Compromesso e clausole accessorie

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Compromesso: cosa contiene

Il compromesso, chiamato nel gergo tecnico contratto preliminare, è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo che produrrà gli effetti, come ad esempio il trasferimento del diritto di proprietà, in un secondo momento, ossia solo alla stipula del contratto definitivo.

Tale contratto spesso rappresenta una fase della formazione della volontà delle parti in quanto necessita di alcuni accorgimenti o del verificarsi di alcuni eventi, prima di poter arrivare alla conclusione del definitivo.

Ma quali sono le clausole che possono essere inserite? Ecco cosa c’è da sapere e perché è importante affidarsi a un notaio sin dalla fase delle trattative.

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Clausole ammesse in un contratto

Nel nostro ordinamento vige il principio dell’autonomia contrattuale e ciò vuol dire che le parti non sono vincolate in modo rigido da degli schemi contrattuali preimpostati, ma possono inserire delle clausole che possano soddisfare le loro esigenze.

Naturalmente è necessario rispettare i limiti previsti dalla legge: ciò vuol dire che tali clausole devono, in ogni caso, non violare le norme imperative, l’ordine pubblico e il buon costume.

Tuttavia la molteplicità delle fattispecie che può verificarsi, comporta che l’analisi vada effettuata caso per caso e che pertanto, solo grazie alla consulenza con il notaio, esperto del settore contrattuale, sarà possibile giungere alla soluzione più consona e confacente alle richieste esposte.

Il notaio non è solo colui che appone la firma in calce all’atto di compravendita o di divisione o di qualsiasi altro atto pubblico notarile, ma è lo studioso per eccellenza in materia contrattuale e pertanto saprà offrire un ventaglio di chance per realizzare le volontà delle parti. Vediamo quali sono le clausole più diffuse nell’ambito della conclusione di un contratto preliminare.

Compromesso e clausole accessorie

Caparra nel compromesso

Una clausola particolarmente diffusa, all’interno del compromesso, è la previsione di una caparra. L’inserimento di tale clausola determina che il promissario acquirente versi una somma di denaro per confermare la serietà dell’impegno assunto (caparra confirmatoria).

Qualora non vi siano problemi nel corso del tempo la caparra viene imputata al pagamento del prezzo del contratto definitivo oppure qualora una delle parti sia inadempiente alle obbligazioni previste nel preliminare, l’altra potrà recedere dal contratto trattenendo la somma ricevuta o esigendo il doppio dell’importo versato.

Deposito prezzo nel compromesso

Un’altra clausola che può essere inserita all’interno del contratto preliminare strettamente collegata alla caparra, riguarda il deposito prezzo dal notaio. Può accadere infatti che la somma di denaro non sia versata direttamente nelle mani del venditore, ma presso il notaio, ossia sul conto dedicato del notaio.

Solo a seguito della stipula del definitivo e verificata l’assenza di pesi e circostanze pregiudizievoli come un’ipoteca, sarà possibile svincolare tale somma e consegnarla nelle mani del venditore. In caso contrario la somma sarà restituita all’acquirente. In tal caso il notaio saprà illustrare le peculiarità di tale clausola e le sue caratteristiche.

Clausola penale nel compromesso

All’interno del compromesso le parti possono inserire, tra le varie clausole accessorie, una clausola penale, che preveda in caso di inadempimento totale o parziale di una parte, che questa sia tenuta a pagare una determinata somma di denaro che, nel gergo comune, viene appunto chiamata penale.

A differenza della caparra confirmatoria, la penale può essere contemplata nel preliminare anche in caso di ritardo dell’adempimento: si pensi al caso in cui si a stata stipulata una vendita a rate e le parti pattuiscano per ogni giorno di ritardo, rispetto alla data prefissata per il pagamento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di penale.

Condizione nel compromesso

Una clausola accessoria molto diffusa all’interno del preliminare, sia concluso mediante scrittura privata che per atto pubblico dal notaio è la cosiddetta condizione. La condizione si caratterizza per essere un elemento accidentale del contratto, non essenziale, ma che può essere apposto, nel caso di condizione sospensiva, per sospendere gli effetti del contratto, in virtù del verificarsi di un evento futuro e incerto.

Per comprendere al meglio in cosa consista tale clausola accessoria, è opportuno porre degli esempi. Si pensi al caso in cui il definitivo venga stipulato solo nell’ipotesi in cui l’istituto bancario conceda il mutuo: considerata quindi l’impossibilità di pagare il prezzo da parte del potenziale acquirente senza il rilascio del mutuo, il compromesso preciserà che il contratto definitivo sarà stipulato soltanto all’esito favorevole della pratica di mutuo.

Stesso discorso può verificarsi in caso di acquisto di un terreno: i potenziali compratori potrebbero essere interessati all’appezzamento di terreno solo nel caso in cui il Comune sia propenso a rilasciare il permesso di costruire. Anche questa fattispecie potrebbe quindi richiedere l’apposizione di una clausola accessoria come la condizione.

Clausola di consegna anticipata nel compromesso

Può anche accadere che le parti si accordino per la consegna anticipata della casa nel caso in cui si stia stipulando un contratto preliminare di vendita. In questo caso, sebbene l’immobile venga consegnato prima del contratto definitivo di vendita dal notaio, non si realizza il trasferimento del diritto di proprietà che invece di determinerà solo alla firma del definitivo.

Pertanto si parla di consegna anticipata che, nella maggior parte delle volte, si accompagna alla clausola della caparra: in questo modo il promissario acquirente versa una somma di denaro nelle mani del venditore e il promittente alienante consegna il fabbricato al fine di poter essere utilizzato prima della conclusione del contratto definitivo di vendita. Nel gergo tecnico tale figura viene identificata dagli esperti del diritto come contratto preliminare ad effetti anticipati proprio perché alcun effetti tipici del definitivo si realizzano in una fase antecedente per volontà delle parti.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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