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COMPRARE CASA A SALDO E STRALCIO

Quando si può parlare di saldo e stralcio?

acquisto immobile a saldo e stralcio facendo affare e anticipando l'astaChi nella ricerca della propria casa non si è imbattuto in un annuncio pubblicato da o per conto di una procedura esecutiva? Sempre più spesso, alla ricerca dell’affare, chi sta cercando di comprare un immobile si imbatte in annunci di case finite all’asta.

Per poter capire che cosa sia il saldo e stralcio è necessario fare un piccolo passo indietro e capire da dove parta tutto. Il punto di partenza di ogni saldo e stralcio è la procedura esecutiva.

Questa procedura ha la funzione di liquidare (trasformare in denaro) un determinato bene, al fine di soddisfare le ragioni di un creditore che si sia dovuto rivolgere all’autorità giudiziaria in quanto il proprio debitore aveva difficoltà a pagare il dovuto e si sia quindi reso inadempiente.

Nella maggior parte dei casi, le procedure esecutive iniziano proprio perché un soggetto in difficoltà non riesce più a far fronte ad alcune spese e il creditore si trova quindi ad avere come unica speranza e soluzione per recuperare tutto o parte del suo credito, la vendita dell’immobile di proprietà del debitore, tramite le c.d. aste giudiziarie.

L’intera procedura esecutiva è vigilata da un giudice, detto giudice dell’esecuzione, che, su istanza di uno o più debitori, ordina e fissa la vendita all’asta.

Conclusasi positivamente l’asta, quindi con l’aggiudicazione dell’immobile da parte del miglior offerente, questa è seguita dal decreto di trasferimento e dal pagamento del prezzo di aggiudicazione. Successivamente, il denaro ricavato dalla vendita viene assegnato all’unico creditore o ripartito tra i più creditori.

L’asta giudiziaria presenta però vari ostacoli, che colpiscono sia il creditore che il debitore. Tra gli inconvenienti che ostacolano il creditore sicuramente possiamo pensare ai tempi della giustizia, ai costi di giudizio, all’impossibilità di sapere quando e a che prezzo verrà venduto l’immobile. In aggiunta a quanto appena detto, il debitore potrebbe soffrire l’inconveniente di essere privato dell’unico immobile di proprietà e di continuare comunque ad essere debitore, poiché la liquidazione dell’immobile è stata insufficiente per estinguere tutto il debito.

Per fare un esempio: Marco ha un debito con la Banca Zeta di euro 100.000 a titolo di mutuo. Per varie ragioni, Marco non riesce più a pagare il mutuo e la Banca Zeta, garantita con ipoteca iscritta sulla medesima casa, chiede l’esecuzione forzata sulla casa di Marco. La casa, dopo qualche anno, viene venduta all’asta per euro 50.000. Marco non ha più la casa, ma rimane ancora debitore della Banca Zeta di euro 50.000 (se non contiamo le spese sostenute dalla Banca per avere quanto dovuto).

Lo strumento del saldo e stralcio viene utilizzato per acquistare un bene immobile come la casa prima che sia indetta l’asta, cioè anticipando l’asta e, quindi, diminuendo o azzerando ogni rischio derivante dalla vendita all’asta: ovvero il rischio di non realizzare la propria aspettativa che colpisce, indistintamente creditore, debitore e anche l’offerente.

Il saldo è l’accordo fatto con il creditore e il debitore per un prezzo congruo a cui stipulare la compravendita. Lo stralcio è la liberazione dal debito del debitore per una somma minore di quella che in realtà è dovuta di modo che chi compra non acquista anche un debito.

Come funziona il saldo e stralcio?

Per poter fare un saldo e stralcio è innanzitutto necessario trovare un immobile che sia stato sottoposto ad esecuzione forzata e per il quale l’asta sia stata fissata per una data non troppo vicina oppure per il quale l’asta non si sia conclusa positivamente.

Nella documentazione fornita dal Tribunale è possibile trovare tutte le informazioni sull’immobile. Nella perizia sono elencate le caratteristiche dell’immobile, i pregi, i difetti, le eventuali procedure per sanare vizi catastali o edilizi ed, infine, la valutazione dell’immobile. Non è invece, presente tra le informazioni il nome del debitore, mentre è sempre presente il nome del custode giudiziario o del delegato alla vendita e quello del creditore o dei creditori, che sono sufficienti per iniziare a valutare il saldo e stralcio.

Individuato il custode o il delegato e il creditore – dati comunque reperibili nella perizia di stima messa a disposizione sul sito delle aste pubbliche - è possibile cominciare.

Cosa si deve fare per presentare una proposta di saldo e stralcio?

Il saldo e stralcio è una proposta di acquisto a tutti gli effetti. Questa proposta, contenente tutti gli elementi utili come il prezzo offerto, le modalità di acquisto e le tempistiche, va inviata con raccomandata o pec indirizzata al creditore e al debitore, informando allo stesso tempo, ad ogni buon fine il custode e il delegato alla vendita. Da qui, iniziano le trattative che possono essere più o meno lunghe a seconda del fatto che il creditore sia soddisfatto della proposta. Per le proposte di saldo e stralcio spesso ci si rivolge ad avvocati o agenzie specializzate a trattare con i creditori.

Va ricordato che la proposta di saldo e stralcio deve essere portata a conoscenza:

- del giudice, in modo che possa, qualora lo ritenga opportuno, sospendere la procedura esecutiva per il tempo necessario;

- del debitore, il quale è comunque il proprietario dell’immobile e, in quanto tale, sarà lui a costituirsi davanti al notaio per vendere il bene.

Posso fare una proposta di saldo e stralcio solo su case di abitazione?

Lo strumento del saldo e stralcio può essere utilizzato su qualsiasi tipologia di bene immobile: case, box, uffici, negozi, laboratori, opifici. In verità, è possibile proporre il saldo e stralcio anche per beni mobili come automobili o lotti di altri beni di consumo e, persino, crediti.

Accettazione della proposta

Nel caso venga accetta la proposta di saldo e stralcio dal creditore e dal debitore esecutato (cioè sottoposto a procedura esecutiva), è necessario riportare l’accordo in una lettera cd. di definizione. Dopo la lettera di definizione è possibile rivolgersi ad un notaio per l’istruzione della pratica di compravendita.

Il ruolo del notaio

Come sempre, il notaio svolge professionalmente un ruolo di garanzia. Oltre ad essere l’unico professionista a ricevere un atto di compravendita, il notaio può utilizzare tutti gli strumenti giuridici a sua disposizione al fine di garantire che il creditore riceva quanto ad esso spettante e che l’acquirente concluda l’acquisto di un immobile libero da gravami.

Per la perfetta riuscita dell’operazione immobiliare, le parti, infatti, sono solite richiedere il deposito del prezzo sul “conto dedicato” del notaio, così da avere la certezza dell’esistenza della somma, ma allo stesso tempo dell’impossibilità che questa sia utilizzata per altri scopi che non siano l’estinzione del debito.

Conclusosi l’atto notarile, iniziano gli adempimenti più importanti per il nuovo proprietario dell’immobile.

Rinuncia agli atti giudiziari

Il creditore deve rinunciare agli atti giudiziari e chiedere al giudice di emettere il decreto di cancellazione del pignoramento. La rinuncia agli atti ha efficacia immediata, mentre il decreto di cancellazione del pignoramento ha efficacia trascorsi 30 giorni senza che altri creditori eventualmente intervenuti nella procedura esecutiva facciano opposizione. Trascorso il termine senza che nessuno si sia opposto, il decreto diventa eseguibile e il pignoramento può essere annotato di cancellazione.

Controllo di nuove trascrizioni pregiudizievoli

Una volta trascritto l’atto di compravendita nei Registri Immobiliari, il notaio controlla che non sia stata trascritta o iscritta nessuna formalità pregiudizievole (come altri pignoramenti successivi) a carico del debitore esecutato che ha venduto l’immobile.

Pagamento

Una volta svolti tutti gli accertamenti, il notaio svincola le somme depositate nel conto dedicato a favore del creditore o dei creditori, secondo le istruzioni ricevute in sede di atto notarile di compravendita.

Conclusione

Il saldo e stralcio è, dunque, uno strumento giuridico di grande utilità nelle operazioni immobiliari.

Questo strumento permette di soddisfare molteplici esigenze di diversi soggetti. L’acquirente di un immobile pignorato può risparmiare molto e, quindi, acquistare un immobile che nel mercato ordinario avrebbe costi notevolmente più alti. Il creditore soddisfa un proprio credito anche se rinuncia a parte di esso: in ogni modo, si assicura in tempi certi una somma certa che la vendita dell’immobile all’asta non gli assicura. Il debitore vende l’immobile, ma chiude definitivamente la sua posizione debitoria smettendo di essere debitore: un risultato che la vendita forzata non gli garantisce sempre.

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