Acquistare un immobile comunale dal Notaio

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Acquisto immobile comunale

È possibile acquistare una casa o un altro bene immobile che non sia di proprietà di un privato, bensì di proprietà di un ente pubblico territoriale, solitamente di un Comune. Il Comune infatti è l’ente più vicino al territorio e per il principio di sussidiarietà che vige nella nostra Costituzione è l’ente che si occupa della gestione dei beni più vicini ai cittadini. Può certamente capitare che una casa sia di proprietà dell’ente pubblico e che successivamente venga messa in vendita.

La messa in vendita non è automatica in quanto il più delle volte i beni comunali vengono gestiti dal Comune appunto per fini di interesse pubblico (biblioteche, spazi pubblici, servizi comunali ecc.). In altre ipotesi, invece, è possibile che l’ente organizzi una dismissione di beni pubblici, ovvero per fare cassa e fare entrare denaro nelle casse del Comune decida di mettere in vendita determinati beni, tra cui ad esempio anche un appartamento o qualsiasi altro tipo di immobile.

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Acquisto di beni pubblici dal Notaio

Non tutti i beni pubblici possono essere venduti dall’ente comunale. Vi sono alcuni beni immobili che devono essere destinati allo svolgimento di attività pubbliche legate al Comune di riferimento. Gli organi comunali possono decidere, nei limiti dei regolamenti comunali e urbanistici, di dismettere alcuni beni e attribuirli a soggetti privati mediante regolari atti di compravendita.

Questo deve essere approvato dal Consiglio Comunale, generalmente su proposta della Giunta, valutate una serie di circostanze legate alla gestione degli immobili comunali. Quando il privato decide di acquistare, questa fase è stata già superata, nel senso che già è stata approvata la dismissione di quel determinato bene pubblico.

Acquistare un immobile del comune o statale dal Notaio

La fase della contrattazione

Quando si intende acquistare un immobile comunale, non si può semplicemente avanzare una proposta di acquisto. L’ufficio comunale addetto avvia una sorta di indagine esplorativa per capire l’eventuale interesse degli operatori economici che sono sul territorio (ad esempio imprese) oppure direttamente privati cittadini.

Se il privato cittadino intende partecipare a questa manifestazione di interesse deve seguire l’iter che viene esposto dal Comune. In sostanza non c’è la normale contrattazione che si realizza tra i privati, ovvero di incontro tra proposta e accettazione, ma vi è una fase più complessa nella quale il Comune manifesta la sua volontà pubblicamente. I cittadini vengono a conoscenza della dismissione e possono fare delle offerte di acquisto.

L’offerta di acquisto e la stipula di un preliminare dal Notaio

Sarà il Comune a deliberare le modalità per procedere alla offerta di acquisto, che poi deciderà se e quando accettare. Questo in quanto solitamente in seguito ad una manifestazione di interesse da parte del pubblico, possono pervenire più offerte di acquisto e sarà il Comune, rappresentato dai suoi organi, a decidere a chi vendere. Questa fase si può svolgere anche telematicamente, mediante la consegna di documenti e di una proposta di acquisto, seguita dall’intento di pagare una determinata somma a titolo di denaro.

Il preliminare notarile di acquisto

Come qualsiasi altro contratto preliminare, si può stipulare un tale contratto anche tra pubblico e privato, quindi quando il venditore è il Comune. Come vedremo in seguito, interverrà all’atto il funzionario comunale preposto alla vendita e si recherà dal Notaio per firmare il compromesso in forma notarile. Questo tipo di atto pubblico, in luogo di una scrittura privata autenticata redatta direttamente tra le parti oppure telematicamente sul sito web del Comune, consente di effettuare una trascrizione a favore dell’acquirente e contro l’ente pubblico.

Che funzione ha il preliminare trascritto in questo caso?

Con la trascrizione del preliminare si realizza un effetto prenotativo dell’acquisto, pertanto se anche dopo si realizza un altro atto a favore di terzi, ciò non è opponibile all’acquisto fatto anche successivamente da chi aveva stipulato per atto pubblico e poi trascritto il preliminare.

In altre parole se il Comune decidesse di vendere ad un’altra persona, la persona che ha promesso di comprare l’immobile sarebbe tutelata dalla trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari.

Atto di acquisto dal Notaio dell’immobile comunale: chi va dal notaio

L’atto di acquisto si conclude con la stipula del rogito notarile di compravendita davanti al Notaio. Per il Comune deve intervenire il funzionario preposto il quale è destinatario del potere di agire in nome e per conto dell’ente. Di solito è un funzionario diverso dal sindaco, al quale questi ha conferito appunto il potere di intervenire. Il Notaio deve verificare la legittimazione dell’interveniente richiedendo la procura con cui l’ente gli ha conferito il potere.

Il funzionario per cui interverrà come venditore ma dichiarando di firmare non in proprio ma appunto in nome e per conto del Comune stesso. Inoltre, il Notaio deve richiedere la delibera comunale con la quale l’ente ha deciso in Consiglio e su proposta della giunta di dismettere quel determinato bene.

Quali documenti richiede il notaio

Al pari di qualsiasi atto di compravendita stipulato dal notaio, saranno necessarie delle documentazioni per la stipula. Non vi sono delle differenze sostanziali rispetto a qualsiasi altro atto di vendita, solo per la presenza di un ente pubblico o di una persona fisica privata. Sia che si tratti un terreno o di un fabbricato, il notaio effettuerà una serie di controlli che riguardano la presenza di ipoteche, di pignoramenti e di qualsiasi altro peso che possa incidere sulla vendita dell'immobile.

L’atto di provenienza del bene pubblico

Come sempre il Notaio deve richiedere la documentazione necessaria all’atto. In questo senso deve chiedere l’atto di provenienza, che il Comune sicuramente ha tra i propri protocolli, a seconda di quando sia entrato in possesso di quel bene che poi vende. Può capitare che il bene sia nella disponibilità dell’ente da molto tempo, così come potrebbe averlo acquistato da breve tempo, in quanto anche un ente pubblico così come può dismettere un bene lo può acquistare e può essere dunque parte acquirente.

Quanto costa l’atto di acquisto di un bene comunale?

Le spese per l’acquisto di un bene di proprietà dell’ente comunale non sono diverse da quelle che occorre affrontare in caso di acquisto di un bene privato. La spesa riguarda in primo luogo l’onorario del Notaio più Iva, nonché le spese fiscali, tra cui l’imposta di registro, le imposte catastali e ipotecarie. Dall’imposta di registro va detratta l’imposta di registro eventualmente già pagata in sede di preliminare di compravendita, relativamente alla caparra o all’acconto versati in quella sede. Solitamente prima di giungere al rogito definitivo, il Comune richiede sempre il versamento di un anticipo come garanzia della stipula dell’atto definitivo.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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