Comprare terreno con vincolo di edificabilità

• Comprare un terreno dal notaio
• Tipi di vincoli sul terreno da comprare
• Vincolo di edificabilità sul terreno da comprare
• Come capire la presenza del vincolo di edificabilità
• Acquisto terreno con vincolo: l’importanza delle trattative
• Vincolo di edificabilità e strumenti urbanistici
• Preventivo notarile acquisto terreno con vincolo

Comprare un terreno dal notaio

La scelta di comprare un terreno dal notaio può essere dettata da diverse ragioni, anche di varia natura: può accadere che si intenda investire nell’acquisto di un terreno per poter sviluppare la propria attività agricola oppure per coltivare prodotti per una semplice passione, ma al tempo stesso tale decisione può essere dettata dalla volontà di costruirvi un fabbricato.

È necessario sapere che non tutti i terreni sono edificabili e quindi possono essere oggetto di costruzione e per tali ragioni, occorre informarsi sulla presenza di eventuali vincoli che, come vedremo, possono essere di vario tipo. Vediamo cosa c’è da sapere sul vincolo di edificabilità e a cosa è necessario prestare attenzione, già al momento delle trattative.

Tipi di vincoli sul terreno da comprare

Nel momento in cui si decide di comprare un terreno dal notaio, occorre verificare la presenza di eventuali vincoli che possano limitarne o modificarne l’utilizzo pianificato. In particolare occorre conoscere la differenza tra i vari i vincoli, quelli conformativi e quelli espropriativi.

Tra i primi, chiamati anche vincoli limitativi, per i quali la titolarità del diritto di proprietà del terreno resta del privato che deve rispettare determinate condizioni per l’utilizzo, è possibile individuare la completa inedificabilità della zona, la limitazione all’edilizia o la tutela del bene ad opera del privato. Nei secondi, invece, rientrano i vincoli per i quali l’amministrazione acquisisce il terreno a fronte di un indennizzo che verrà corrisposto al proprietario del terreno.

Vincolo di edificabilità sul terreno da comprare

Quando si parla di vincolo di un terreno di edificabilità deve intendersi una caratteristica che costituisce uno strumento di pianificazione territoriale per le istituzioni interessate, in particolare per le amministrazioni comunali, regionali e per la sovrintendenza.

Il vincolo di edificabilità può essere di diverso tipo: si può trattare di un vincolo di natura ricognitiva che pone l’attenzione sulla tutela dell’ambiente e del proprietario per rischio sismico, idrogeologico o elettromagnetico, così come può trattarsi di un vincolo quando viene determinato dal Piano Regolatore Generale del Comune.

Come capire la presenza del vincolo di edificabilità

Per verificare la presenza di un vincolo di edificabilità, è necessario consultare una specifica documentazione, il cosiddetto certificato di destinazione urbanistica, anche chiamato e conosciuto come cdu.

Dal certificato di destinazione urbanistica emergono le caratteristiche di un terreno, la destinazione e i vincoli che lo contraddistinguono. Al momento del rogito d’acquisto il venditore dovrà consegnare tale documentazione in originale al notaio in quanto dovrà essere allegata obbligatoriamente all’atto, pena la nullità dello stesso.

Quando non è obbligatorio il cdu per rogito

L’allegazione del cdu all’atto pubblico notarile di acquisto dal notaio non è sempre obbligatoria, in quanto esistono dei casi in cui il legislatore ha escluso tale necessità, in particolare quando il terreno è inferiore a 5000 mq e costituisce pertinenza di un fabbricato, così come per altri specifici atti previsti nel D.p.r. 380/2001.

Come avere il cdu per conoscere il vincolo di edificabilità

Per avere il cdu del terreno che si intende comprare occorre richiedere il cdu al Comune in cui è sito l’immobile: in particolare questo viene rilasciato dall’Ufficio Tecnico comunale presentando una domanda da parte del proprietario o di un tecnico autorizzato e alla domanda va allegata la mappa catastale, con foglio e particella del terreno.

Acquisto terreno con vincolo: l’importanza delle trattative

Durante la fase delle trattative è importante verificare le caratteristiche del terreno: scoprire in un secondo momento che il terreno che si sta comprando non è potenzialmente edificabile in virtù della presenza di un vincolo che lo impedisce, può presentarsi come un problema per coloro che, invece, fanno affidamento su tale peculiarità del terreno.

È proprio per questo che analizzando le documentazioni necessarie nella fase delle trattative, con l’aiuto di tecnici del settore e del notaio, può essere particolarmente utile e conveniente in modo tale da procedere consapevoli e sereni nelle varie fasi della contrattazione immobiliare.

Vincolo di edificabilità e strumenti urbanistici

Quando si deve analizzare la destinazione di un terreno e il suo possibile utilizzo, occorre anche verificare gli strumenti urbanistici che devono essere considerati in senso ampio. Che cosa significa? Significa che vanno presi in considerazione tutte le norme che vanno a disciplinare l’edificazione o i provvedimenti amministrativi, che possono anche sovrapporsi agli strumenti urbanistici, pur non modificandoli in modo effettivo, ma cambiandone in concreto il contenuto.

Infatti può accadere che ad una prima analisi il terreno si presenti come edificabile, ma in virtù dell’analisi dei vari parametri come norme e provvedimenti, il terreno non sia effettivamente edificabile.

È proprio per tali ragioni che occorre analizzare il singolo caso concreto, anche in relazione al momento storico in cui avviene la verifica, in modo tale da poter essere certi che l’investimento sia quello giusto e che il terreno presenti le caratteristiche sperate.

Preventivo notarile acquisto terreno con vincolo

Una volta individuato il terreno da comprare dal notaio, è possibile richiedere gratuitamente, senza dover assumere alcun impegno, in modo assolutamente gratuito, un preventivo notarile online, mediante il portale di NotaioFacile.

In pochi semplici passaggi, bypassando esperti nel settore immobiliare ed entrando in contatto diretto con il notaio, si potrà inviare una richiesta di preventivo, rispondendo alle domande offerte dalla piattaforma.

Queste ultime sono finalizzate alla preparazione di un prospetto delle spese, relative al rogito di acquisto del terreno sottoposto al vincolo, più aderente possibile al caso concreto: maggiori saranno le informazioni fornite al notaio, maggiore sarà la precisione dei costi indicati per l’atto pubblico di compravendita.