Come rogitare quando il venditore non può ancora lasciare la casa: Acquistare casa con possesso differito

• Il rogito di acquisto dal notaio
• Il trasferimento del possesso
• Il venditore non può lasciare la casa
• La clausola del possesso differito
• Il comodato d’uso gratuito: una soluzione diffusa

Il rogito di acquisto dal notaio

E’ noto che per acquistare una casa occorre procedere con un rogito di compravendita per atto pubblico dal Notaio. È il passaggio finale prima di acquistare definitivamente e ufficialmente il diritto di proprietà di quell’ immobile. Prima di questo momento, anche se vi sono altre contrattazioni preliminari, non si acquista il diritto di proprietà ma si ha solo una posizione soggettiva tale da potere giustificare l’obbligo di stipulare poi il rogito.

Per questo motivo il momento del rogito è un momento molto atteso, anche perché è legato ad un altro aspetto fondamentale, ovvero la consegna delle chiavi. La consegna delle chiavi non è solo un atto simbolico, ma rappresenta effettivamente la presa di possesso di un determinato immobile, che giustifica il fatto di potere entrare nella casa che si compra. Prima di questo momento generalmente non è possibile, a meno che non si stipuli una particolare tipologia di atto preliminare di compravendita con la previsione di una presa di possesso anticipata. Questa ultima rimane una particolarità non frequente, pertanto trattiamo in primis dell’ipotesi in oggetto.

Il trasferimento del possesso

Quando si acquista un immobile, generalmente nel rogito di acquisto si legge a un certo punto una clausole secondo la quale il possesso viene trasferito a far data da oggi, quindi a far data dal giorno dell’atto. Il possesso è diverso dalla proprietà e non va confuso. Il diritto di proprietà è la vera e propria titolarità, attestata anche dalla trascrizione nei Registri immobiliari dell’atto di trasferimento.

Il possesso, invece, è un potere di fatto con la cosa che sicuramente corrisponde al diritto di proprietà. Nella pratica quando si ottiene il rapporto con la casa, vi si può entrare, avere liberamente le chiavi e utilizzarla come se fosse appunto di propria proprietà, si può dire che si ha il possesso. Spesso le parti pongono questa domanda tra di loro o al Notaio per assicurarsi che il giorno del rogito si abbia finalmente la disponibilità della casa. La pratica quotidiana, però, insegna che non sempre si ha questa possibilità, anche per ragioni legate alle circostanze di fatto che possono essere molto comuni. Ciò anche in relazione a ristrutturazioni o alla pratica di mutuo. Vediamo, quindi, un’ipotesi tipo.

Il venditore non può lasciare la casa

Una ipotesi che si verifica molto spesso è quella del proprietario che vive ancora nella casa che vende e che non riesce a liberarla per il giorno del rogito. Mettiamo il caso di un proprietario che vi ha vissuto per moltissimi anni e quindi deve traslocare; questo sicuramente richiede molto tempo.

Non può essere una giustificazione nel momento in cui si mette in vendita una casa in quanto si deve essere anche preparati a lasciarla e metterla a disposizione dell’acquirente. A volte, però, alcune circostanze fattuali possono renderlo complicato. Si pensi al caso in cui l’acquirente ha scelto di acquistare la casa e ha chiesto un mutuo particolare, per accedere al quale si richiede la stipula del rogito entro un determinato periodo di tempo.

Se l’acquirente deve anticipare il rogito per queste ragioni e il venditore non riesce a lasciare la casa in tempo, come si può procedere? Ad esempio, il proprietario venditore potrebbe dovere trovare un’altra casa nella quale trasferirsi e non fare in tempo per il momento dell’atto.

La clausola del possesso differito

A volte quando capitano situazioni del genere, una soluzione potrebbe essere quella di differire la presa di possesso. In sostanza il venditore e l’acquirente si accordano al fine di stipulare il rogito in una determinata data, quando ancora il proprietario vive nella casa in oggetto. Nell’attesa che questi effettui il trasloco e continui a vivere all’interno dell’abitazione, l’acquirente è già diventato proprietario grazie al rogito. Pertanto, si deve trovare un titolo o a una giustificazione al fatto che una persone che non è più proprietaria viva in una casa che ha già venduto.

Qualora questo tempo dovesse essere breve, ad esempio un mese, si può semplicemente inserire la c.d. clausola del possesso differito. In sostanza si scrive nell’atto che il possesso viene trasferito all’acquirente a far data da un determinato giorno, successivo a quello del rogito. In questo modo, semplicemente si dà il tempo al venditore di svuotare la casa e si prendono le chiavi in un momento successivo.

Il comodato d’uso gratuito: una soluzione diffusa

Qualora il tempo necessario al venditore per liberare la casa sia maggiore, molto spesso si sceglie una soluzione alternativa,che vada a giustificare la circostanza che viva in una casa non di sua proprietà. Per questo motivo il Notaio può consigliare di redigere a latere una scrittura privata di comodato d’uso gratuito. Il comodato è un contratto simile alla locazione ma in sostanza senza canone, con il quale si concede a una persona il godimento di un immobile al fine di viverci ma senza pagare alcun corrispettivo.

È un titolo che giustifica l’abitazione di una persona in una casa altrui e può essere una soluzione nel momento in cui appunto il venditore ha bisogno di sei mesi o anche un anno per cercare una nuova casa, mentre l’acquirente di contro ha necessità di stipulare subito il rogito di acquisto per ragioni fiscali o economiche. Questo contratto può essere la soluzione e spesso viene accolto dalle parti per risolvere questa questione.

Altre ipotesi di possesso differito

Una ipotesi più fisiologica di possesso differito è data dal rogito di un immobile da costruire. In questo caso, è naturale che non si prenda possesso della casa la quale ancora non è in stato di abitabilità, pertanto è una clausola standard da inserire nei contratti. Spesso si stipula proprio il preliminare di immobile da costruire, il quale prevede una serie di clausole volte a evitare le conseguenze del fallimento del venditore e prevede, appunto, anche il momento esatto in cui il promissario acquirente potrà entrare in possesso della casa.