Modifiche dell'ipoteca dal notaio, grado, rinnovo e imposte
- Che cos’è l’ipoteca: cenni generali
- è possibile modificare l’ipoteca?
- Quali sono i documenti da portare al notaio per la restrizione dell’ipoteca
- Quanto dura l’ipoteca? può essere prolungata la scadenza?
- Il grado ipotecario. che vuol dire?
- Quanto costano le operazioni sull’ipoteca
- Quando l’ipoteca riguarda la casa che si compra
Il mutuo che si sposta in un’altra banca, l’appartamento nuovo comprato da un costruttore che ha un’ipoteca su tutto il palazzo, la casa che si vuole comprare con un’ipoteca già iscritta: l’ipoteca non è un blocco immobile, si può modificare. Ridurla, restringerla, cambiarne il grado o rinnovarla sono operazioni diverse, con regole e costi diversi per chi ha comprato o sta per comprare.
Che cos’è l’ipoteca: cenni generali
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore, chiamato anche creditore ipotecario, il diritto di espropriare il bene oggetto di ipoteca a garanzia del pagamento del suo credito, qualora non avvenga il pagamento dello stesso. Nella prassi l’ipoteca viene iscritta a garanzia della restituzione del mutuo.
L’ipoteca solitamente viene concessa dal debitore o da un terzo datore di ipoteca.
Il proprietario del bene non perde la disponibilità dello stesso, continua ad esercitare i diritti sul bene, può locarlo o venderlo. In quest’ultimo caso il bene sarà trasferito gravato da ipoteca. Con la vendita del bene ipotecato, l’ipoteca non si estingue, ma continua ad essere iscritta sul bene. L’atto dispositivo non pregiudica i diritti del creditore.
I beni che possono essere ipotecati sono immobili, ossia fabbricati e terreni o mobili registrati, ossia autovetture, navi, aerei. L’ipoteca volontaria viene di norma concessa per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio, come spiegato nella pagina sulla concessione di ipoteca, e per gli immobili viene iscritta nei Registri Immobiliari.
Quali sono le caratteristiche dell’ipoteca?
L’ipoteca ha precise caratteristiche individuate dal legislatore.
La prima caratteristica è la specialità, ossia può essere iscritta solo su precisi e determinati beni. Non si ammette la costituzione, ad esempio, di ipoteca su una generalità di beni. La seconda caratteristica è l’indivisibilità. Ciò vuol dire che l’ipoteca grava sull’intero immobile e su ogni sua parte, anche se il debito viene pagato in parte: per dividerla serve un frazionamento, come avviene per i mutui edilizi quando si vendono i singoli appartamenti. La terza caratteristica è la determinatezza, ossia l’ipoteca deve essere iscritta per una somma determinata in denaro.
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È possibile modificare l’ipoteca?
Le parti possono decidere di modificare l’ipoteca iscritta a garanzia del credito.
Ad esempio, quando il debito viene parzialmente estinto con il pagamento da parte del debitore, è possibile che le parti decidano di ridurre l’ammontare del valore per cui l’ipoteca è iscritta oppure decidano di limitare l’ipoteca solo a determinati beni, qualora sia iscritta su più beni.
Cosa si intende per riduzione e restrizione dell’ipoteca
Il legislatore per evitare che l’ipoteca sia iscritta per una somma superiore rispetto al credito garantito o su troppi beni, consente la possibilità di ridurla o di restringerla
La riduzione dell’ipoteca si realizza con un atto che può diminuire la somma originariamente iscritta o restringere l’ipoteca solo ed esclusivamente ad alcuni beni.
In particolare si parla di riduzione quando si riduce la somma per la quale è stata presa l’iscrizione, mentre si parla di restrizione quando alcuni beni vengono liberati dal vincolo ipotecario.
Quando si chiedono e che vantaggi danno a chi ha comprato è spiegato nella pagina sulla riduzione e restrizione dell’ipoteca.
Dal punto di vista giuridico la riduzione dell’ipoteca si trova un passo indietro alla riduzione che avviene in fase contenziosa. Infatti, prima si cerca di ottenere la riduzione, con un consenso espresso del creditore, che può essere anche unilaterale e poi ove non fosse prestato, si procede giudizialmente.
Dinanzi al notaio di norma comparirà solo il creditore, ad esempio la banca, che procederà alla prestazione del consenso. Successivamente vi sarà l’annotazione a margine dell’iscrizione ipotecaria nei Registri immobiliari.
Quali sono i documenti da portare al notaio per la restrizione dell’ipoteca
In caso di restrizione di ipoteca dal notaio sarà necessario portare la copia conforme dell’atto di mutuo, e la relativa nota di iscrizione, la lettera di consenso della Banca avente ad oggetto la volontà di restringere l’ipoteca. Infine, sono necessarie le documentazioni catastali dei beni da liberare.
È, inoltre, necessario fornire al notaio la fotocopia (fronte-retro) del documento d’identità (da esibire in originale al Notaio al momento della stipula) e del codice fiscale del legale rappresentante della Banca.
Quest’ultima sarà incaricata per la cancellazione dell’ipoteca con indicazione del funzionario.
Quanto dura l’ipoteca? Può essere prolungata la scadenza?
L’ipoteca ha durata ventennale. Decorsi vent’anni senza rinnovazione, l’iscrizione perde efficacia. Per evitarlo, prima della scadenza il creditore presenta ai Registri immobiliari una nota di rinnovazione, senza bisogno di un nuovo atto con il debitore (art. 2850 del Codice Civile ). La rinnovazione è il mezzo con cui si evita l'estinzione dell'ipoteca.
Il decorso dei venti anni senza che venga effettuata la rinnovazione dell’ipoteca, non impedisce al creditore di procedere a nuova iscrizione, ma in tal caso l’ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione.
Solitamente è la Banca che rinnova l’ipoteca un paio di mesi prima della sua scadenza per evitare di perdere la garanzia: per chi ha un mutuo di durata superiore a vent’anni, di norma, non c’è nulla da fare.
Il grado ipotecario. Che vuol dire?
Quando l’ipoteca viene iscritta per la prima volta su un bene, questa ha il primo grado. Un bene può essere oggetto di più ipoteche. Nel caso venga iscritta successivamente un’altra ipoteca, acquisirà il secondo grado e così via. Ci si chiede quali siano le conseguenze della previsione di diversi gradi. In caso di espropriazione saranno soddisfatti in ordine cronologico i creditori dal primo grado in poi.
Le modifiche del grado ipotecario
Immaginiamo il caso in cui ci siano più creditori che abbiano iscritto ipoteca sullo stesso immobile. In questo caso ci saranno più gradi ipotecari. Sullo stesso immobile possono essere iscritte più ipoteche, quindi, ogni iscrizione è registrata secondo un numero d’ordine. Tale numero attribuisce il grado dell’ipoteca ed indica la sequenza temporale-cronologica da seguire per soddisfare i creditori quando il bene viene espropriato e venduto.
Che cosa si intende per postergazione del grado ipotecario
La postergazione di grado è il negozio giuridico mediante il quale si realizza, tra i creditori ipotecari, uno scambio del grado di ipoteca con il conseguente passaggio dell’insieme di diritti che da questo discendono.
Cosa si intende per posposizione del grado ipotecario
Lo scambio di grado può essere effettuato anche tra gradi immediatamente successivi l’uno all’altro. In tal caso si parla di posposizione del grado ipotecario.
Cosa si intende per permuta del grado ipotecario
La permuta del grado ipotecario si ha quando lo scambio avviene tra gradi non successivi, operando sempre limitatamente alla somma coperta.
Nella pratica questi termini non sono usati sempre allo stesso modo, e per chi compra conta soprattutto l’effetto: la banca che dà il mutuo di norma chiede il primo grado, quindi un’ipoteca anteriore va cancellata oppure il suo creditore deve accettare di passare dopo, con una postergazione annotata nei Registri immobiliari (art. 2843 del Codice Civile ).
Chi viene pagato prima, grado per grado
Casa venduta all’asta per 180.000 euro, con due ipoteche iscritte.
Con una postergazione la Banca A accetta di passare dopo la Banca B: per questo la banca che dà il mutuo a chi compra di norma chiede il primo grado, o la cancellazione delle ipoteche anteriori.
Esempio semplificato e indicativo, senza interessi e spese della procedura.
Quanto costano le operazioni sull’ipoteca
A seconda dell’operazione che si svolge operano imposte diverse. Rivolgersi al notaio per un preventivo, con l’illustrazione della propria operazione e anche del valore dell’immobile, è la soluzione per ottenere una visione più chiara dei costi da affrontare. La richiesta di preventivo per la modifica dell’ipoteca è gratuita e le risposte arrivano di solito in poche ore.
Il conto, per chi ha un mutuo, parte dall’imposta sostitutiva. Nella pagina sui notai di Treviso, NotaioFacile ricorda che di norma la trattiene la banca al momento dell’erogazione, lo 0,25% della somma per la prima casa e il 2% negli altri casi, e che per un appartamento con rendita catastale di 560 euro, comprato da un privato, le imposte del rogito sono 1.393,60 euro come prima casa e 6.450,40 euro come seconda casa. Quando il mutuo è in questo regime, le successive postergazioni, i frazionamenti e le cancellazioni anche parziali dell’ipoteca sono di norma esenti dalle imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali (art. 15 del DPR 601/1973); restano l’onorario del notaio e le spese delle formalità.
Quando l’ipoteca riguarda la casa che si compra
La casa che compro ha già un’ipoteca: la mia banca mi dà il mutuo lo stesso?
Di norma sì, ma la banca chiede il primo grado. Il caso più frequente è che l’ipoteca del venditore venga estinta con il prezzo pagato al rogito e poi cancellata; se invece deve restare, serve che il suo creditore accetti di passare dopo, con una postergazione. È buona norma far verificare le ipoteche al notaio già prima del compromesso.
Le modifiche all’ipoteca del mutuo pagano imposte?
Se il mutuo è in regime di imposta sostitutiva, come accade di norma per i mutui casa, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni anche parziali dell’ipoteca sono esenti dalle imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali (art. 15 del DPR 601/1973). Restano l’onorario del notaio, quando interviene, e le spese delle formalità.
Con la surroga del mutuo l’ipoteca va iscritta di nuovo?
No: con la surroga l’ipoteca già iscritta passa alla nuova banca, con un’annotazione a margine dell’iscrizione, e mantiene il suo grado. Per chi ha il mutuo la surroga non comporta spese (art. 120-quater del Testo unico bancario).
