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Frazionamento del mutuo edilizio ipotecario dal Notaio

Chi chiede il mutuo edilizio ipotecario

Frazionamento del mutuo edilizio ipotecario dal NotaioIl processo di frazionamento ha a che fare con il mutuo stipulato dal costruttore (o dall’impresa di costruzioni) che intende realizzare un insieme di fabbricati indipendenti (unità immobiliare). Egli infatti ha bisogno di ingenti somme e di solito accede al cosiddetto mutuo edilizio.

La Banca, a quel punto, iscrive ipoteca sul terreno e questa si estende, per accessione, a tutta la costruzione che verrà realizzata su quel terreno. Si tratta di finanziamenti di grosso importo garantiti da un vincolo ipotecario che graverà su tutta la costruzione. In questa fase non è possibile distinguere la quota di mutuo gravante su ciascuna unità immobiliare, perché il debito le riguarderà tutte indistintamente.

Per esempio, se il credito erogato dalla banca o da un altro istituto di credito fosse stato pari a 600 e l’ipoteca iscritta in garanzia pari a 950, quest’ultima graverebbe per l’intera somma su ciascuna unità che compone il fabbricato realizzato. Pertanto in caso di fallimento del costruttore il creditore potrà soddisfarsi su tutta la costruzione.

Quando ricorrere al frazionamento del mutuo edilizio ipotecario

Il frazionamento del mutuo e della conseguente ipoteca iscritta sono esigenze del compratore di un singolo immobile, e lo scopo principale sembra essere quello di individuare con esattezza la sola quota di mutuo gravante sulla propria casa, se opta per un accollo (quale parte del prezzo di vendita), o, in alternativa, quello di acquistare l’immobile libero da ipoteca, se decide di provvedere al pagamento con mezzi propri o tramite accensione di un altro mutuo presso l’istituto di credito di fiducia.

Una volta venute ad esistenza le unità immobiliari regolarmente accatastate, è necessario procedere al frazionamento del mutuo e dell'ipoteca, poi procedere alla liberazione delle unità immobiliari. Con il frazionamento l’importo del mutuo originario e dell’ipoteca originaria viene ripartito in tante porzioni quante sono le unità immobiliari. Ogni unità immobiliare sarà quindi gravata non più dall’intera ipoteca originaria, ma da una frazione di essa ed ogni quota è indipendente rispetto alla restante parte del finanziamento, sia per quanto concerne la sorte del credito, sia per quanto concerne la sorte della garanzia.

In tal caso il compratore può decidere di accollarsi la quota parte di mutuo gravante sul suo immobile e rispondere esclusivamente di essa.

Frazionare il credito e l’ipoteca in garanzia

Tornando all’esempio fatto precedentemente, l’esigenza potrebbe essere quella di frazionare il credito di 600 e, corrispondentemente, frazionare l’ipoteca in garanzia (di 950), in modo tale che sia il primo che la seconda gravino separatamente su ciascuna unità per uno specifico importo.

Si pensi, per esempio, al caso in cui un’unità si componga di 10 appartamenti dello stesso valore. Si può immaginare che la banca creditrice non abbia sostanziali obiezioni a consentire il frazionamento del credito in ragione di 60 per ogni appartamento, con conseguente frazionamento dell’ipoteca in ragione di 95 per ogni appartamento.

Notaio per frazionare il mutuo edilizio e l’ipoteca

L’operazione di frazionamento si effettua attraverso un atto redatto dal Notaio, con il quale la banca consentirà a che l’ipoteca, gravante sull’intera unità immobiliare, venga divisa per ciascuna delle unità coinvolte, ognuna delle quali garantirà il credito in questione anche esso frazionato. Questo tipo di operazione persegue due obiettivi fondamentali:

  • evitare che il mancato adempimento nel pagamento del credito possa produrre conseguenze negative su uno o più appartamenti senza limiti e discriminazioni;
  • consentire al compratore del singolo appartamento di accollarsi, ai fini del pagamento del prezzo, una specifica  quota di mutuo, liberandosi così da ogni altro obbligo relativo alla più ampia operazione creditizia.

Inoltre, la verifica del pubblico ufficiale si estende anche al controllo delle operazioni richieste dal costruttore (che si tratti di frazionamento, restrizione di ipoteca o altro). La verifica è volta a tutelare il compratore, il quale, in questo modo, non corre più il rischio di vedersi vendere all’asta la casa acquistata a causa di un debito non proprio. Con il frazionamento, infatti, l’obbligazione del costruttore (vale a dire il mutuo originario) viene suddivisa e, successivamente all’accollo, farà capo solo al compratore o al debitore-accollante, il quale dovrà provvedere all’adempimento nei limiti della sua parte.

Costo frazionamento mutuo ipotecario

Il costo della procedura di frazionamento dipende dai professionisti coinvolti, soprattutto dall’opera del Notaio, al quale va riconosciuto l’onorario per i servizi erogati.

Per avere ulteriori informazioni sui costi relativi al frazionamento del mutuo ipotecario, è possibile contattare direttamente il Notaio anche attraverso questo portale attraverso l’inoltro di una richiesta di informazioni.

È obbligatorio frazionare l’ipoteca?

Ad oggi il frazionamento si deve considerare obbligatorio, e questo significa che il notaio non può più stipulare l’atto di acquisto se prima non è stata attribuita al singolo appartamento la singola quota di ipoteca corrispondente alla quota di mutuo. In seguito, l’acquirente deciderà se accollarsi la suddetta quota o estinguerla con denaro proprio o proveniente da un’altra operazione.

Cosa succede se il costruttore non procede al frazionamento

Se il costruttore decide di non procedere al frazionamento del mutuo e dell'ipoteca, potrà comunque provvedere, volta per volta, a liberare dal vincolo gli immobili oggetto di vendita e contestualmente alla stipula. In questo caso, si dovrà parlare di restrizione dell’ipoteca e non sarà ammesso l’accollo, proprio perché non è individuata la quota di mutuo gravante su ciascun immobile.

L’atto di restrizione ipotecaria avviene tramite versamento alla Banca dell’importo dovuto, ed in tal caso non è assolutamente possibile procedere alla cancellazione con procedura semplificata. È sempre necessario un atto notarile di restrizione, con il quale si libera dall’ipoteca solo un singolo immobile oggetto di vendita, mentre continua a persistere su tutto il resto. È il caso in cui il compratore decida di pagare integralmente con denaro proprio o col ricavato di altro mutuo: il prezzo di acquisto si dividerà in due, e una parte andrà a soddisfare il creditore originario mentre al venditore spetterà il residuo.

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