Bonus prima casa in comunione legale, tutta la casa o metà

• Comprare una prima casa dal notaio
• Coniugi e 2%, quattro situazioni da chiarire prima del rogito
• Comprare casa in comunione legale o in separazione
• Agevolazioni fiscali per entrambi i coniugi con bonus prima casa
• Come risparmiare e avere bonus prima casa se si è sposati
• Preventivo notarile acquisto casa dal notaio

Comprare una prima casa dal notaio

L’acquisto di una prima casa dal notaio, quando si è già sposati, rappresenta un importante step nella vita familiare e necessita di un’importante analisi anche da punto di vista fiscale.

Tendenzialmente quando si acquista la cosiddetta casa familiare si tenta di usufruire delle agevolazioni fiscali e quindi della possibilità di risparmio prevista per il bonus prima casa.

Per poterne beneficiare sull’intera casa, però, i presupposti devono sussistere in capo a entrambi i coniugi, ed entrambi devono dichiararli nell’atto: se li ha, o li dichiara, uno solo, il 2% vale per la sua metà e l’altra metà paga l’imposta ordinaria, il 9% se si compra da un privato. Vediamo quali sono i requisiti e quali sono le differenze nel caso in cui si sia coniugati in comunione legale dei beni o in separazione.

Requisiti per agevolazioni prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore, nella nota II bis all’art. 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986, e che la casa non sia di lusso, cioè non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. È necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

Occorre, inoltre, che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa, neppure per quote o in comunione legale, e la regola vale anche per la casa comprata con le agevolazioni dal coniuge. Si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile, salvo che ci si impegni nell’atto a vendere l’immobile agevolato già posseduto entro due anni dal nuovo acquisto.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa. Tutti i casi, compresi quelli particolari, sono spiegati nella pagina sui requisiti prima casa.

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Coniugi e 2%, quattro situazioni da chiarire prima del rogito

Se un coniuge ha già una casa comprata con le agevolazioni prima del matrimonio, l’altro può avere il 2%?

Di norma sì, ma in comunione legale solo per la propria metà: l’altra metà, che diventa del coniuge già proprietario, paga l’imposta ordinaria. È la posizione dell’Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 86/E/2010). Se il coniuge già proprietario intende vendere quella casa entro due anni, è buona norma chiedere al notaio se anche la sua metà possa essere agevolata.

In separazione dei beni, cosa succede se solo uno dei due ha i requisiti?

Se comprano insieme, ciascuno paga per la propria quota: il 2% chi ha i requisiti, l’imposta ordinaria l’altro. Se invece compra da solo il coniuge che li ha, l’agevolazione copre tutta la casa, che però sarà solo sua. Come si impostano quote e pagamenti è spiegato nella pagina sull’acquisto casa in separazione dei beni.

In comunione legale, il coniuge senza requisiti può rinunciare alla sua metà?

Di norma no. Una dichiarazione con cui un coniuge rifiuta l’acquisto non basta a tenere la casa fuori dalla comunione: servono i presupposti di legge dei beni personali (art. 179 c.c.; Cassazione, Sezioni Unite, n. 22755/2009). Per comprare da soli, la strada di norma è passare prima alla separazione dei beni, come spiegato più sotto.

Le stesse regole valgono per l’unione civile?

Di norma sì. Chi è unito civilmente è in comunione dei beni, salvo diversa scelta (art. 1, comma 13, L. 76/2016), e le norme fiscali che parlano di coniuge si applicano anche alle parti dell’unione civile (comma 20). Le differenze con il matrimonio sono nella pagina su unione civile e regime patrimoniale.

Comprare casa in comunione legale o in separazione

La scelta del regime patrimoniale della famiglia, al momento della celebrazione del matrimonio, non va presa sottogamba perchè potrebbe avere delle ripercussioni per gli investimenti futuri. In particolare va tenuto presente che in assenza di scelta, si instaura la comunione legale dei beni automaticamente (art. 159 c.c.): ciò significa che tutti gli acquisti effettuati anche solo da un coniuge ricadono in comunione dei beni e pertanto saranno di titolarità di entrambi, anche nel caso in cui al rogito notarile, ad esempio, vi partecipi solo uno dei coniugi in qualità di compratore (art. 177 c.c.), come spiegato nella pagina su come intestare casa al coniuge.

Differenza acquisto casa in separazione dei beni

Al momento della celebrazione del matrimonio o anche in un momento successivo, è possibile optare per un regime che regoli i rapporti patrimoniali in maniera diversa dalla comunione legale dei beni, adottando la cosiddetta separazione dei beni.

Ciò significa che se uno dei due coniugi decida di comprare una casa, ad esempi, l’altro non ne diverrà automaticamente proprietario, ma la casa acquistata sarà di esclusiva proprietà di chi ha partecipato all’atto di compravendita dal notaio.

Naturalmente la scelta tra la comunione legale e la separazione dei beni ha delle conseguenze anche dal punto di vista fiscale per i successivi acquisti, come vedremo adesso.

Agevolazioni fiscali per entrambi i coniugi con bonus prima casa

È possibile che entrambi i coniugi beneficino di agevolazioni fiscali prima casa, nel caso in cui entrambi abbiano i requisiti visti sopra. Ciò quindi rappresenterebbe un risparmio anche nel caso in cui si abbia scelto in precedenza la comunione legale dei beni.

Infatti in questo caso entrambi acquisterebbero nelle condizioni richieste dalla legge, non essendo titolari di altri diritti che le escludono.

C’è però un passaggio da non trascurare. Per l’Agenzia delle Entrate (circolare n. 38/E/2005) e per la Cassazione (ordinanze n. 14326/2018, n. 26703/2024 e, da ultimo, n. 2476/2026) l’agevolazione copre tutta la casa solo se entrambi i coniugi rendono nell’atto le dichiarazioni richieste, anche quello che non firma come acquirente. Se le rende solo chi compra, il 2% vale per la sua metà e l’altra metà paga l’imposta ordinaria, anche se i requisiti li avevano tutti e due. Se il coniuge non può essere presente al rogito, è buona norma chiedere per tempo al notaio come raccogliere le sue dichiarazioni; le regole sulla procura del coniuge in comunione legale sono spiegate nella pagina dedicata.

Agevolazioni fiscali per un solo coniuge con bonus prima casa

Se i coniugi sono coniugati in comunione legale dei beni e uno dei due sia già intestatario di una casa nello stesso Comune, oppure di una casa acquistata ovunque in Italia con le agevolazioni prima casa, non sarà possibile per entrambi beneficiare delle agevolazioni fiscali in virtù di quanto sopra affermato.

Come abbiamo visto, se uno dei requisiti per poter usufruire del bonus prima casa, è quello di non essere titolare di altro diritto su immobile, non sarà possibile nuovamente invocare i benefici fiscali.

Pertanto in questo caso per uno dei due coniugi (nullatenente fino a quel momento) vi sarà l’applicazione dell’aliquota ridotta pari al 2% sulla sua metà, mentre per l’altro dovrà applicarsi quella prevista per la seconda casa, cioè il 9% sulla sua metà.

Prendiamo una casa con rendita catastale di 600 euro comprata da due coniugi in comunione legale. Se entrambi hanno i requisiti prima casa, l’imposta di registro è 1.386 euro (2% di 69.300). Se li ha uno solo, la sua metà paga il 2% (693 euro) e l’altra metà il 9% sul valore catastale calcolato con il coefficiente della seconda casa (3.402 euro): in tutto 4.095 euro. Sono oltre 2.700 euro di differenza, ed è il motivo per cui il regime patrimoniale va guardato prima di firmare, non dopo.

Come risparmiare e avere bonus prima casa se si è sposati

Se i coniugi sono sposati in comunione legale dei beni e si intenda risparmiare, intestando a uno solo degli stessi la casa (ossia a colui che non ha altri immobili intestati), si potrebbe effettuare un passaggio prodromico.

Per evitare di pagare una somma di denaro superiore in virtù della suddivisione delle tasse tra prima casa e seconda casa, è possibile concludere dal notaio, prima dell’atto di acquisto, una convenzione matrimoniale che determini il passaggio dalla comunione legale alla separazione dei beni.

Quindi, in altre parole, in prima battuta i coniugi decidono di passare (anche per gli acquisti futuri) dalla comunione legale di beni alla separazione dei beni e successivamente il coniuge non intestatario di altri immobili comprerà da solo la casa dal notaio.

In questo modo potrà usufruire delle agevolazioni fiscali in toto, proprio perchè l’altro coniuge non acquisterà alcun diritto sulla casa. Due cose vanno messe in conto: la convenzione matrimoniale è un atto notarile a sé, con il suo costo, e il coniuge che compra da solo deve avere lui, personalmente, la residenza nel Comune dell’immobile o trasferirla entro 18 mesi.

C’è poi un effetto da valutare con calma: la casa sarà solo di chi la compra, e la separazione dei beni varrà anche per gli acquisti futuri, fino a un’eventuale nuova convenzione. La convenzione si fa per atto pubblico con due testimoni e, per valere verso i terzi, va annotata a margine dell’atto di matrimonio (art. 162 c.c.): tempi e costi è buona norma chiederli al notaio, con i dati di entrambi, prima di decidere. Il confronto, sulla stessa casa dell’esempio visto sopra, è questo.

Preventivo notarile acquisto casa dal notaio

Quando si decide di comprare una casa dal notaio, può accadere di essere spaventati non solo dal prezzo da pagare al venditore, ma anche dai costi che derivano dalle tasse e dalle imposte legate al trasferimento immobiliare.

Per tali ragioni, per avere un’idea dei costi da sostenere, è possibile richiedere in modo del tutto gratuito, grazie alla piattaforma di NotaioFacile, un preventivo notarile indicando il regime patrimoniale e chi dei due coniugi ha i requisiti, così che le imposte possano essere calcolate quota per quota.

Il servizio oltre ad essere gratuito permette di entrare in contatto diretto con il notaio più vicino alla propria zona, senza dover sostenere alcuno spostamento e scegliendo la città in cui si intende stipulare; le risposte arrivano di norma in poche ore.