Casa comprata da due conviventi, come intestarla al rogito

• Acquisto casa da parte dei conviventi dal notaio
• La convivenza registrata o non registrata
• La previsione della comunione legale nel contratto di convivenza
• Acquisto da parte di conviventi che non hanno previsto nulla
• Mutuo, prima casa e quote pagate dall’altro
• Cosa cambia nell’acquisto se la convivenza non è registrata?
• Acquisto di una casa intestata solo ad uno dei due conviventi
• Agevolazioni per acquisto congiunto

Acquisto casa da parte dei conviventi dal Notaio

Come funziona l’acquisto da parte di due conviventi di una casa dal Notaio? Quando due persone che convivono si recano dal Notaio per effettuare un rogito di compravendita finalizzato all’acquisto di una casa, il Notaio di norma effettua alcuni controlli e verifiche prima di procedere. La convivenza è una situazione sempre più diffusa nella società moderna e spesso alternativa al matrimonio.

Questo non vuol dire però che la legge non tuteli la situazione giuridica che viene a crearsi tra queste due persone, anzi negli ultimi anni anche il legislatore ha previsto delle norme a tutela di questo rapporto. Ancor prima che entrasse in vigore la legge Cirinnà, già la cosiddetta convivenza di fatto era riconosciuta e tutelata dal nostro ordinamento.

Se due conviventi decidono di comprare casa insieme, occorre comprendere quali sono i passaggi e le eventuali differenze rispetto all’acquisto dei coniugi.

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La convivenza registrata o non registrata

Quando si presentano dal Notaio due conviventi che vogliono acquistare casa, il Notaio di norma chiede alle parti, tra le prime cose, se la loro convivenza sia registrata o meno. A partire dall’introduzione della Legge Cirinnà, infatti, la convivenza può ricevere un riconoscimento mediante un atto di registrazione presso l’Ufficio dell’Anagrafe comunale.

Le parti possono semplicemente rendere la dichiarazione all’anagrafe del Comune in cui vivono insieme, per attestare il loro rapporto di convivenza.

Oltre a questo, possono anche stipulare un vero e proprio contratto di convivenza, da fare per atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio o da un avvocato (art. 1, comma 51, legge 76/2016), nel quale prevedere reciproci diritti e doveri. Tra questi possono prevedere regole relative ai futuri acquisti, tra cui appunto l’acquisto di una casa.

La previsione della comunione legale nel contratto di convivenza

Nel contratto di convivenza i conviventi possono scegliere la comunione legale (art. 1, comma 53, legge 76/2016). È una previsione legislativa molto importante che va ad assimilare sul punto le convivenze al rapporto matrimoniale. Se è stato scelto questo regime e i conviventi intendono acquistare casa, potranno decidere di comportarsi proprio come due coniugi.

Se si presenta solo uno dei due e firma come acquirente, la casa cade, di norma, nella detta comunione legale e quindi viene attribuita ad entrambi i conviventi, proprio come accade nel regime patrimoniale tra coniugi. Ovviamente in questo caso possono anche intervenire e firmare entrambi. Verso i terzi il contratto è opponibile con l’iscrizione all’anagrafe, di cui si occupa il professionista che lo ha ricevuto o autenticato (comma 52): è buona norma segnalarlo al notaio prima del rogito.

Se non hanno previsto alcun regime patrimoniale nel contratto, come invece più spesso accade, cosa accade? Questa possibilità di scelta è ancora poco utilizzata, in quanto generalmente i conviventi non pongono in essere decisioni di tipo patrimoniale ma danno vita a una convivenza di fatto.

Acquisto da parte di conviventi che non hanno previsto nulla

Se si presentano dal Notaio due soggetti conviventi che né hanno previsto un contratto né una decisione sul regime patrimoniale, ma magari hanno solo registrato una convivenza, cosa occorre fare? In questo caso l’acquisto avviene con la stessa modalità della separazione dei beni.

Ognuno acquista una quota dell’immobile separata dall’altro, divenendo titolare della quota indicata nell’atto: se l’atto non dice nulla le quote si presumono uguali (art. 1101 c.c.), ma nulla vieta quote diverse, ad esempio in proporzione a quanto versa ciascuno. Questo accade  nel momento in cui decidono entrambi di firmare e quindi di diventare entrambi proprietari, nel momento in cui abbiano la disponibilità economica per farlo. Di regola il pagamento del prezzo in questo caso dovrebbe avvenire da parte di entrambi ognuno per la sua quota, oppure si potrebbe intestare la casa a entrambi con il pagamento da parte solo di uno dei due, a titolo generalmente liberale.

Mutuo, prima casa e quote pagate dall’altro

Se il mutuo è intestato a tutti e due, chi paga le rate se la coppia si lascia?

Verso la banca, di norma, ciascuno resta obbligato per l’intero, perché tra condebitori la legge presume la solidarietà se il contratto non dice diversamente (art. 1294 c.c.); tra i due, poi, il debito si divide in parti che si presumono uguali (art. 1298 c.c.). Come uscire dal mutuo è un punto da chiarire con la banca, e se cambia l’intestazione della casa di norma serve l’atto del notaio.

Se solo uno dei due ha i requisiti prima casa, l’agevolazione vale per tutta la casa?

Di norma no: il beneficio è personale e spetta per la quota di chi ha i requisiti, mentre sull’altra quota si pagano le imposte ordinarie. Per questo, quando i due hanno situazioni diverse, anche la misura delle quote pesa sul costo del rogito.

Se uno dei due paga anche la quota dell’altro, si paga l’imposta di donazione?

Di norma no: si tratta di una donazione indiretta, e l’imposta di donazione non si applica quando l’acquisto sconta già l’imposta di registro proporzionale o l’IVA (art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990). Nell’atto, però, i mezzi di pagamento vanno indicati in modo analitico (art. 35, comma 22, DL 223/2006), e alla successione di chi ha pagato quel denaro potrebbe contare per la legittima dei suoi eredi: è buona norma parlarne con il notaio prima del rogito.

Cosa cambia nell’acquisto se la convivenza non è registrata?

Due conviventi che non hanno dichiarato in alcun modo la propria convivenza, non sono semplicemente coinquilini agli occhi dell’ordinamento giuridico. La registrazione della convivenza è il riferimento previsto dalla legge per accertare la stabile convivenza (art. 1, comma 37, legge 76/2016), mentre il contratto serve a regolare i rapporti patrimoniali (comma 50).

Se non è previsto nulla comunque l’ordinamento riconosce la convivenza di fatto. Quando questi due conviventi acquistano una casa, ai fini della titolarità, si considerano come due estranei o per meglio dire due soggetti che non hanno alcun rapporto patrimoniale tra di loro. Per questo motivo il loro acquisto, se intestato a entrambi, avverrà ciascuno per la propria quota.

Acquisto di una casa intestata solo ad uno dei due conviventi

La questione principale relativa all’acquisto di una casa da parte di due conviventi riguarda la tutela dei rispettivi rapporti giuridici, anche e non solo per l’eventualità in cui la convivenza cessi. È possibile che solo uno dei due compri una casa, nella quale poi insieme stabiliscono la propria convivenza e rendono l’immobile adibito a residenza familiare.

La legge garantisce una tutela al diritto di abitazione, infatti anche in caso di convivenza qualora muoia il convivente titolare della casa, l’altro ha diritto di continuare ad abitarci per un limitato periodo di tempo: due anni, o quanto è durata la convivenza se di più, e comunque non oltre cinque; non meno di tre se nella casa vivono figli minori o disabili del superstite (art. 1, comma 42, legge 76/2016). Il diritto viene meno se smette di abitarci stabilmente, si sposa, si unisce civilmente o inizia una nuova convivenza (comma 43). Questo accade perché si tutela la casa adibita a residenza familiare anche in caso di convivenza. Pertanto, quando solo uno dei due abbia la disponibilità economica, può da solo comprare e poi la casa diviene residenza familiare ugualmente. Il convivente, però, non è tra gli eredi previsti dalla legge (art. 565 c.c.): senza un testamento la casa passa agli eredi del proprietario.

Semplificando, quando due conviventi comprano casa le strade sono tre, e ciascuna ha conseguenze diverse se la coppia si lascia o se uno dei due muore.

Schema semplificato e indicativo (i commi sono dell’art. 1 della legge 76/2016): quale soluzione si adatti alla coppia è buona norma valutarlo con il notaio prima del compromesso.

Agevolazioni per acquisto congiunto

Possono chiedere i conviventi le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa? Sì, in quanto per le agevolazioni non è prevista alcuna differenza in ordine al soggetto che le chiede. Chiunque acquisti una casa, infatti, sia in proprio che in comproprietà con altri soggetti, può chiedere, se compra da un privato, di pagare l’imposta di registro al 2% del valore catastale, purché abbia i requisiti: tra questi, non essere già proprietario di un’altra abitazione nello stesso Comune né, in tutta Italia, di una casa comprata con le stesse agevolazioni, a meno che non la venda entro due anni dal nuovo acquisto. I requisiti si guardano per ciascuno dei due, come spiegato più sopra, e per i rogiti dal 2027 queste regole andranno lette nel nuovo testo unico (D.Lgs. 123/2025).

Il preventivo per il rogito di una coppia di conviventi si chiede online ed è gratuito: le risposte dei notai della zona arrivano di norma in poche ore.

Cosa succede se la convivenza cessa?

Se hanno acquistato casa insieme e la convivenza cessa, è possibile che sia prevista questa ipotesi nel contratto di convivenza, con conseguente regolamentazione della questione. Se non è previsto nulla, la casa rimane di proprietà di entrambi, salvo che uno dei due decide di vendere la propria quota all’altro; in mancanza di accordo, ciascuno può sempre chiedere la divisione (art. 1111 c.c.). Se invece avevano scelto la comunione dei beni, la risoluzione del contratto la scioglie (art. 1, comma 60, legge 76/2016).