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Acquistare casa da venditore minorenne

Acquistare una casa da venditore minore d’età

Acquistare casa da venditore minorenneQuando si decide di comprare una casa, ci sono diverse valutazione da compiere, sia relativamente all’immobile in senso oggettivo, ma anche con riferimento al proprietario dell’immobile stesso, che deve ispirare fiducia e consentire di addivenire ad una stipula dal notaio, senza che possano sorgere problemi. Non è detto che l’acquisto da un venditore minorenne sia più rischioso di un acquisto da un venditore che ha raggiunto la maggiore età, ed è quindi pienamente capace di agire. Anzi, le garanzie potrebbero essere maggiori: vediamo meglio nel dettaglio.

Un minorenne può essere titolare di una casa?

Non è una situazione insolita, che la casa che si è interessati a comprare, sia una casa, che risulta appartenere ad una persona minore di età (che possa essere prossima ai diciott’anni, oppure molto piccola, questo non rileva).

Uno dei casi più frequenti, è che siano stati i genitori ad acquistare la casa al suo posto, per poi intestarla al figlio minore.

Dunque il minorenne può essere titolare di una casa, l’unica cosa che non può fare è attuare, in maniera libera ed autonoma, degli atti di straordinaria amministrazione relativamente all’immobile di cui è proprietario (come la compravendita).

Infatti al suo posto, devono intervenire, per rappresentarlo e quindi sostituirlo, diversi soggetti, a seconda delle situazioni.

Il minorenne rappresentato dai genitori

La situazione più comune, è quella per cui il soggetto minore, sia rappresentato, nell’atto notarile in cui decida di vendere la casa di cui è proprietario, dai propri genitori, che esercitano la responsabilità genitoriale. Potrebbe anche accadere, che l’esercizio spetti ad uno solo dei genitori, in via momentanea oppure definitiva. I genitori, oltre ad avere la rappresentanza del figlio, vantano sui suoi beni anche il diritto di usufrutto legale, ovvero un particolare diritto di usufrutto, previsto dalla legge, in loro favore. Inoltre, bisogna tener presente che i genitori non possono mai essere acquirenti di beni di titolarità del loro figlio, trattandosi di un atto espressamente vietato.

Il minorenne ed il tutore

In particolari situazioni, cioè quando i genitori esercenti la responsabilità genitoriale, sono morti, o non possono esercitare detta responsabilità, per qualunque altra causa, il minore viene affidato ad un tutore. La figura del tutore è molto simile alla figura, vista con riferimento a soggetti adulti, ma incapaci, come l’interdetto. Il tutore del minore, viene nominato dal tribunale, ed il minore assumerà il suo domicilio. Unitamente al tutore, viene nominato anche un protutore, per il caso in cui il tutore sia impossibilitato a compiere un determinato atto, poiché in conflitto di interessi.

Le autorizzazioni per la vendita

Oltre a dover essere rappresentato dai propri genitori o dal tutore, in caso di vendita o di qualunque altro atto che non rientra nell’ordinaria amministrazione, sarà necessario che, preventivamente, sia richiesta e rilasciata l’autorizzazione di un giudice.

Il giudice infatti, viene chiamato, prima che l’atto venga stipulato, a valutare tutti i presupposti precedenti alla stipula, e ad emettere uno specifico e necessario provvedimento.

Qualora, come nel nostro caso, la richiesta dell’autorizzazione non sia fine a se stessa, ma sia funzionale alla stipula di un atto notarile, competente a presentare il ricorso all’autorità giudiziaria, sarà proprio il notaio, scelto per il futuro rogito.

Tipologie di autorizzazioni

Le autorizzazioni non sono tutte uguali: infatti, la competenza giudiziale e la normativa applicabile, cambiano, a seconda del soggetto che rappresenta il venditore minorenne.

Se il minorenne è rappresentato dai genitori, la norma applicabile sarà l’articolo 320 c.c., e competente sarà il giudice tutelare, del luogo di residenza di genitori e minore. Nel caso di vendita, il giudice dovrà anche autorizzare alla riscossione (ed al reimpiego) dei capitali, ovvero come utilizzare il prezzo, che si ricaverà dalla vendita della casa di proprietà del minore.

Qualora, invece, il minorenne sia rappresentato da un tutore, vanno distinte norme e competenza. Per alcuni atti sarà competente il giudice tutelare e la norma sarà il 374 c.c., mentre per altri atti di straordinaria amministrazione sarà competente il tribunale, ai sensi dell’articolo 375 c.c..

Nel caso specifico di vendita dell’immobile, la competenza sarà del tribunale, su parere del giudice tutelare.

Qualunque sia l’autorizzazione rilasciata, per prassi sarà allegata all’atto notarile, per esigenze di garanzia e di completezza.

Ci sono problemi se se il venditore è minorenne?

Non sussiste alcun problema ad acquistare una casa da un venditore minorenne, anzi, si potrebbe essere anche maggiormente tutelati, poiché il giudice chiamato all’autorizzazione, valuterà tutti i vari aspetti della vendita.

Inoltre, bisogna precisare che l’acquirente non corre alcun rischio, ed, inoltre, tutte queste verifiche relative ai presupposti, sono accertamenti di cui non deve preoccuparsi il futuro ed eventuale acquirente, bensì se ne occuperà il notaio rogante. Le uniche cose veramente tassative, saranno l’autorizzazione del giudice, e la necessaria rappresentanza di una persona diversa dal minore, non potendo, lo stesso, intervenire direttamente in atto.

L’emancipato minore d’età

Una figura eccezionale, prevista dal codice civile, è quella dell’emancipato. Il minore emancipato, nonostante non abbia raggiunto la maggiore età, acquista una sorta di capacità anticipata, e la ragione per cui l’acquista è che ha contratto matrimonio.

Si tratta di un soggetto molto simile all’inabilitato, che quindi può compiere autonomamente gli atti di ordinaria amministrazione, mentre per gli atti di straordinaria amministrazione, dovrà premunirsi dell’apposita autorizzazione al giudice. Oltre all’autorizzazione, sarà anche necessario che venga affiancato da un curatore, che dovrà essere presente, in caso di stipula di un atto notarile, dare il suo consenso e firmare.

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