Come rogitare quando il venditore non può ancora lasciare la casa: Acquistare casa con possesso differito
- Il rogito di acquisto dal notaio
- Il trasferimento del possesso
- Il venditore non può lasciare la casa
- La clausola del possesso differito
- Il comodato d’uso gratuito: una soluzione diffusa
- Tre dubbi pratici sul possesso differito
Il rogito di acquisto dal notaio
E’ noto che per acquistare una casa occorre procedere con un rogito di compravendita per atto pubblico dal Notaio. È il passaggio finale prima di acquistare definitivamente e ufficialmente il diritto di proprietà di quell’ immobile. Prima di questo momento, anche se vi sono altre contrattazioni preliminari, non si acquista il diritto di proprietà ma si ha solo una posizione soggettiva tale da potere giustificare l’obbligo di stipulare poi il rogito.
Per questo motivo il momento del rogito è un momento molto atteso, anche perché è legato ad un altro aspetto importante, ovvero la consegna delle chiavi. La consegna delle chiavi non è solo un atto simbolico, ma rappresenta effettivamente la presa di possesso di un determinato immobile, che giustifica il fatto di potere entrare nella casa che si compra. Prima di questo momento generalmente non è possibile, a meno che non si stipuli una particolare tipologia di atto preliminare di compravendita con la previsione di una presa di possesso anticipata, il cosiddetto preliminare ad effetti anticipati. Questa ultima rimane una particolarità non frequente, pertanto trattiamo in primis dell’ipotesi in oggetto.
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Il trasferimento del possesso
Quando si acquista un immobile, generalmente nel rogito di acquisto si legge a un certo punto una clausole secondo la quale il possesso viene trasferito a far data da oggi, quindi a far data dal giorno dell’atto. Il possesso è diverso dalla proprietà e non va confuso. Il diritto di proprietà è la vera e propria titolarità, attestata anche dalla trascrizione nei Registri immobiliari dell’atto di trasferimento.
Il possesso, invece, è un potere di fatto sulla cosa, che si manifesta comportandosi come il proprietario. Nella pratica quando si ottiene il rapporto con la casa, vi si può entrare, avere liberamente le chiavi e utilizzarla come se fosse appunto di propria proprietà, si può dire che si ha il possesso. Spesso le parti pongono questa domanda tra di loro o al Notaio per assicurarsi che il giorno del rogito si abbia finalmente la disponibilità della casa. La pratica quotidiana, però, insegna che non sempre si ha questa possibilità, anche per ragioni legate alle circostanze di fatto che possono essere molto comuni. Ciò anche in relazione a ristrutturazioni o alla pratica di mutuo. Vediamo, quindi, un’ipotesi tipo.
Il venditore non può lasciare la casa
Una ipotesi che si verifica molto spesso è quella del proprietario che vive ancora nella casa che vende e che non riesce a liberarla per il giorno del rogito. Mettiamo il caso di un proprietario che vi ha vissuto per moltissimi anni e quindi deve traslocare; questo sicuramente richiede molto tempo.
Non può essere una giustificazione nel momento in cui si mette in vendita una casa in quanto si deve essere anche preparati a lasciarla e metterla a disposizione dell’acquirente. A volte, però, alcune circostanze fattuali possono renderlo complicato. Si pensi al caso in cui l’acquirente ha scelto di acquistare la casa e ha chiesto un mutuo particolare, per accedere al quale si richiede la stipula del rogito entro un determinato periodo di tempo.
Se l’acquirente deve anticipare il rogito per queste ragioni e il venditore non riesce a lasciare la casa in tempo, come si può procedere? Ad esempio, il proprietario venditore potrebbe dovere trovare un’altra casa nella quale trasferirsi e non fare in tempo per il momento dell’atto. Il caso più tipico è quello di chi vende per comprare: finché non ha il rogito della casa nuova, non sa dove andare.
La clausola del possesso differito
A volte quando capitano situazioni del genere, una soluzione potrebbe essere quella di differire la presa di possesso. In sostanza il venditore e l’acquirente si accordano al fine di stipulare il rogito in una determinata data, quando ancora il proprietario vive nella casa in oggetto. Nell’attesa che questi effettui il trasloco e continui a vivere all’interno dell’abitazione, l’acquirente è già diventato proprietario grazie al rogito. Pertanto, si deve trovare un titolo o a una giustificazione al fatto che una persona che non è più proprietaria viva in una casa che ha già venduto.
Qualora questo tempo dovesse essere breve, ad esempio un mese, si può semplicemente inserire la c.d. clausola del possesso differito. In sostanza si scrive nell’atto che il possesso viene trasferito all’acquirente a far data da un determinato giorno, successivo a quello del rogito. In questo modo, semplicemente si dà il tempo al venditore di svuotare la casa e si prendono le chiavi in un momento successivo.
Se il venditore resta in casa dopo il rogito, di solito conviene che l’atto dica…
☐ la data precisa entro cui la casa va liberata e le chiavi consegnate;
☐ una penale per ogni giorno di ritardo, così il ritardo ha un costo chiaro;
☐ chi paga, nel frattempo, utenze, spese di condominio e piccoli danni;
☐ se una parte del prezzo resta trattenuta fino alla consegna delle chiavi.
Un dettaglio che fa la differenza: il rogito è un atto pubblico ricevuto dal notaio, e un atto pubblico che contiene l’obbligo di rilasciare la casa entro una data può valere come titolo esecutivo per il rilascio. Tradotto: se il venditore non se ne va, chi ha comprato può di norma procedere con l’ufficiale giudiziario senza dover prima fare una causa per ottenere una sentenza. La scrittura privata tra le parti, da sola, non dà questa possibilità. Per questo conviene che data e obbligo di rilascio siano scritti proprio nel rogito, con le parole che il notaio riterrà più adatte al caso.
Il comodato d’uso gratuito: una soluzione diffusa
Qualora il tempo necessario al venditore per liberare la casa sia maggiore, molto spesso si sceglie una soluzione alternativa,che vada a giustificare la circostanza che viva in una casa non di sua proprietà. Per questo motivo il Notaio può consigliare di redigere a latere una scrittura privata di comodato d’uso gratuito. Il comodato è un contratto simile alla locazione ma in sostanza senza canone, con il quale si concede a una persona il godimento di un immobile al fine di viverci ma senza pagare alcun corrispettivo.
È un titolo che giustifica l’abitazione di una persona in una casa altrui e può essere una soluzione nel momento in cui appunto il venditore ha bisogno di sei mesi o anche un anno per cercare una nuova casa, mentre l’acquirente di contro ha necessità di stipulare subito il rogito di acquisto per ragioni fiscali o economiche. Questo contratto può essere la soluzione e spesso viene accolto dalle parti per risolvere questa questione. Il comodato di una casa fatto per iscritto va registrato, con un’imposta fissa; e se il venditore dovesse pagare qualcosa per restare, non si tratterebbe più di comodato ma di una locazione, con regole diverse.
Attenzione a mutuo e prima casa di chi compra
Lasciare il venditore in casa per molti mesi ha un rovescio per chi compra con il mutuo. La detrazione degli interessi del mutuo per l’abitazione principale spetta se la casa viene adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto; con le agevolazioni prima casa, poi, chi non risiede già nel Comune deve trasferirvi la residenza entro diciotto mesi. Un comodato troppo lungo può far saltare questi termini: meglio fare i conti con il notaio prima di concordare le date, magari già nella fase del preventivo per il rogito, quando si decide come impostare l’atto.
Altre ipotesi di possesso differito
Una ipotesi più fisiologica di possesso differito è data dal rogito di un immobile da costruire. In questo caso, è naturale che non si prenda possesso della casa la quale ancora non è in stato di abitabilità, pertanto è una clausola standard da inserire nei contratti. Spesso si stipula proprio il preliminare di immobile da costruire, il quale prevede una serie di clausole volte a evitare le conseguenze del fallimento del venditore e prevede, appunto, anche il momento esatto in cui il promissario acquirente potrà entrare in possesso della casa.
Tre dubbi pratici sul possesso differito
Il venditore può restare in casa dopo il rogito?
Sì, se le parti sono d’accordo: di norma si scrive nell’atto la data in cui la casa va liberata, oppure, per periodi più lunghi, si fa un comodato d’uso gratuito.
E se il venditore non lascia la casa alla data concordata?
Se l’obbligo di rilascio con la data è scritto nel rogito, l’atto notarile può valere come titolo esecutivo per il rilascio, senza dover prima ottenere una sentenza. Conviene prevedere anche una penale per il ritardo.
Il possesso differito crea problemi con la prima casa o il mutuo?
Può crearli se il ritardo è lungo: la detrazione degli interessi richiede di norma di abitare la casa entro un anno, e la prima casa può richiedere la residenza entro diciotto mesi. Meglio verificare le date con il notaio.
