preciserà che il contratto definitivo sarà stipulato soltanto all’esito favorevole della pratica di mutuo.
Stesso discorso può verificarsi in caso di acquisto di un terreno: i potenziali compratori potrebbero essere interessati all’appezzamento di terreno solo nel caso in cui il Comune sia propenso a rilasciare il permesso di costruire. Anche questa fattispecie potrebbe quindi richiedere l’apposizione di una clausola accessoria come la condizione.
Clausola di consegna anticipata nel compromesso
Può anche accadere che le parti si accordino per la consegna anticipata della casa nel caso in cui si stia stipulando un contratto preliminare di vendita. In questo caso, sebbene l’immobile venga consegnato prima del contratto definitivo di vendita dal notaio, non si realizza il trasferimento del diritto di proprietà che invece di determinerà solo alla firma del definitivo.
Pertanto si parla di consegna anticipata che, nella maggior parte delle volte, si accompagna alla clausola della caparra: in questo modo il promissario acquirente versa una somma di denaro nelle mani del venditore e il promittente alienante consegna il fabbricato al fine di poter essere utilizzato prima della conclusione del contratto definitivo di vendita. Nel gergo tecnico tale figura viene identificata dagli esperti del diritto come contratto preliminare ad effetti anticipati proprio perché alcun effetti tipici del definitivo si realizzano in una fase antecedente per volontà delle parti. Conviene scrivere anche chi paga IMU, condominio e utenze da quel giorno.
Per sapere quanto costa un compromesso notarile con queste clausole si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Che differenza c’è tra caparra e penale?
La caparra si versa subito, alla firma del compromesso; la penale si paga solo se una parte non rispetta gli impegni o ritarda. Il giudice può ridurre una penale eccessiva.
Se voglio poter cambiare idea, che caparra devo prevedere?
La caparra penitenziale: chi recede perde la caparra, o ne restituisce il doppio, e non deve altro. Va scritta espressamente; nel dubbio si considera confirmatoria.
Posso lasciare la caparra in deposito presso il notaio?
Di norma le parti possono accordarsi in questo senso, soprattutto se la caparra è alta. È bene chiederlo direttamente al notaio prima di firmare.
