Intestare casa ai figli minorenni
- Come intestare casa ai figli
- Donazione della casa ai figli
- Autorizzazioni necessarie per donare la casa ai figli minorenni
- Donazione diretta e donazione indiretta ai figli minori
- Quanto costa donare la casa ai figli?
- Vendere la casa ad un figlio minorenne
- Trasferire solo la nuda proprietà della casa ai figli è possibile?
Come intestare casa ai figli
Esistono vari modi a disposizione di un genitore per intestare la casa ai propri figli ed in linea di massima ciò che bisogna capire è quale sia la volontà del genitore e, cioè, se la sua intenzione sia quella di trasferire loro la proprietà dietro pagamento o meno. Più precisamente si distingue tra trasferimento a titolo gratuito e trasferimento a titolo oneroso.
Quando un genitore trasferisce la proprietà a titolo gratuito sta a significare che non si farà pagare dai figli ma si limiterà a regalargli la casa attraverso un atto di donazione, mentre quando riceve dei soldi pone in essere un vero e proprio atto di vendita dell’immobile ai figli.
Donazione della casa ai figli
L’ipotesi tipica di trasferimento della proprietà dei genitori ai figli è quella di regalargliela e per farlo ci si reca dal notaio per stipulare un atto pubblico di donazione, nel qual caso oltre ai genitori, che assumono la qualifica di donanti, e dei figli, che sono i donatari, è necessaria la presenza di due testimoni.
Il genitore può decidere anche in che quote donare la casa ai figli, e di solito la scelta ricade sulla donazione in parti uguali, ad esempio, se i figli sono due i genitori posso decidere che la casa debba spettare nelle stesse quote ad entrambi e quindi trasferire la proprietà metà per ciascuno.
Non necessariamente il genitore deve fare tale tipo di scelta, potendo anche decidere di trasferire la proprietà della casa in quote diverse, e, considerando l’esempio precedente, può decidere di attribuire la proprietà della casa in misura maggiore ad uno dei figli ed in misura minore all’altro finendo per intestare la casa ad uno per 1/3 e ad un altro per 2/3.
Non bisogna preoccuparsi nel caso in cui il genitore non voglia prendere posizione sulle quote, presumendosi nel suo silenzio che la casa si trasferisca in parti uguali ai figli.
Documenti necessari per donare la casa ai figli
Quando un genitore intende donare la casa ai figli deve procurare al professionista che curerà la redazione dell’atto di donazione una serie di documenti e tra tutti è necessario essere provvisti dell’atto con cui si è acquistato la casa, che in termini giuridici viene definito atto di provenienza.
Di solito il genitore può aver comprato la casa che intende donare ai figli con un precedente atto di vendita, oppure ave ricevuto il bene con una donazione, ma può anche essere che la casa gli sia arrivata per successione, nel qual caso, prima di effettuare la donazione deve aver fatto la dichiarazione di successione ed averla presentata allo studio notarile.
L’atto di provenienza non è il solo documento necessario per procedere alla donazione, dovendo il genitore donante procurare la piantina catastale della casa oggetto di trasferimento e la visura catastale e quella ipotecaria.
Non deve destare preoccupazione la mancanza di tali documenti, purché siano reperibili, potendo, nel caso in cui il genitore non li abbia a propria disposizione, provvedere lo stesso notaio incaricato per redigere l’atto di donazione.
Autorizzazioni necessarie per donare la casa ai figli minorenni
Trattandosi di soggetti minori ai quali si sta regalando la casa, questi non potranno intervenire da soli in atto, infatti si tratta di soggetti incapaci di agire che non possono comparire personalmente nell’atto di donazione, ma dovranno farsi rappresentare da un altro soggetto.
A riguardo si è posto il problema dell’eventuale conflitto di interessi che può nascere tra i genitori ed i figli nell’atto di donazione, perché tendenzialmente si avrebbe a che fare con le stesse persone che compaiono in atto sia per donare la casa ai figli sia per accettare la donazione in favore dei figli quali lodo rappresentanti.
Di solito capita che il genitore doni la casa al figlio e per quest’ultimo sia presente in atto l’altro genitore, ad esempio, se a donare la casa è il padre ad accettare la donazione per i figli è la madre, che dovrà aver richiesto apposita autorizzazione al giudice, il quale, tenuto conto della tutela patrimoniale dei minori ed aver valutato l’atto di donazione in linea con i loro interessi, rilascia il suo benestare con un provvedimento che dovrà essere allegato all’atto di donazione, ma non sempre è possibile che un genitore rappresenti il proprio figlio minore quando a quest’ultimo viene donato un bene.
È buona norma, non solo quando siano entrambi i genitori a donare la casa, ma anche quando la donazione provenga da uno solo di essi che si proceda con la nomina di un soggetto terzo, diverso dai genitori, che intervenga in atto per rappresentare i minori, per evitare che vi siano ipotesi di conflitti di interessi tra genitori e figli, ma anche tra i genitori stessi.
Il soggetto terzo che viene nominato dal giudice tutelare assume la veste di curatore speciale, il quale oltre a rappresentare e fare gli interessi dei minori, dovrà essere anche munito dell’autorizzazione del giudice per accettare la donazione.
Donazione diretta e donazione indiretta ai figli minori
La donazione della casa ai figli può avvenire in due modi e nello specifico quando un genitore compra una casa con un atto di compravendita e subito dopo, sempre dal notaio, stipula un atto di donazione con cui trasferisce la proprietà ai figli minori, si sta stipulando una donazione diretta, ipotesi ricorrente anche quando il genitore sia già proprietario della casa e si reca dal professionista solo per donarla ai figli, senza stipulare preliminarmente un atto di acquisto, essendo la casa già sua.
Ma quelli appena enunciati non sono gli unici modi per donare una casa, potendo il genitore stipulare un atto di compravendita della casa, con cui la acquista da un terzo, e non la intesta a sé stesso ma la intesta da subito ai figli minorenni, ponendo in essere una fattispecie che viene definita donazione indiretta e che gli consente di non pagare le imposte di donazione.
Intestare casa ai figli minorenni con agevolazioni prima casa
La normativa in materia di agevolazioni prima casa trova applicazione anche quando la persona a cui viene intestata la casa è un minore, purché sussistano tutti i requisiti di legge per vantare tali benefici quali la residenza nel comune in cui si trova l’immobile, non essere proprietario di altri immobili nello stesso comune o in tutto il territorio italiano, riconducibilità dell’immobile alle categorie catastali che possono beneficiare di tali sgravi fiscali come le categorie A/2 e A/4. Qualora sussistano tali presupposti è ben possibile che i figli minorenni ai quali viene donata la casa possano valersi di tali agevolazioni.
Quanto costa donare la casa ai figli?
Quando si dona la casa ai figli questi ultimi si trovano ad assumere il ruolo di donatari e quindi diventano coloro che sono tenuti a pagare l’imposta di registro che ammonta al 9% del valore catastale dell’immobile, se si tratta di acquisto seconda casa, mentre è pari al 2% se i figli stanno ricevendo la loro prima casa.
Oltre all’imposta di registro bisogna pagare l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale per un importo pari al 2% o a 50 euro quando si tratta di prima casa, nonché l’imposta di donazione, pari al 4%, se il valore della casa donata supera il milione di euro, altrimenti non deve essere corrisposta.
Alle somme appena elencate bisogna aggiungere il costo del professionista per la prestazione effettuata e cioè per aver curato e redatto l’atto di donazione, con tutti gli adempimenti preliminari e post stipula. In ogni caso per comprendere la spesa complessiva da affrontare quando si intende donare la casa ai figli è opportuno richiedere un preventivo al notaio.
Vendere la casa ad un figlio minorenne
La vendita di un immobile a un minorenne è vietata dal momento che quest’ultimo non ha capacità d’agire e di intervenire in atto per accettare l’acquisto a titolo oneroso, rendendosi possibile quale unico atto per il trasferimento della proprietà la donazione.
Ma non sarà sempre preclusa la vendita ai figli, basterà attendere che compiano i diciotto anni di età, nel qual caso acquisendo la capacità di agire potranno rendersi acquirenti dell’atto di vendita.
Trasferire solo la nuda proprietà della casa ai figli è possibile?
Di solito accade che il genitore sia sì spinto dalla volontà di donare la casa ai figli, ma voglia continuare a vivere nell’abitazione e per farlo esiste uno strumento giuridico a sua disposizione e cioè l’atto di donazione della nuda proprietà della casa con riserva di usufrutto sull’immobile.
In questo modo i figli minorenni diventano nudi proprietari dell’immobile, mentre il genitore ne mantiene l’usufrutto e continua a viverci all’interno o per un tempo prestabilito o per tutta la vita, dovendosi ugualmente richiedere l’autorizzazione per il compimento dell’atto al tribunale prima di procedere alla donazione.
