Comprare una mansarda, i documenti e le spese del tetto

• Acquisto di una mansarda dal notaio
• L’acquisto di una mansarda dal notaio: cenni generali
• Perché comprare una mansarda
• Comprare la mansarda sopra il proprio appartamento
• Mansarda in condominio, cosa si può fare sotto il tetto comune
• Quanto costa l’atto notarile per acquisto mansarda

Acquisto di una mansarda dal notaio

Nel contesto immobiliare, il notaio rappresenta una figura cardine, sia nelle fasi precedenti, sia al momento in cui le parti son pronte per la stipula. Gli investimenti immobiliari possono essere di vario genere, poiché di vario genere sono gli immobili da poter acquistare. Uno fra questi è rappresentato dalla mansarda: vediamo cosa controllare prima di stipulare un atto notarile di acquisto e la documentazione che occorre in questo caso.

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L’acquisto di una mansarda dal notaio: cenni generali

La mansarda è uno spazio abitativo normalmente collocato nella parte superiore di un edificio, nello specifico nella parte sottostante, rispetto al tetto. A differenza del cosiddetto sottotetto (che però nel linguaggio comune viene utilizzato come sinonimo), la mansarda è una superficie abitabile. Per essere considerata tale, l’immobile deve avere essere in possesso di determinati parametri numerici in termini di distanza, nello specifico possedere un’altezza minima tra pavimento e soffitto. Ecco quali documenti servono nel caso in cui si voglia compiere questo acquisto immobiliare.

Le altezze minime, e il modo in cui molte leggi regionali le calcolano quando il soffitto è inclinato, sono spiegati nella pagina su mansarda e prima casa; qui ci si concentra su documenti, condominio e costi.

Documenti che servono per il rogito notarile

Innanzitutto è bene precisare che, la mansarda, come qualunque altro immobile, necessita di un atto notarile, relativamente a qualunque atto di disposizione sulla stessa: per una compravendita che si voglia trascrivere serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.), per una donazione sempre l’atto pubblico (art. 782 c.c.).

I documenti dei quali non si può fare a meno, e che quindi bisogna procurarsi, saranno, oltre che i documenti di identità dei soggetti coinvolti nell’atto (comprensivi di codice fiscale), tutti quelli che riguardano la corretta identificazione della mansarda, e le sue caratteristiche. Nello specifico, una visura catastale, sebbene il notaio di norma ne estragga una il più aggiornata possibile (in catasto, la mansarda abitabile è individuata di norma in una categoria abitativa, come A/2 o A/3, mentre il sottotetto non abitabile risulta spesso come deposito, in categoria C/2, oppure come soffitta nella planimetria dell’appartamento).

Sarebbe importante, poi, recuperare l’atto di provenienza della mansarda, cioè il titolo grazie al quale il venditore è diventato proprietario della stessa. All’interno di questo atto, presumibilmente, saranno stati anche indicati i titoli edilizi che hanno dato luogo alla costruzione dell’edificio in cui la mansarda si trova, poiché il titolo deve essere inserito in atto, come apposita menzione urbanistica; anzi, se nel frattempo l’immobile è stato oggetto di ristrutturazioni particolari o di altri lavori, bisognerà individuare anche i titoli successivi, rispetto a quello che ha dato origine all’edificazione iniziale; se la mansarda nasce dal recupero di un sottotetto, tra questi dovrebbe esserci anche il titolo che ne ha autorizzato l’uso abitativo, come spiegato nella pagina sulla conformità urbanistica. Non bisogna dimenticare, inoltre, di procurarsi l’attestato di prestazione energetica, che nella compravendita di norma va allegato all’atto (art. 6 del D.Lgs. 192/2005).

Perché comprare una mansarda

Una volta capito quali documenti servono ed individuato strutturalmente di cosa si tratti, vediamo perché può essere utile scegliere di orientarsi sul comprare una mansarda, piuttosto che optare per un’altra tipologia di immobile. C’è da dire che diverse persone la preferiscono, rispetto al classico appartamento. In primo luogo, spesso per il risparmio di spesa in termini di prezzo: una mansarda vivibile e della giusta misura può avere un costo inferiore. In particolare può rappresentare la giusta soluzione abitativa per chi vive da solo, oppure in coppia, e non necessita di particolare spazio. Inoltre, all’interno di una superficie più ristretta, sarà più semplice anche riuscire a contenere i vari consumi.

Come poterla utilizzare

La mansarda è un immobile che potrebbe essere definito come jolly, cioè può essere impiegato per varie esigenze. Non solo come acquisto autonomo e assestante, ma in funzione di uno scopo più articolato: infatti la si potrebbe utilizzare anche come dependance di un appartamento, magari adibendola ad una finalità specifica, per esempio quale luogo di ritrovo, o in generale come spazio dedicato agli ospiti.

Un altro utilizzo pratico, lo si potrebbe realizzare in questo modo. Potrebbe succedere che la mansarda acquistata si trovi in esatta corrispondenza di un appartamento (di cui già si è proprietari, o che si sta acquistando in contemporanea). Ciò significa che la mansarda e l’appartamento potrebbero trovarsi uno sopra l’altro. Così facendo, dopo che siano stati eseguiti appositi lavori di ristrutturazione, si otterrà un immobile su due livelli.

I vantaggi di unire mansarda e appartamento

Una volta prospettata questa potenziale soluzione, potrebbe essere utile chiedere informazioni al notaio sull’utilizzo dello strumento più idoneo. L’unificazione di due unità immobiliari, nel caso specifico, di mansarda e sottostante appartamento, può avvenire con atti notarili separati ed in momenti differenti, oppure contemporaneamente e con un unico atto. La procedura di accorpamento può assumere varie forme, una fra queste è la cosiddetta fusione. Ciascuna delle soluzioni, però, prevede determinati presupposti e regole, quindi è buona norma chiedere informazioni al notaio prima di firmare: per la legge l’accorpamento di due unità con opere è un intervento di manutenzione straordinaria (art. 3 del DPR 380/2001), che richiede un titolo edilizio, e la fusione in catasto ha regole proprie.

Comprare la mansarda sopra il proprio appartamento

Si può comprare con la prima casa la mansarda sopra il proprio appartamento per unirla?

Di norma sì: per l’Agenzia delle Entrate l’agevolazione può spettare anche per un’unità contigua, compresa quella sovrastante, da unire alla casa in cui si abita, anche se quest’ultima era stata comprata con la prima casa (circolare 38/E/2005, risoluzioni 142/E/2009 e 154/E/2017). La condizione è che mansarda e appartamento diventino davvero un’unica abitazione, non accatastata come A/1, A/8 o A/9, e che ci siano gli altri requisiti, come la residenza nel Comune. Tempi e modi dell’unione è buona norma chiarirli con il notaio prima del rogito.

Per unire mansarda e appartamento conta a chi si intesta la mansarda?

Sì, se si vuole arrivare alla fusione catastale: le due unità dovrebbero avere gli stessi intestatari, con gli stessi diritti e le stesse quote (circolare dell’Agenzia delle Entrate 27/E/2016). Se l’appartamento è intestato a due persone e la mansarda a una sola, la fusione di norma non è possibile e resta solo un’unione di fatto ai fini fiscali; per una coppia sposata conta anche il regime patrimoniale. Come intestare la mansarda è quindi un punto da valutare con il notaio prima del rogito.

Mansarda in condominio, cosa si può fare sotto il tetto comune

Chi compra una mansarda in condominio vive proprio sotto una delle parti comuni più costose da mantenere: per il Codice Civile il tetto è parte comune dell’edificio, come i sottotetti destinati per struttura e funzione all’uso comune (art. 1117 c.c.). Se la mansarda nasce da un vecchio sottotetto, è quindi utile verificare negli atti che sia davvero di proprietà esclusiva del venditore; i casi più comuni sono spiegati nella pagina sull’acquisto del lastrico solare o del sottotetto.

Indicazioni semplificate e indicative: ogni condominio ha il suo regolamento e ogni caso va verificato con il tecnico e con il notaio.

Quanto costa l’atto notarile per acquisto mansarda

Il costo di un atto notarile per l’acquisto di una mansarda è composto da varie voci di spesa. Relativamente alla tipologia di imposte, sono le stesse normalmente previste per una semplice compravendita immobiliare. Se si compra da un privato, l’imposta di registro rappresenta l’imposta principale, con un’aliquota del 9%, calcolata sul valore catastale se in atto si chiede il prezzo valore e comunque non inferiore a 1.000 euro. Inoltre vanno anche considerate le imposte ipotecarie e catastali, che normalmente hanno un ammontare di 50 euro ciascuna. Se invece vende un’impresa che ha costruito o ristrutturato da meno di cinque anni, di norma si paga l’IVA, al 10% o al 4% con la prima casa, e le altre imposte in misura fissa di 200 euro ciascuna. Va poi tenuto conto dell’onorario del notaio, che la parte acquirente individuerà per il rogito.

Come risparmiare nel comprare una mansarda

I costi ora accennati, potrebbero subire una riduzione, qualora ci siano i presupposti oggettivi e soggettivi, affinché si possano applicare le agevolazioni prima casa.

Ecco che, anche nel caso di acquisto di una mansarda, qualora si tratti della prima casa di abitazione, e qualora sia catastalmente individuata nel modo corretto (quindi non sia catastalmente di categoria C, ma A, in una categoria abitativa diversa da A/1, A/8 e A/9), potrebbe essere possibile usufruire di questi sgravi fiscali. In questo caso, verrebbe ridotta l’aliquota dell’imposta più alta, cioè l’imposta di registro, dal 9% al 2%. Relativamente, invece all’imposta ipotecaria e a quella catastale, dovranno essere corrisposte in egual importo, dunque nella misura fissa di 50 euro l’una.

Per conoscere prima il costo complessivo si può chiedere ai notai un preventivo per la mansarda, indicando la sua categoria catastale: è gratuito e le risposte arrivano di norma in poche ore.