Agevolazioni prima casa e accorpamento pertinenze

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Acquisto prima casa con pertinenze dal notaio

Comprare la prima casa dal notaio è sicuramente un passo importante nella vita di una persona che richiede la dovuta cautela e l’opportuna analisi dei costi da dover affrontare in termini di tasse e imposte.

Può accadere che la casa sia comprata insieme ad un altro bene immobile come una cantina, un box auto, un box autorimessa, immobili che hanno la funzione di servire il bene principale, ossia l’abitazione.

Che cosa accade qualora si vogliano comprare più beni secondari insieme alla casa, chiamati pertinenziali, e si vogliano accorpare? È possibile usufruire delle agevolazioni fiscali anche in caso di accorpamento? Vediamo cosa è necessario sapere.

Che cos’è una pertinenza di una casa

Spesso si sente parlare dai tecnici del settore di “pertinenza”, senza capire quale sia il reale significato e cosa possa comportare anche in termini fiscali, qualora si acquisti insieme ad una casa.

Quando si parla di pertinenza si fa riferimento a un bene che sia accessorio a un altro, destinato in modo durevole a servizio o ornamento della cosa principale, nella maggior parte dei casi, una casa; non può trattarsi, quindi, di un collegamento che sia solo temporaneo o occasionale.

Per poter essere definita come pertinenza, è necessario che ricorrano due requisiti: il primo consistente nella volontà del proprietario della cosa principale (ad esempio la casa) di mantenere e avere questo collegamento tra i beni, il secondo consistente nell’effettivo collegamento che può esistere, ad esempio, tra una casa e un box auto.

Altro requisito è quello della vicinanza affinché possa instaurarsi questo tipo di legame, altrimenti non può ricavarsene la funzione dell’ornamento e dell’utilità, tipiche delle pertinenze.

Il requisito della vicinanza è sempre stato molto discusso tra gli studiosi del diritto e spesso oggetto di grandi dibattiti soprattutto perché si voleva considerare un bene come pertinenziale per poter risparmiare e usufruire delle agevolazioni fiscali.

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Agevolazioni prima casa: risparmio

Tutti coloro che si accingono a compiere il primo investimento immobiliare, generalmente, richiedono al notaio che stipula il rogito di trasferimento immobiliare, se vi siano delle opportunità di risparmio e se sia possibile quindi accedere alle agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

Prima di analizzare quali sono i requisiti e in che occasione è possibile usufruirne, anche per le pertinenze, è opportuno chiarire la portata del risparmio economico previsto dal legislatore per favorire lo sviluppo del mercato immobiliare.

Nel caso in cui si acquisti da privato, l’imposta di registro non sarà pari al 9%, bensì al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale rimarranno fisse a 50 euro cadauna, se l’operazione non è soggetta a IVA.

Qualora, invece, il venditore sia soggetto a IVA, vi sarà una riduzione dal 10% al 4%, mentre anche questa volta le imposte di registro, catastale e ipotecaria rimarranno fisse a 200 euro ciascuna. Le imposte citate, sia nel primo che nel secondo caso, sono riscosse dal Notaio, in qualità di sostituto di imposta, e versate al momento della registrazione dell’atto.

Agevolazioni prima casa e requisiti

Al fine di comprendere al meglio quando sia possibile usufruire delle agevolazioni prima casa, è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore.

In primo luogo è necessario che chi acquista casa dal notaio non sia titolare del diritto di proprietà di altro immobile situato nello stesso Comune al di là dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione, neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia convolato a nozze.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali, definiti minori, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa in quanto si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

Agevolazioni prima casa e accorpamento pertinenze

Agevolazioni prima casa e pertinenze

Oltre che per l’acquisto di una prima casa le agevolazioni fiscali possono essere richieste anche per le pertinenze, ma solo se appartengano a determinate categorie, ossia per le categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

La categoria catastale deve inoltre essere verificata al momento del rogito e quindi, in conclusione, possono usufruire delle agevolazioni fiscali solo le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali indicate al momento della stipula dell’atto di acquisto e non in un momento successivo.

Accorpamento pertinenze: quali possono avere le agevolazioni fiscali

Per capire cosa si intende per pertinenza è opportuno fare degli esempi: si considerano pertinenze dell’abitazione principale gli immobili che rientrano in determinate categorie catastali come ad esempio C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai; C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse (senza fine di lucro); C/7, tettoie chiuse o aperte.

A seguito di una importante pronuncia giurisprudenziale, l’agevolazione prima casa è ottenibile per l’acquisto di una pluralità di unità immobiliari di natura pertinenziale se l’acquirente dichiara nel contratto di compravendita stipulato dal notaio, l’intenzione di accorparle tra di loro oppure a un’abitazione con la finalità di ampliarla.

Esempio accorpamento pertinenze e agevolazioni prima casa

Al fine di comprendere al meglio quando sia possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa, riportiamo come esempio il caso analizzato in concreto dall’autorità giudiziaria avente ad oggetto l’acquisto di un compendio immobiliare costituito da un’abitazione, un’autorimessa e da due unità immobiliari di categoria C/2; in sede di rogito l’acquirente aveva espresso la volontà di accorparlo a un’abitazione dal medesimo pre-posseduta, allo scopo di ampliarla. L’Agenzia delle Entrate aveva, però, ritenuto non applicabile l’agevolazione con riguardo a una delle due unità immobiliari di categoria C/2.

La sentenza parte dal presupposto dalla possibilità di accedere al bonus prima casa di due o più abitazioni destinate a essere unite (dando vita a un’unica unità immobiliare) oppure sull’acquisto di un’abitazione destinata a essere accorpata ad altra abitazione già di titolarità del medesimo acquirente. In virtù della similitudine tra i vari casi, non può non essere agevolato l’acquisto di una pluralità di pertinenze, se destinate a formare un’unica pertinenza oppure a realizzare un ampliamento di un’abitazione anche se acquistata precedentemente.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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