Quando si può fare il rogito: cosa deve essere pronto prima

• Quando si può fare il rogito?
• Quando si può fare un rogito di compravendita?
• Verifiche prima del rogito
• Quando si può fare un rogito societario?
• Quando si può fare un verbale societario?
• Quando si può fare un rogito di ultima volontà?
• Domande frequenti su quando si può fare il rogito

Quando si può fare il rogito?

Non si può dare una risposta univoca a questa domanda, senza prima fare alcune considerazioni. In primo luogo, ogni tipo di rogito è diverso dall’altro, non esiste una formula unica, ma in relazione alle esigenze delle parti è possibile impiegare più o meno tempo nella definizione di un atto notarile.

Chiedersi quando si possa fare il rogito è, tuttavia, lecito in quanto è opportuno conoscere in anticipo anche orientativamente le tempistiche della propria contrattazione, sapere quando si arriverà alla firma e quando, ad esempio, ci si potrà definire proprietari della casa acquistata. Ma la compravendita non è l’unico atto che si può fare dal Notaio, anzi è solo uno dei tanti.

Per questa ragione, risponderemo alla domanda in oggetto in relazione all’acquisto di una casa e, più in generale, agli atti tra vivi; poi, in relazione agli atti societari e, infine, agli atti mortis causa.

Si può già fissare il rogito della casa?

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Quando si può fare un rogito di compravendita?

Per poter fare un rogito di compravendita possono servire dai dieci giorni a diverse settimane, a seconda della complessità della situazione. A volte ci sono situazioni da risolvere che possono richiedere anche ulteriore tempo, per cui non è possibile fare una previsione precisa di quando si possa fare il rogito. Sicuramente, se c’è stato già un compromesso stipulato per atto pubblico o anche per semplice scrittura privata, si ha una maggiore idea di quando si debba fare il rogito. Nel compromesso infatti si prevede una data di scadenza entro la quale dovrà essere stipulato il rogito definitivo di compravendita. Se il compromesso è stato preparato con il notaio, alcuni controlli possono essere già stati fatti; se invece è una scrittura privata firmata senza di lui, le verifiche si fanno di norma tutte dopo, ed è bene avviarle subito. Quanto tempo può passare tra le due firme è spiegato nella pagina sul tempo tra preliminare e rogito.

Verifiche prima del rogito

Di regola, dopo aver controllato acquirente e venditore, effettuato visure catastali, ipotecarie e provenienza dell’immobile, si può procedere al rogito. Le parti devono essere disponibili a presentarsi allo studio del Notaio nella data proposta. Ovviamente esse devono essere in possesso di tutta la documentazione a ciò necessaria, tra cui appunto l’atto di provenienza, i titoli edilizi, l’attestato di prestazione energetica.

Non si devono individuare ipoteche o formalità pregiudizievoli che l’acquirente non sia disposto ad accettare. Tutti questi documenti sono necessari e devono essere inviati preferibilmente al Notaio prima del rogito, affinché possa controllarli e verificare che sia tutto regolare. Ad esempio, è importante constatare che la planimetria catastale, da allegare all’atto, sia conforme allo stato di fatto della casa che si acquista e di questo le parti devono dare atto.

Che succede se la planimetria non è conforme?

Se la planimetria non è conforme, ciò può comportare un ritardo nel rogito. Spesso capita che non sia corrispondente allo stato della casa perché sono stati effettuati dei lavori edilizi o anche delle piccole variazioni, senza che ciò sia stato dichiarato al Comune o al Catasto. In questi casi, occorre prima regolarizzare la situazione con l’aiuto di un tecnico predisposto, e poi successivamente fissare il rogito: a volte basta aggiornare la planimetria catastale, altre volte serve anche una pratica edilizia in sanatoria. Ciò può richiedere anche un ritardo di varie settimane. 

Ad esempio può accadere che è stata modificata la distribuzione degli spazi interni tramite dei lavori e nella planimetria compaia una stanza in meno. In questo caso il tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) dovrà provvedere a presentare una planimetria aggiornata della casa.

È molto importante che al momento del rogito notarile vi sia perfetta corrispondenza tra lo stato in cui si trovi concretamente la casa e quanto raffigurato nella planimetria. Se infatti quest’ultima è datata e non riporti tutte le variazioni che sono state effettuate nel tempo, di norma il notaio non potrà stipulare finché non viene aggiornata.

Un esempio: il muro spostato

Chiara ha firmato il compromesso con rogito fissato tra due mesi. Il venditore, anni fa, ha spostato un tramezzo per ricavare una cabina armadio e non ha mai aggiornato la planimetria. Se il problema emerge subito, il tecnico ha il tempo per la pratica e l’aggiornamento catastale e il rogito resta alla data prevista. Se emerge una settimana prima, la data quasi certamente salta. Per questo conviene far vedere la planimetria al notaio, e la casa a un tecnico, già nei primi giorni dopo il compromesso. Se la data va comunque rinviata, ecco come spostare la data del rogito senza rischi.

Problemi con il mutuo

Spesso la tempistica di un rogito di compravendita dipende anche dall’eventuale richiesta di un mutuo. In questo caso, occorre anche sottostare alle tempistiche della Banca, alle sue richieste e ai tempi necessari per potere predisporre tutta la documentazione relativa al rogito di mutuo. 

La banca richiede sempre una garanzia per la restituzione della somma di denaro che viene data in prestito. La garanzia classica è la concessione di ipoteca da parte del compratore della casa. Prima di stipulare il mutuo la banca chiede al notaio una relazione preliminare sulla casa, in modo da accertarsi che l’immobile su cui verrà iscritta ipoteca, sia stato acquistato regolarmente e non abbia altri pesi, pignoramenti etc.

È proprio il notaio che grazie alle sue competente nel settore provvederà a fare le visure ipotecarie per poter successivamente predisporre la relazione preliminare da inviare alla banca. I tempi tipici sono spiegati nella pagina su quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito.

Quando si può fare un rogito societario?

I tempi di un rogito societario dipendono molto anche dalla situazione societaria stessa. Ciò vuol dire che non si tratta unitamente di mettere d’accordo le parti e il Notaio, oppure di raccogliere tutta la documentazione. Un atto societario è un atto che viene stipulato in seguito ad una decisione presa in un contesto aziendale e deve trovare il consenso e la collaborazione dei soci, di una eventuale assemblea, del consiglio di amministrazione e di tutti coloro che, a seconda del tipo sociale, abbiano voce in capitolo.

Se si tratta di stipulare un atto costitutivo di società, il rogito si può fare quando i soci costituenti hanno la disponibilità dei conferimenti iniziali (in sostanza, hanno il denaro o beni patrimoniali che costituiranno la ricchezza iniziale della costituenda società). In seguito a ciò, in pochi giorni si può stipulare dal Notaio il rogito.

Dopo il rogito, la società è esistente?

Dopo il rogito, la società di capitali acquista la personalità giuridica nel momento i cui viene iscritta nel Registro delle Imprese; per le società di capitali il notaio deve depositare l’atto costitutivo entro dieci giorni dalla firma. 

Cosa comporta l’iscrizione nel Registro delle imprese della società

Dopo la costituzione della società (sia di persone che di capitali) è necessario presentare esclusivamente in via telematica la comunicazione al Registro delle Imprese della Camera di Commercio competente. Tale comunicazione consente di assolvere con un unico adempimento a tutte le formalità che servono. In particolare saranno attribuiti il codice fiscale e partita iva da parte dell’agenzia delle Entrate, vi sarà l’iscrizione nel registro delle Imprese, saranno soddisfatti gli adempimenti INPS ai fini previdenziali e INAIL ai fini assicurativi.

Quando si può fare un verbale societario?

Quando parliamo di rogito societario, non ci riferiamo soltanto all’atto costitutivo di società. Infatti dal Notaio occorre anche verbalizzare alcune assemblee societarie nelle quali si adottano decisioni particolari, quali aumenti di capitale, riduzioni di capitale, trasformazioni, fusioni e scissioni o anche delle modifiche allo statuto sociale. Ebbene, in questo caso i soci si recano dal Notaio oppure quest’ultimo si reca nella sede della società.

In questo caso, il rogito si può fare quando la società è pronta a deliberare questo tipo di decisione, dopo avere raggruppato tutta la documentazione necessaria, tra cui, quando la decisione riguarda il capitale, l’ultimo bilancio o una situazione patrimoniale aggiornata.

Prima del verbale societario è necessario rispettare dei particolari procedimenti. In particolare nelle società di capitali, come le spa e le srl, è importante rispettare l’iter di convocazione dell’assemblea dei soci. Una volta convocata l’assemblea, prima di redigere il verbale, bisognerà verificare che siano presenti i soci in un numero tale da poter iniziare la discussione e che siano raggiunti i voti necessari per poter deliberare.

Quando il notaio redige il verbale notarile di assemblea

Il notaio può decidere di redigere il verbale di assemblea contestualmente allo svolgimento della stessa o in un successivo momento. Infatti è possibile anche il cosiddetto verbale non contestuale con cui il notaio attesterà tutto quello che è accaduto durante i lavori assembleari, i vari interventi dei soci e le deliberazioni che sono state adottate. In quel caso anche se non sono presenti i soci, sarà presente il Presidente dell’assemblea.

Quando si può fare un rogito di ultima volontà?

Quando parliamo di atto di ultima volontà, ci riferiamo al testamento. In questo caso, non c’è una tempistica precisa perché semplicemente si può sempre fare testamento. A differenza di altri atti nei quali è necessaria una certa preparazione preliminare, sono necessari alcuni colloqui con il Notaio, è necessario preparare la documentazione per il rogito, per il testamento è diverso.

Basta semplicemente che il testatore si rechi dal Notaio e manifesti le sue volontà, in modo che possano essere riprodotte in un rogito pubblico. Spesso bastano pochi colloqui, a volte anche uno solo. Pertanto, il testamento è un rogito che si può fare anche in tempi molto brevi.

La consulenza notarile prima di fare testamento è di primaria importanza. Il testamento è un atto solenne e rappresenta gli ultimi desideri della persona prima che avrà cessato di vivere. Prima di esprimere e manifestare le ultime volontà, è opportuno conoscere cosa può essere inserito nel testamento e in particolare come evitare che possa essere soggetto a contestazioni al momento della morte, quando si aprirà la successione e subentreranno gli eredi scelti dal testatore.

È possibile fare più testamenti

Ciascun individuo può scegliere di fare anche più testamenti. In questo caso alla sua morte andranno considerati tutti. Se il contenuto dei testamenti è incompatibile varrà quello più recente. Si pensi al caso ad esempio in cui in un primo testamento viene assegnata la casa a un figlio e in un secondo testamento la stessa casa viene assegnata ad un altro figlio. Le volontà del testatore sono quindi cambiate nel corso del tempo e sono da considerarsi solo le ultime espresse.

Quando si può cambiare il testamento

La legge lascia ampio spazio alla libertà testamentaria. Ciò vuol dire che ciascuna persona in qualsiasi momento potrà decidere di cambiare le sue volontà o con un nuovo testamento o anche semplicemente esprimendo la volontà di revocare il precedente atto di ultima volontà. A seconda del tipo di testamento che è stato redatto vi sono diverse modalità di revoca, a cui si rinvia nell’apposita sezione per ulteriori approfondimenti.

Qualunque sia l’atto, il modo più rapido per arrivare al rogito è coinvolgere il notaio presto. Con un preventivo notarile si conoscono i costi e i documenti da preparare: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.

Domande frequenti su quando si può fare il rogito

Quando si può fare il rogito di una casa?

Quando il notaio ha ricevuto i documenti e completato le verifiche, la planimetria corrisponde alla casa e, se c’è un mutuo, la banca ha deliberato. Spesso servono da dieci giorni a qualche settimana dalla consegna dei documenti.

Si può fare il rogito prima della data del compromesso?

Sì, se le parti sono d’accordo e tutto è pronto: la data del compromesso è di norma il termine entro cui firmare, non il giorno obbligato.

Cosa può far slittare il rogito?

Soprattutto una planimetria non conforme, lavori da sanare, documenti mancanti o il mutuo non ancora deliberato. Conviene far controllare tutto subito dopo il compromesso.

Si può fare il rogito se la casa ha ancora il mutuo del venditore?

Di norma sì: il debito si estingue con parte del prezzo pagato al rogito e poi si cancella l’ipoteca. Serve il conteggio aggiornato del debito da parte della banca del venditore.

Se la planimetria non è aggiornata si può firmare lo stesso?

Di norma no. La planimetria deve corrispondere allo stato della casa: prima si aggiorna con un tecnico, poi si fissa il rogito.

Quanto tempo ci vuole per fare un testamento dal notaio?

Spesso poco: basta esporre al notaio le proprie volontà, anche in uno o pochi colloqui. Il testamento si può fare e cambiare in qualsiasi momento.

Una società esiste subito dopo il rogito?

La società di capitali acquista la personalità giuridica con l’iscrizione nel Registro delle Imprese; il notaio deposita l’atto costitutivo entro dieci giorni dalla firma.