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Modifiche dell’ipoteca dal notaio

Che cos’è l’ipoteca: cenni generali

Le modifiche dell’ipoteca del mutuo dal notaioL’ipoteca è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore, chiamato anche creditore ipotecario, il diritto di espropriare il bene oggetto di ipoteca a garanzia del pagamento del suo credito, qualora non avvenga il pagamento dello stesso. Nella prassi l’ipoteca viene iscritta a garanzia della restituzione del mutuo.

L’ipoteca solitamente viene concessa dal debitore o da un terzo datore di ipoteca.

Il proprietario del bene non perde la disponibilità dello stesso, continua ad esercitare i diritti sul bene, può locarlo o venderlo. In quest’ultimo caso il bene sarà trasferito gravato da ipoteca. Con la vendita del bene ipotecato, l’ipoteca non si estingue, ma continua ad essere iscritta sul bene. L’atto dispositivo non pregiudica i diritti del creditore.

I beni che possono essere ipotecati sono immobili, ossia fabbricati e terreni o mobili registrati, ossia autovetture, navi, aerei. L’ipoteca viene concessa per atto pubblico dal notaio e viene iscritta nei Registri Immobiliari.

 Quali sono le caratteristiche dell’ipoteca?

L’ipoteca ha precise caratteristiche individuate dal legislatore.

La prima caratteristica è la specialità, ossia può essere iscritta solo su precisi e determinati beni. Non si ammette la costituzione, ad esempio, di ipoteca su una generalità di beni. La seconda caratteristica è l’indivisibilità. Ciò vuol dire che l’ipoteca grava sull’intero immobile e non può essere frazionata. La terza caratteristica è la determinatezza, ossia il bene oggetto di ipoteca deve avere un valore determinato.

È possibile modificare l’ipoteca?

Le parti possono decidere di modificare l’ipoteca iscritta a garanzia del credito.

Ad esempio, quando il debito viene parzialmente estinto con il pagamento da parte del debitore, è possibile che le parti decidano di ridurre l’ammontare del valore per cui l’ipoteca è iscritta oppure decidano di limitare l’ipoteca solo a determinati beni, qualora sia iscritta su più beni.

Cosa si intende per riduzione e restrizione dell’ipoteca

Il legislatore per evitare che l’ipoteca sia iscritta per una somma superiore rispetto al credito garantito o su troppi beni, consente la possibilità di ridurla o di restringerla

La riduzione dell’ipoteca si realizza con un atto che può diminuire la somma originariamente iscritta o restringere l’ipoteca solo ed esclusivamente ad alcuni beni.

In particolare si parla di riduzione quando si riduce la somma per la quale è stata presa l’iscrizione, mentre si parla di restrizione quando alcuni beni vengono liberati dal vincolo ipotecario.

Dal punto di vista giuridico la riduzione dell’ipoteca si trova un passo indietro alla riduzione che avviene in fase contenziosa. Infatti, prima si cerca di ottenere la riduzione, con un consenso espresso del creditore, che può essere anche unilaterale e poi ove non fosse prestato, si procede giudizialmente.

Dinanzi al notaio comparirà solo il creditore, ad esempio la banca, che procederà alla prestazione del consenso. Successivamente vi sarà l’annotazione a margine dell’iscrizione ipotecaria negli Registri immobiliari.

Quali sono i documenti da portare al notaio per la restrizione dell’ipoteca

In caso di restrizione di ipoteca dal notaio sarà necessario portare la copia conforme dell’atto di mutuo, e la relativa nota di iscrizione, la lettera di consenso della Banca avente ad oggetto la volontà di restringere l’ipoteca. Infine, sono necessarie le documentazioni catastali dei beni da liberare.

È, inoltre, necessario fornire al notaio la fotocopia (fronte-retro) del documento d’identità (da esibire in originale al Notaio al momento della stipula) e del codice fiscale del legale rappresentante della Banca.

Quest’ultima sarà incaricata per la cancellazione dell’ipoteca con indicazione del funzionario.

Quanto dura l’ipoteca? Può essere prolungata la scadenza?

L’ipoteca ha durata ventennale. Decorsi vent’anni, l’ipoteca si estingue. Per poter rinnovare l’ipoteca prima della scadenza, è necessario uno specifico atto dinanzi al notaio chiamato appunto rinnovazione. La rinnovazione è il mezzo con cui si evita l'estinzione dell'ipoteca.

Il decorso dei venti anni senza che venga effettuata la rinnovazione dell’ipoteca, non impedisce al creditore di procedere a nuova iscrizione, ma in tal caso l’ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione.

Solitamente è la Banca che rinnova l’ipoteca un paio di mesi prima della sua scadenza per evitare di perdere la garanzia.

Il grado ipotecario. Che vuol dire?

Quando l’ipoteca viene iscritta per la prima volta su un bene, questa ha il primo grado. Un bene può essere oggetto di più ipoteche. Nel caso venga iscritta successivamente un’altra ipoteca, acquisirà il secondo grado e così via. Ci si chiede quali siano le conseguenze della previsione di diversi gradi. In caso di espropriazione saranno soddisfatti in ordine cronologico i creditori dal primo grado in poi.

Le modifiche del grado ipotecario

Immaginiamo il caso in cui ci siano più creditori che abbiano iscritto ipoteca sullo stesso immobile. In questo caso ci saranno più gradi ipotecari. Sullo stesso immobile possono essere iscritte più ipoteche, quindi, ogni iscrizione è registrata secondo un numero d’ordine. Tale numero attribuisce il grado dell’ipoteca ed indica la sequenza temporale-cronologica da seguire per soddisfare i creditori quando il bene viene.

Che cosa si intende per postergazione del grado ipotecario

 La postergazione di grado è il negozio giuridico mediante il quale si realizza, tra i creditori ipotecari, uno scambio del grado di ipoteca con il conseguente passaggio dell’insieme di diritti che da questo discendono.

Cosa si intende per posposizione del grado ipotecario

Lo scambio di grado può essere effettuato anche tra gradi immediatamente successivi l’uno all’altro. In tal caso si parla di posposizione del grado ipotecario.

Cosa si intende per permuta del grado ipotecario

La permuta del grado ipotecario si ha quando lo scambio avviene tra gradi non successivi, operando sempre limitatamente alla somma coperta.

Quanto costano le operazioni sull’ipoteca

A seconda dell’operazione che si svolge operano imposte diverse. Rivolgersi al notaio per un preventivo, con l’illustrazione della propria operazione  e anche del valore dell’immobile, è la soluzione per ottenere una visione più chiara dei costi da affrontare.

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