Comprare metà casa cointestata dal Notaio
- Comprare metà casa: che cosa significa?
- Come acquistare metà casa
- Comprare metà casa: i vantaggi
- Quando è possibile comprare metà casa
- Quale prezzo pagare per comprare metà casa
- Il ruolo del notaio
- Comprare metà casa: le imposte
- Comprare metà casa e mutuo cointestato
- Domande frequenti su come comprare metà casa cointestata
Comprare la metà di una casa cointestata è un caso frequente dopo una separazione o dopo un’eredità: uno dei due resta, l’altro esce e viene liquidato. Le strade sono tre e le imposte cambiano molto. Con una compravendita della quota si paga il registro sul valore della metà, 9% o 2% se è prima casa per chi resta (su una rendita di 600 euro, 3.402 o 693 euro più 100 di ipocatastali); tra ex coniugi, se il passaggio è scritto nell’accordo di separazione o divorzio, l’atto è esente da imposta di registro e bollo; se la casa viene da un’eredità con altri beni, la divisione paga l’1%. Se c’è un mutuo cointestato serve anche l’accollo con il consenso della banca. Quale strada conviene lo dice il notaio con un preventivo sul caso concreto.
Comprare metà casa: che cosa significa?
Si parla, in questo caso, di comprare metà casa. Ciò significa che il bene è in comproprietà tra due o più persone. Tali persone si dicono “comunisti”. Attraverso l’acquisto di metà casa, cioè della quota dell’altro proprietario, si diviene proprietari esclusivi del bene. Vediamo come effettuare questo tipo di acquisto e in quali casi ciò è possibile.
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Come acquistare metà casa
Se mi trovo in comproprietà con un’altra persona, ad esempio il coniuge, un fratello o un amico, questi ha la possibilità di vendermi la sua quota. Per poter acquistare metà casa occorre stipulare un atto notarile con cui la persona comproprietaria di quel bene mi cede l’altra metà.
Quale contratto va stipulato dal notaio?
Il contratto da stipulare è una compravendita. L’altro comproprietario mi cede la sua quota e in cambio riceve una somma di denaro. La compravendita dal notaio, che ha per oggetto metà casa, ha lo stesso valore di quella per un intero bene. Cambia solo l’oggetto: nella compravendita dell’intero acquisto il 100% del bene, mentre nel caso di metà casa, acquisto solo il 50% e così divento proprietario esclusivo.
Le tre strade e le imposte
| Situazione | Atto dal notaio | Imposte sulla metà (rendita 600 euro) |
|---|---|---|
| Ex convivente, fratello, amico che vende la sua metà | compravendita di quota | registro 9% sul valore catastale della metà (3.402 euro) o 2% se prima casa (693 euro), più 100 di ipocatastali |
| Ex coniuge, con il passaggio scritto nell’accordo di separazione o divorzio | trasferimento in esecuzione dell’accordo | esente da registro, bollo, ipotecaria e catastale; resta l’onorario |
| Casa ereditata insieme ad altri beni da dividere | divisione con assegnazione | registro 1% sul valore diviso; sui conguagli oltre il 5% si applica il 9% |
Le regole dell’esenzione tra coniugi sono nella pagina sui trasferimenti immobiliari in separazione e divorzio; il caso dei fratelli che si liquidano a vicenda in quella sull’acquisto della quota ereditaria dagli altri eredi.
Comprare metà casa: i vantaggi
Chi compra metà casa lo fa per diversi motivi. Anzitutto perché solitamente si tratta di una casa in cui si vive, e nella quale la persona che compra la metà intende continuare a vivere. Ciò capita, ad esempio, nell’ipotesi di separazione. Con la separazione il coniuge che resta nella casa coniugale intende molto spesso avere l’esclusiva proprietà sulla stessa e chiede all’altro coniuge di cedergli la quota. Oppure nell’ipotesi di eredità, quando muore un genitore e il figlio che vive nella casa vuole diventarne l’esclusivo proprietario.
Un altro vantaggio è che il comproprietario che vende ha la possibilità di liquidare la sua quota ricevendo una somma di denaro, mentre chi compra può avere la proprietà esclusiva dell’immobile, con la possibilità, ad esempio, di poterlo vendere ad altri interamente, o di rivolgersi ad una banca per chiedere un mutuo.
Quando è possibile comprare metà casa
Comprare metà casa è sempre possibile se il comproprietario intende vendere. In caso contrario non è possibile costringere l’altro a vendere la sua quota. Se non c’è accordo, esiste sempre il rimedio giudiziale della divisione. Attraverso la divisione giudiziale, entrambi i comproprietari possono chiedere che il giudice divida il bene, ma se la casa non è divisibile, il giudice potrà attribuirla a uno dei comproprietari, dietro pagamento di una somma di denaro all’altro, oppure venderla all’asta.
Quale prezzo pagare per comprare metà casa
Il prezzo è liberamente stabilito dalle parti. In genere si fa riferimento al valore di mercato dell’immobile, e si divide per due. Il prezzo è comunque frutto della trattativa tra le parti e dell’accordo raggiunto. Le parti sono libere di stabilire il prezzo che vogliono, ma bisogna tenere conto che il fisco ha il potere di verificare la congruità del prezzo dichiarato, e di procedere ad accertamento, se il prezzo è troppo basso. Per le abitazioni comprate da privati si può chiedere il prezzo-valore: le imposte si calcolano sul valore catastale della quota, qualunque sia il prezzo, e l’accertamento sul valore è escluso.
Il ruolo del notaio
Il notaio, nell’atto con cui acquisto metà casa, ha la stessa funzione che ha in ogni atto di compravendita. Quindi, verifica che la persona che vende sia effettivamente proprietaria di metà casa. Effettua le visure ipotecarie e catastali. Verifica i precedenti passaggi di proprietà, in modo da appurare che l’immobile sia stato regolarmente acquistato dai precedenti proprietari. Verifica il titolo di provenienza, cioè se la casa è stata acquistata per compravendita, per donazione o per successione ereditaria.
Il notaio, inoltre, redige l’atto e ne cura la registrazione e la trascrizione nei registri immobiliari, in modo che io possa risultare proprietario dell’intero immobile. Il notaio, infine, riscuote le imposte dovute per l’atto e le versa allo Stato.
Comprare metà casa: le imposte
Le imposte per comprare metà casa sono quelle previste per la compravendita. Quindi, se acquisto metà casa da un privato pagherò l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. L’imposta di registro è dovuta nella misura del 9% del valore catastale della quota, oppure del 2% se ho i requisiti per le agevolazioni prima casa. Se, invece, la casa ha caratteristiche di lusso, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 9%. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Le agevolazioni prima casa sulla metà spettano se si hanno i requisiti: chi già possiede l’altra metà della stessa casa può chiederle, perché l’acquisto della quota mancante rientra tra i casi ammessi, purché la casa sia o diventi la sua abitazione principale.
Comprare metà casa e mutuo cointestato
Quasi sempre la casa cointestata ha anche un mutuo cointestato. Chi resta può accollarsi la quota di mutuo dell’altro, con il consenso della banca, che valuta se il reddito di uno solo basta: si chiama accollo liberatorio, e senza la liberatoria della banca chi esce resta obbligato verso l’istituto anche se non è più proprietario. In alternativa si estingue il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo intestato a chi resta, con un secondo atto notarile. L’accollo del mutuo vale come parte del prezzo della metà comprata e va scritto nell’atto. Le regole del mutuo dal notaio valgono anche qui.
Domande frequenti su come comprare metà casa cointestata
Ci siamo lasciati e non eravamo sposati: quanto pago per la sua metà?
Le imposte di una compravendita sul valore catastale della metà: con rendita di 600 euro, 693 euro se per te è prima casa, 3.402 se non hai i requisiti, più 100 di ipocatastali e l’onorario del notaio. L’esenzione dei coniugi separati non si applica ai conviventi.
Ci stiamo separando: conviene comprare la metà o metterla nell’accordo?
Metterla nell’accordo di separazione o divorzio omologato: il trasferimento della quota in esecuzione di quell’accordo è esente da registro, bollo, ipotecaria e catastale, e resta solo l’onorario del notaio. Comprarla con una vendita normale costa le imposte piene.
Il mutuo è a due nomi: come faccio a intestarlo solo a me?
Con l’accollo liberatorio, se la banca accetta che tu risponda da solo del debito; se non accetta, con un nuovo mutuo a tuo nome che estingue il vecchio. In entrambi i casi la parte di mutuo che ti accolli conta come prezzo pagato per la metà e va indicata nell’atto.
Mio fratello non vuole né vendermi la sua metà né comprare la mia: cosa posso fare?
Chiedere la divisione, prima in mediazione e poi, se serve, al giudice: nessuno può essere costretto a restare in comunione. Se la casa non si può dividere in due, il giudice la assegna a chi la vuole con conguaglio all’altro, oppure la mette all’asta.
Come si stabilisce il prezzo della metà?
Di norma dal valore di mercato dell’intera casa diviso due, meno metà del mutuo residuo se chi resta se lo accolla. Una perizia di un tecnico evita discussioni; per il fisco, con il prezzo-valore, le imposte si calcolano comunque sul valore catastale della quota.
