Box con agevolazione prima casa anche se comprato dopo
- I presupposti per richiedere l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un box
- Che cos’è l’agevolazione prima casa?
- L’agevolazione prima casa si applica anche ad altri beni non abitativi?
- Perché la norma estende le agevolazioni anche alle pertinenze?
- Che cos’è una pertinenza?
- Quando si può chiedere l’agevolazione prima casa?
- Conclusione
- Box e prima casa: i dubbi più comuni
I presupposti per richiedere l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un box
L’acquisto di un box unitamente all’appartamento nello stesso atto e quindi contemporaneamente è sicuramente soggetto all’applicazione della c.d. agevolazione prima casa quando ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.
Qui, invece, si vogliono verificare i casi in cui è possibile applicare l’agevolazione prima casa qualora si acquisti con atto separato un box singolarmente, senza cioè che questo venga acquistato insieme ad un altro bene immobile ad uso abitativo.
Spesso accade che al momento dell’acquisto della propria casa questa non abbia un posto auto o un box, oppure che l’esigenza di avere un box arrivi successivamente e, quindi, che questo venga individuato in un secondo momento.
Prima di tutto, una cifra da conoscere
Comprare il box con un atto separato costa quasi sempre più di quanto sembri, e non per colpa del notaio: l’imposta di registro ha un minimo di 1.000 euro per ogni atto. Un box con rendita catastale di 80 euro ha un valore catastale di 9.240 euro (la rendita per 115,5) e il 2% farebbe 185 euro; comprato da solo, però, paga il minimo di 1.000 euro, più 50 di ipotecaria e 50 di catastale. Comprato insieme alla casa, nello stesso rogito, quei 185 euro si sommano all’imposta dell’abitazione e il minimo è già assorbito. Quando la scelta è possibile, meglio un solo atto.
Box comprato dopo la casa: tre situazioni tipiche
✔ Casa comprata con la prima casa, senza box, e ora un box nella stessa zona: di norma l’agevolazione spetta anche sul box, dichiarando nell’atto che è pertinenza dell’abitazione.
⚠ Casa comprata con cantina e posto auto agevolati, e ora un secondo box: in linea generale no, perché il C/6 è già stato “usato”; c’è chi ammette l’eccezione per un box confinante da fondere con il primo, da valutare con il notaio.
✘ Casa ricevuta in affitto o in comodato: no, serve un diritto reale sull’abitazione comprata con le agevolazioni prima casa.
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Che cos’è l’agevolazione prima casa?
L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” è un beneficio fiscale con cui lo Stato italiano, proprio per agevolare chi compra per la prima volta un immobile abitativo, in presenza di determinate condizioni consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione.
Chi acquista da un privato (o da un’impresa, anche esercitata collettivamente, che non costruisce immobili) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di euro 50.
Se invece il venditore è un’impresa anche esercitata in forma collettiva che esercita l’attività di costruzione di immobili, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto (IVA), calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna, oltre alla tassa ipotecaria di euro 90.
L’agevolazione prima casa si applica anche ad altri beni non abitativi?
La Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che rappresenta la norma di riferimento sull’Imposta di Registro (utilizzata dai notai per tassare gli atti notarili) dispone all’articolo 1, comma 1, l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2%, qualora il trasferimento abbia per oggetto case di abitazione, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II bis.
Il punto 3 della nota II bis, della medesima Legge, stabilisce, ancora, che le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, si estendono anche per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a).
Si possono quindi considerare pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantina), C/6 (box o posto auto e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
È necessario però che quanto acquistato anche con atto separato sia destinato a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.
Perché la norma estende le agevolazioni anche alle pertinenze?
La ratio del sopra citato comma 3, ossia il motivo per cui si ritiene che il legislatore abbia scelto di estendere le agevolazioni fiscali anche all’acquisto delle pertinenze, risiede nel fatto che gli immobili non possono essere considerati del tutto separati tra di loro, ma sono collegati da un vincolo di pertinenzialità. Vediamo che cosa vuol dire e cosa comporta
Che cos’è una pertinenza?
La pertinenza è definita dal Legislatore, precisamente all’art. 817 del Codice Civile , come quel bene destinato in maniera durevole a servizio ed ornamento di un altro bene considerato principale.
La pertinenza è, quindi, caratterizzata dall'oggettiva destinazione di una cosa a servizio od ornamento di un'altra e dalla volontà del titolare della cosa principale di vincolare un bene considerandolo complementare e strumentale ad un altro.
Nel caso del box auto quindi emerge in maniera chiara che l’utilizzo dello stesso è finalizzato ad agevolare il parcheggio di colui che abita nella casa che si trova nelle prossimità.
Quando si può chiedere l’agevolazione prima casa?
Non sempre è possibile chiedere l’agevolazione prima casa per il box quando questo venga acquistato con atto separato e quindi non contestualmente al bene principale. Pertanto, è possibile richiedere l’agevolazione al verificarsi dei seguenti presupposti che sono sia di tipo soggettivo, ossia riguardano la persona che intende comprare, sia tipo oggettivo, ossia attengono al tipo di immobile da acquistare. Vediamo insieme in cosa consistono.
Bene abitativo acquistato con agevolazione prima casa
Al fine di richiedere l’agevolazione prima casa sul box è necessario essere titolari di un diritto reale di un immobile ad uso abitativo sito nel medesimo Comune del box da acquistare; quindi, non valgono ai fini dell’agevolazione la locazione ed il comodato (esempi di diritti personali di godimento).
Inoltre, l’abitazione deve essere stata acquistata anch’essa con la stessa agevolazione prima casa e ciò significa che:
- l'immobile acquistato deve essere un'abitazione non di lusso, quindi non accatastato in categoria A/1, A/8 o A/9;
- l'abitazione acquistata deve essere ubicata nel Comune di residenza dell'acquirente, oppure in quello in cui l'acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto;
- l'acquirente non deve essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un'altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare. La titolarità della sola nuda proprietà di un'abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un'altra persona che non sia il coniuge, non impedisce di usufruire delle agevolazioni;
- l'acquirente non deve essere titolare neppure per quota di un'altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni per la prima casa.
Tutti i requisiti, spiegati uno per uno, sono nella pagina sui presupposti delle agevolazioni prima casa.
Assenza di altre pertinenze della medesima categoria
Altro requisito per acquistare successivamente un box con l’agevolazione prima casa è necessariamente quello di non aver usufruito, all’atto di acquisto, della stessa agevolazione per un altro box pertinenziale.
Infatti, come scritto sopra, la norma al punto 3 della nota II bis si estende alle pertinenze limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantina), C/6 (box o posto auto e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Quindi se al momento dell’acquisto iniziale si era diventati titolari, usufruendo dell’agevolazione di una casa e di una cantina è possibile acquistare successivamente con l’agevolazione prima casa anche un box.
Invece, se al momento dell’acquisto iniziale si era diventati titolari, usufruendo dell’agevolazione di una casa e di un box o di un posto auto non è più possibile acquistare successivamente con l’agevolazione prima casa un altro box.
È necessario, però, avvertire che secondo alcuni sarebbe possibile acquistare un secondo box con l’agevolazione in parola solo se sia possibile fonderlo catastalmente con il box già precedentemente acquistato. Dunque, è necessario che i due box siano confinanti, cioè uno attaccato all’altro, di modo che possano diventare un unico box.
Ubicazione del box
L’ultimo requisito per richiedere l’agevolazione prima casa in caso di acquisto separato del box è che questo sia ubicato all’interno del medesimo Comune del bene abitativo a cui il box viene vincolato a pertinenza. Più in generale, il box deve poter servire davvero la casa: un posto auto a molti chilometri di distanza difficilmente sarebbe considerato una pertinenza. Nei casi di confine, per esempio vicino al confine tra due Comuni, è bene chiedere prima al notaio.
E se poi si vende il box?
Il box comprato con l’agevolazione segue le regole della prima casa: venderlo da solo prima che siano passati cinque anni può far perdere il beneficio sul box, salvo i casi previsti dalla legge. Le regole e i rimedi sono nella pagina sulla perdita delle agevolazioni prima casa.
Conclusione
In conclusione, qualora l’acquisto del box con atto separato avvenga alle condizioni ed al verificarsi di tutti i presupposti sopra esposti, l’acquirente può beneficiare dell’agevolazione prima casa anche sul box, pagando alternativamente un’aliquota pari al 2% sul valore catastale a titolo di imposta di registro oppure un’aliquota pari al 4% sul prezzo di acquisto a titolo di IVA, piuttosto che l’aliquota ordinaria del 9% per gli acquisti a registro e il 10% per gli acquisti soggetti ad IVA. Per sapere quanto costerebbe il tuo box, con o senza agevolazione, puoi richiedere gratuitamente un preventivo al notaio.
Box e prima casa: i dubbi più comuni
Posso avere la prima casa su un box comprato anni dopo la casa?
Sì, se la casa era stata comprata con le agevolazioni prima casa, il box è al suo servizio e non si è già usata l’agevolazione per un altro box o posto auto. Nell’atto va dichiarato il vincolo di pertinenza.
Quanto costa comprare un box da solo con la prima casa?
Da privato, l’imposta di registro è il 2% del valore catastale ma con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Per un box piccolo, di fatto, si paga quasi sempre il minimo.
Posso usare la prima casa per un box e per un posto auto?
Di norma no: box e posto auto scoperto sono entrambi in categoria C/6, e l’agevolazione spetta per una sola pertinenza per categoria. Una cantina (C/2), invece, può aggiungersi.
Se ho la casa in affitto posso comprare il box con la prima casa?
No: serve essere titolari di un diritto reale sull’abitazione, comprata con le agevolazioni prima casa. Affitto e comodato non bastano.
