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LA PROPRIETà TEMPORANEA: FACCIAMO CHIAREZZA

La proprietà: un diritto “perpetuo”

notaio la proprietà temporaneaOccorre fare una premessa importante. La perpetuità è un carattere fondamentale della proprietà, la quale rappresenta proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo di un bene, quale può essere appunto la casa, il bene immobile primario e più importante.

La casa non può avere una durata determinata, il diritto può essere messo in discussione solo da un altro atto del soggetto che ne è titolare, quale ad esempio la vendita da parte sua. Com’è noto però, siamo tutti noi liberi di poter gestire liberamente i nostri averi, pertanto è possibile recarsi dal Notaio e manifestare una determinata volontà che in alcuni casi realizza effettivamente una sorta di “proprietà temporanea”. Del resto, il ruolo del Notaio è proprio questo: tradurre in legge ciò che le parti intendono realizzare.

Il termine finale

Tra gli elementi che possono apporsi a un contratto c’è quello del termine finale. Il termine è un elemento accidentale, ovvero che non è essenziale per la validità di un contratto ma che le parti possono decidere di apporre. È un evento futuro e certo, corrispondente ad una determinata data, alla quale le parti fanno conseguire un determinato risultato.

Può esserci il termine iniziale, ovvero a partire dal quale il contratto produce effetti e il termine finale, al momento del quale cessa l’efficacia del contratto. Ebbene, se non ci sono dubbi che un termine finale possa apporsi ad un qualsiasi altro contratto (si pensi al contratto di affitto, che generalmente ha il termine finale) lo stesso non può dirsi per la proprietà. Non posso acquistare una casa a termine finale, altrimenti si metterebbe in discussione il concetto stesso di proprietà. Tuttavia, ci sono delle eccezioni che ora vedremo, nelle quali per qualche motivo il bene non rimane nella disponibilità dell’acquirente per sempre, ciò non perché questi decida di venderlo bensì per patti aggiunti al contratto.

Il legato di proprietà a termine finale

Il legato è l’attribuzione che viene fatta attraverso un testamento con il quale il testatore attribuisce beni determinati ad altrettanto determinati soggetti. È l’alternativa all’eredità che, invece, attribuisce un complesso di diritti e obblighi. Si può prevedere un’attribuzione a termine finale, il beneficiario acquista il bene dal testatore e alla scadenza questo viene attribuito nuovamente all’eredità e distribuito in base a questi criteri.

Il patto di riscatto: altro caso di “proprietà a termine”

Un ottimo esempio di proprietà a termine può essere l’acquisto con il patto di riscatto. Il patto di riscatto è un patto apposto alla compravendita con il quale il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa mediante la restituzione all’acquirente del prezzo e delle spese che questi abbia sopportato. L’esercizio del riscatto da parte del venditore determina la revoca del contratto e il conseguente acquisto della proprietà nuovamente in capo al primo.

La ragione per cui un soggetto debba avere interesse ad acquistare casa con questo patto è legata anche all’incertezza che può esserci dietro un acquisto: ho trovato una casa interessante, che non costa molto, piuttosto che affittarla, la acquisto accettando la possibilità che il venditore possa riacquistarla entro un determinato periodo di tempo. L’acquirente ne guadagna in termini di risparmio e anche di possibilità di rimodulare successivamente il proprio acquisto.

Qual è il termine massimo per il riscatto

Per l’acquisto di una casa il termine non può superare i cinque anni, pertanto colui che ha acquistato con questo patto trascorsi i cinque anni è consapevole che il venditore non avrà più possibilità di riscattare la propria casa. (art. 1500 c.c.)

La donazione con patto di riversibilità

Si tratta della principale condizione risolutiva che può essere apposta ad una donazione. Cosa si intende quando si parla di condizione risolutiva? Si intende il verificarsi di un determinato evento dal quale dipende il venir meno dell’efficacia della donazione. In sostanza, è come se il bene in quel momento tornasse in capo al donante.

Ciò succede, ad esempio, in caso di premorienza del donatario. Si prevede che, qualora il beneficiario della donazione muoia prima del donante, il bene piuttosto che andare agli eredi del donatario ritorni in capo al donante. Questo perché viene data la possibilità al donante di poter scegliere il soggetto al quale regalare il proprio bene. In sostanza, si realizza una sorta di proprietà temporanea.

Il trust e la proprietà fiduciaria

Si sente spesso parlare di trust come di un vincolo fiduciario che determina una sorta di proprietà temporanea. Vediamo perché. Con il trust un soggetto trasferisce il bene ad un altro soggetto (trustee) il quale lo amministra per la realizzazione di un fine determinato, per poi ritrasferirlo a un terzo oppure allo stesso proprietario iniziale. Si realizza, quindi, quella che viene definita proprietà fiduciaria, (trust= fiducia), in quanto si attribuisce il bene ad una persona di fiducia, ma non può definirsi una proprietà definitiva, proprio per i passaggi successivi che possono determinarsi.

Acquisto nuda proprietà con usufrutto a termine

L’acquisto della nuda proprietà è l’acquisto della proprietà senza il suo usufrutto che rimane in capo al venditore fino al momento della morte; a partire da questo momento l’usufrutto si estingue in capo al titolare e la proprietà si consolida pienamente in capo al venditore.

Ciò conviene perché l’acquirente fa un acquisto anticipato pagando molto meno rispetto a quanto pagherebbe la piena proprietà, mentre il venditore dispone della propria casa pur continuando a viverci. È possibile, tuttavia, che anche soggetti giovani che abbiano bisogno di liquidità, vendano la nuda proprietà della propria casa, con usufrutto a termine. Ad esempio, un soggetto di 30 anni vende la nuda proprietà della propria casa, ottenendo liquidità, continuando a vivervi dentro fino ai 50 anni, momento a partire da quale la proprietà passa all’acquirente. Si realizza un usufrutto a termine e non perpetuo come solitamente accade.

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