Comprare metà casa cointestata dal Notaio

Cosa si intende per casa cointestata?

acquistare casa dal notaio cointestandolaCointestare un immobile significa ripartire equamente la titolarità (quindi la proprietà) dello stesso fra due o più persone. Generalmente ci si avvale di questo strumento quando due persone decidono di andare a convivere (vedi il caso della comunione legale dei coniugi) oppure quando, dopo l’apertura della successione, più coeredi ricevono per testamento un medesimo bene: in questo secondo caso, l’accettazione dell’eredità li rende, a tutti gli effetti, comproprietari di un bene ereditario (o di più beni). Tuttavia questo non significa che una simile situazione permanga per sempre, soprattutto se uno dei comproprietari non è interessato all’immobile.

Un esempio aiuterà a far capire

Due sorelle ereditano dalla madre un appartamento, nello specifico la casa in cui lei ha abitato per tutta la sua vita. La sorella maggiore, non volendo esserne proprietaria, potrebbe decidere di metterla in vendita dopo la morte della madre. La minore, invece, vorrebbe conservarne la proprietà, ma non sa ancora quali spese dovrà sostenere per acquistare metà della casa.

Come uscire da questo impasse e come si può comprare metà di una casa cointestata? Vediamo insieme le soluzioni.

Come fare per comprare la casa per cointestarla?

Quando si prende la decisione di acquistare casa ci sono numerose questioni da affrontare, perché trattandosi di un investimento molto importante nulla può essere lasciato al caso, e una delle questioni che interessa soprattutto le coppie, ma non solo, è quella della cointestazione della casa, ad esempio, se a comprare casa sono due coniugi, o due conviventi così come accade nel caso in cui l’acquisto lo facciano un genitore ed il proprio figlio.

È pur vero che si tratta di una decisione del tutto soggettiva, che deve necessariamente dipendere dalla volontà dei compratori, ma è bene che se ne conoscano i vantaggi e gli svantaggi che possono derivare da tale scelta in sede di rogito notarile.

Modalità per cointestare casa dal Notaio

Tendenzialmente si distinguono due modi per cointestare la casa dal Notaio: una detta di contestazione preventiva o di acquisto congiunto e l’altra di contestazione successiva o indiretta all’acquisto del bene.

La prima prevede la partecipazione diretta all’acquisto da parte dei due soggetti a cui la casa andrà cointestata che si prospetta, ad esempio, quando due coniugi decidono di comprare casa per andare ad abitare insieme e quindi si recano entrambi allo studio notarile per sottoscrivere il contratto di compravendita ed entrambi pagano il prezzo di acquisto. In tal caso si parla di una cointestazione preventiva effettuata in sede di stipula del contratto il che comporta la necessità che entrambi i coniugi debbano presentarsi alla firma del rogito, e proprio per questo si parla in questa ipotesi anche di acquisto congiunto per la partecipazione congiunta all’atto.

La seconda, invece, è successiva o indiretta all’acquisto, in quanto non richiede che siano presenti entrambi i soggetti che si intesteranno la proprietà della casa, ad esempio, è il caso del genitore che compra la casa e decide di intestarne la metà al figlio per spirito di liberalità, o ancora, come spesso accade, di attribuire alla prole la nuda proprietà mentre il genitore si riserva per sé l’usufrutto vitalizio.

Tale seconda ipotesi può sostanziarsi sia nel caso in cui il genitore decida di comprare la casa intestandosela e poi decidere di stipulare un altro atto di donazione diretta in cui dona al figlio la comproprietà della casa o la nuda proprietà della stessa che a questo punto risulterà cointestata ad entrambi, oppure può realizzarsi direttamente quando il genitore acquista la casa e decide al momento del rogito di attribuire metà della proprietà o la sola nuda proprietà, a titolo di donazione indiretta, al figlio.

Come fare per comprare metà della casa cointestata

Qualora ci si trovi in una circostanza, come quella prima enunciata, in cui le volontà dei contitolari sembrano divergere, ciascuno può decidere:

  • di vendere la sua quota di comproprietà (ad eccezione di quando si tratti di coniugi in comunione dei beni, nel qual caso sarà necessario il consenso di entrambi): soluzione spesso non percorribile, in quanto l’acquisto di una percentuale di un bene indiviso (cioè che in parte resta di proprietà di un’altra persona) non sembra essere conveniente o appetibile;
  • di chiedere la divisione che di fatto elide la comunione (che sia ereditaria o di altro tipo): soluzione più immediata ed efficace per garantire l’equa ripartizione dei beni.

Sembra poi buona norma, indipendentemente dalla scelta fatta, valutare l’immobile, chiedere una consulenza ai professionisti che si occupano di calcolare la rendita catastale dell’immobile (in questo caso proposta), nonché accordarsi davanti al Notaio circa il prezzo per comprare la metà di un certo immobile cointestato.

Il ruolo del Notaio

Il ruolo principale del Notaio, in questo caso, è cercare di evitare il contenzioso giudiziario. Il suo compito è quello di far convergere le volontà delle parti e fare in modo che ognuna di esse raggiunga il risultato che spera.

Quando si tratta di comprare metà di un bene cointestato, è spesso difficile mettere d’accordo le persone, soprattutto se si tratta di coeredi. Il modo migliore per affrontare una situazione critica è informare gli utenti, far capire quali sono i rischi ed i benefici di ogni procedura che può essere intrapresa, quindi tentare un accordo extragiudiziale.

Inoltre, il Notaio sarà incaricato di redigere l’atto di compravendita che abbia ad oggetto metà dell’immobile contestato: davanti a lui devono quindi comparire il comproprietario che vende e quello che compra, di modo che si sancisca il trasferimento della proprietà, che diventerà definitivo e opponibile a terzi dopo la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.

Quanto costa comprare metà casa cointestata dal notaio

L’ammontare della parcella dipende sempre dall’iter deciso con le parti, nonché dagli accertamenti prodromici alla compravendita: come si è già accennato, sembra essenziale procedere con la stima del suo valore immobiliare e poi con la sua rivalutazione a seguito di divisione.

Per il resto, non sembra che cambi molto rispetto ad una normale compravendita: le spese riguarderanno le imposte dovute, la trascrizione e conservazione della documentazione e l’onorario.

La divisione dei beni in comproprietà: Notaio o giudice?

La divisione dei beni in comproprietà può avvenire davanti al Notaio o in sede giudiziale. Nel primo caso è più agevole, perché è il frutto di un accordo delle parti in merito ai beni che saranno soggetti a divisione e alla valutazione dell’immobile (o di più beni) da dividere. Tale accordo verterà anche sulle modalità di pagamento e sulla possibilità di pagare ratealmente.

Qualora invece non sia possibile trovare un accordo, anche uno dei comproprietari può rivolgersi al giudice per chiedere la divisione. In questo caso, il giudice avvia la procedura giudiziale e sono possibili tre scenari:

  • Si pone in essere un tentativo di conciliazione, cioè si cerca una soluzione che accontenti tutti i contitolari: se il tentativo ha esito positivo, viene redatto un verbale che vale come titolo per eseguire la divisione con atto notarile.
  • Quando non si raggiunge l’accordo neanche con la conciliazione, il giudice verifica se il bene può essere diviso in parti di pari valore economico. Qualora ciò si ritenga possibile, il giudice assegna ciascuna parte ai contitolari estraendo a sorte. Altrimenti, verifica se uno dei comproprietari è disponibile a divenire proprietario dell’intero bene liquidando all’altro (o agli altri) il controvalore in denaro della sua metà, secondo la stima fatta da un perito.
  • Se invece nessuno dei comproprietari intende acquistare la quota dell’altro, viene avviata l’asta giudiziaria e il bene viene venduto al miglior offerente. Dopo l’aggiudicazione, la somma ricavata si divide equamente tra i contitolari.

Spese relative alla divisione

La spesa che riguarda la divisione dipende dal fatto che sia avvenuta davanti al Notaio o in tribunale.

Se si opta per la divisione mediante atto notarile, le spese comprendono l’obbligo di collazione, il conguaglio (se viene in considerazione) o altrimenti le imposte ordinariamente dovute per questo atto (imposta di registro all'1% calcolata sul valore dell'eredità e imposta di bollo di 45 euro) ed infine l’onorario del Notaio. Vi sono ulteriori imposte da pagare (ipotecarie e catastali) se la divisione comprende uno o più beni immobili.

Se invece la procedura è giudiziale, i costi che gravano sul soccombente (cioè su chi subisce la sentenza del giudice) potrebbero essere più alti, considerando anche le spese di conciliazione e la stima dei beni. Non solo: sono compresi anche i costi legati ai compensi dei vari professionisti interpellati (tra cui avvocati, periti e consulenti tecnici), nonché quelli legati a notifica e iscrizione della causa.

Gli effetti della cointestazione della casa dal Notaio

La scelta della cointestazione della casa ha come effetto principale quello di far sorgere un regime di comproprietà e quindi di comunione dei beni, che comporta il sorgere di quote di comproprietà suddivise in parti uguali ed un relativo concorso sia nei guadagni che negli oneri.

Tendenzialmente l’effetto principale è che sia le situazioni vantaggiose che quelle svantaggiose gravano sui due cointestatari in parti uguali, ma le parti potranno accordarsi diversamente stabilendo ad esempio che la ripartizione sia differente.

La comunione sul bene che deriva o dall’acquisto congiunto o dalla donazione, diretta o indiretta che sia, determina che i due cointestatari, in quanto comproprietari, hanno gli stessi poteri sull’intero bene.

Se, ad esempio, un genitore dona il 50% della proprietà della casa al figlio, quest’ultimo avrà diritto di utilizzare l’intera casa con il solo limite di non impedire al genitore di fare lo stesso.

Tuttavia se la cointestazione della casa in quote uguali è la prassi, essa non è però la regola, potendo le parti scegliere che la contestazione avvenga in quote diverse attribuendo, ad esempio, ad uno dei comproprietari più della metà della proprietà della casa, ciò è possibile in quanto sta nella volontà delle parti decidere al momento del rogito come dovrà avvenire la cointestazione del bene oggetto di acquisto.

Quali sono i vantaggi di cointestare casa dal Notaio?

La scelta di cointestare casa determina il sorgere di una serie di vantaggi primo tra tutti la divisione delle spese e dei guadagni, difatti, se si acquista congiuntamente un immobile per poi darlo in affitto, i canoni spetteranno ai due cointestatari e quindi ai due comproprietari in base alle quote di comproprietà, allo stesso modo quando due persone acquistano casa insieme tutte le spese che ne discendono come la gestione ordinaria e straordinaria della casa o banalmente il pagamento del condominio competono ad entrambi, e ciò rende sicuramente più facile far fronte ai costi che discendono dalla circostanza di essere proprietari di un immobile.

Qualora i due cointestatari, ad esempio, siano eredi l’uno dell’altro, come genitore e figlio, quando il primo viene a mancare non ci sarà bisogno di alcun passaggio di proprietà per la quota del bene di cui è già titolare l’erede, così come non sarà dovuta su tale quota alcuna imposta di successione essendo l’erede già proprietario del bene.

Gli svantaggi che possono derivare dal cointestare casa

Anche la cointestazione della casa può nascondere qualche svantaggio, ad esempio, qualora uno dei due comproprietari dovesse indebitarsi e subire il pignoramento della sua quota della casa, trattandosi di bene indivisibile, l’altro comproprietario subirebbe la vendita all’asta del bene e la restituzione di metà del ricavato.

Inoltre, dalla cointestazione deriva una responsabilità fiscale comune il che determina la possibilità dell’amministrazione finanziaria di agire contro il comproprietario più solvibile se l’altro non adempie le imposte per la sua quota, così come può derivarne una difficoltà di gestione, ad esempio, qualora si volesse decidere di vendere la casa sarà necessario il consenso di entrambi i cointestatari e se i due non dovessero essere d’accordo potrebbe aversi un’ipotesi di stallo decisionale risolvibile solo ricorrendo al giudice.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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