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Agevolazione prima casa per acquisto box

I presupposti per richiedere l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un box

comprare box con agevolazioni dal notaioL’acquisto di un box unitamente all’appartamento nello stesso atto e quindi contemporaneamente è sicuramente soggetto all’applicazione della c.d. agevolazione prima casa quando ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.

Qui, invece, si vogliono verificare i casi in cui è possibile applicare l’agevolazione prima casa qualora si acquisti con atto separato un box singolarmente, senza cioè che questo venga acquistato insieme ad un altro bene immobile ad uso abitativo.

Spesso accade che al momento dell’acquisto della propria casa questa non abbia un posto auto o un box, oppure che l’esigenza di avere un box arrivi successivamente e, quindi, che questo venga individuato in un secondo momento.

Che cos’è l’agevolazione prima casa?

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” è un beneficio fiscale con cui lo Stato italiano, proprio per agevolare chi compra per la prima volta un immobile abitativo, in presenza di determinate condizioni consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione.

Chi acquista da un privato (o da un’impresa, anche esercitata collettivamente, che non costruisce immobili) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di euro 50.

Se invece il venditore è un’impresa anche esercitata in forma collettiva che esercita l’attività di costruzione di immobili, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto (IVA), calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna, oltre alla tassa ipotecaria di euro 90.

L’agevolazione prima casa si applica anche ad altri beni non abitativi?

La Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che rappresenta la norma di riferimento sull’Imposta di Registro (utilizzata dai notai per tassare gli atti notarili) dispone all’articolo 1, comma 1, l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2%, qualora il trasferimento abbia per oggetto case di abitazione, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II bis.

Il punto 3 della nota II bis, della medesima Legge, stabilisce, ancora, che le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, si estendono anche per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a).

Si possono quindi considerare pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantina), C/6 (box o posto auto e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

È necessario però che quanto acquistato anche con atto separato sia destinato a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.

Perché la norma estende le agevolazioni anche alle pertinenze?

La ratio del sopra citato comma 3 manifesta la volontà del legislatore di agevolare l'acquisto - anche con atto separato ed in un momento temporalmente successivo - di immobili che per la loro particolari caratteristiche siano qualificabili come “pertinenza".

Che cos’è una pertinenza?

La pertinenza è definita dal Legislatore, precisamente all’art. 817 del Codice Civile, come quel bene destinato in maniera durevole a servizio ed ornamento di un altro bene considerato principale.

La pertinenza è, quindi, caratterizzata dall'oggettiva destinazione di una cosa a servizio od ornamento di un'altra e dalla volontà del titolare della cosa principale di vincolare un bene considerandolo complementare e strumentale ad un altro.

Quando si può chiedere l’agevolazione prima casa?

Non sempre è possibile chiedere l’agevolazione prima casa per il box quando questo venga acquistato con atto separato e quindi non contestualmente al bene principale. Pertanto, è possibile richiedere l’agevolazione al verificarsi dei seguenti presupposti.

Bene abitativo acquistato con agevolazione prima casa

Al fine di richiedere l’agevolazione prima casa sul box è necessario essere titolari di un diritto reale di un immobile ad uso abitativo sito nel medesimo Comune del box da acquistare; quindi, non valgono ai fini dell’agevolazione la locazione ed il comodato (esempi di diritti personali di godimento).

Inoltre, l’abitazione deve essere stata acquistata anch’essa con la stessa agevolazione prima casa e ciò significa che:

  1. l'immobile acquistato deve essere un'abitazione non di lusso, quindi non accatastato in categoria A/1, A/8 o A/10;
  2. l'abitazione acquistata deve essere ubicata nel Comune di residenza dell'acquirente, oppure in quello in cui l'acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto;
  3. l'acquirente non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un'altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare. La titolarità della sola nuda proprietà di un'abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un'altra persona che non sia il coniuge, non impedisce di usufruire delle agevolazioni;
  4. l'acquirente non deve essere titolare neppure per quota di un'altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni per la prima casa.

Assenza di altre pertinenze della medesima categoria

Altro requisito per acquistare successivamente un box con l’agevolazione prima casa è necessariamente quello di non aver usufruito, all’atto di acquisto, della stessa agevolazione per un altro box pertinenziale.

Infatti, come scritto sopra, la norma al punto 3 della nota II bis si estende alle pertinenze limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantina), C/6 (box o posto auto e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Quindi se al momento dell’acquisto iniziale si era diventati titolari, usufruendo dell’agevolazione di una casa e di una cantina è possibile acquistare successivamente con l’agevolazione prima casa anche un box .

Quindi se al momento dell’acquisto iniziale si era diventati titolari, usufruendo dell’agevolazione di una casa e di una cantina è possibile acquistare successivamente con l’agevolazione prima casa anche un box.

Invece, se al momento dell’acquisto iniziale si era diventati titolari, usufruendo dell’agevolazione di una casa e di un box o di un posto auto non è più possibile acquistare successivamente con l’agevolazione prima casa un altro box.

È necessario, però, avvertire che secondo alcuni sarebbe possibile acquistare un secondo box con l’agevolazione in parola solo se sia possibile fonderlo catastalmente con il box già precedentemente acquistato. Dunque, è necessario che i due box siano confinanti, cioè uno attaccato all’altro, di modo che possano diventare un unico box.

Ubicazione del box

L’ultimo requisito per richiedere l’agevolazione prima casa in caso di acquisto separato del box è che questo sia ubicato all’interno del medesimo Comune del bene abitativo a cui il box viene vincolato a pertinenza.

Conclusione

In conclusione, qualora l’acquisto del box con atto separato avvenga alle condizioni ed al verificarsi di tutti i presupposti sopra esposti, l’acquirente può beneficiare dell’agevolazione prima casa anche sul box, pagando alternativamente un’aliquota pari al 2% sul prezzo valore a titolo di imposta di registro oppure un’aliquota pari al 4% sul prezzo di acquisto a titolo di IVA, piuttosto che l’aliquota ordinaria del 9% per gli acquisti a registro e il 10% per gli acquisti soggetti ad IVA.

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