Si può comprare casa senza busta paga?

• Acquisto casa dal notaio senza busta paga
• Acquirente senza busta paga: ipotesi
• Garanzie offerte da terzi
• Alternative al rogito di mutuo
• Preliminare di acquisto dal notaio
• Le domande di chi compra con un reddito non da dipendente

Acquisto casa dal Notaio senza busta paga

Quando si decide di acquistare una casa occorre considerare la posizione economica dell’acquirente, il quale deve rinvenire la provvista necessaria per pagare il corrispettivo e, quasi sempre, offrire anche delle idonee garanzie relativamente a questo pagamento.

Il metodo principale per comprare casa e pagarla è quello di ricorrere alla concessione di un mutuo, pur essendo ovviamente anche possibile e diffuso il pagamento con denaro già in proprio possesso. Molto spesso però ci si rivolge a una Banca per chiedere una somma a titolo di mutuo, proprio per l’acquisto di una casa.

Si tratta di una procedura standard che consente di iscrivere ipoteca a garanzia del mutuo sulla casa che si sta per acquistare, per offrire appunto una garanzia sul pagamento delle rate. Non sempre, però, è possibile ottenere la concessione del mutuo, perché non si hanno le garanzie da offrire alla Banca, ad esempio una busta paga. La Banca richiede al mutuatario una posizione lavorativa e reddituale stabile, per cui ci si chiede come si possa acquistare casa senza avere una busta paga e una entrata fissa.

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Acquirente senza busta paga: ipotesi

Quando la Banca non concede il mutuo perché l’acquirente non ha una busta paga, sono varie le ipotesi da prospettarsi, anche a seconda della posizione dell’acquirente. Se si tratta di un libero professionista all’inizio della propria attività, ad esempio, potrebbe essere difficile offrire una garanzia reddituale alla Banca e, a cascata, al venditore, per cui possono prospettarsi varie situazioni.

Diversa è l’ipotesi in cui invece ci si trovi di fronte ad un titolare di partita Iva il quale, pur non avendo busta paga, sia un professionista affermato e abbia una situazione reddituale tale da garantire la Banca. In questo ultimo caso, potrebbe anche ottenere la concessione del mutuo, mentre nel primo caso potrebbe essere più complicato.

Le strade da intraprendere sono varie, la prima delle quali sarebbe quella di trovare altri garanti, che offrano alla Banca la sicurezza del pagamento delle rate.

Un’altra possibilità è che un familiare con un reddito entri nel mutuo come cointestatario: in quel caso diventa debitore della Banca insieme a chi compra, come accade nel mutuo intestato ai genitori. Fideiussore e cointestatario non sono la stessa cosa, e la differenza pesa sugli obblighi di ciascuno: è un punto da chiarire con la Banca e con il notaio prima del rogito.

Garanzie offerte da terzi

Se si intende acquistare una casa ma non si riesce a ottenere facilmente un mutuo perché non si è in possesso di busta paga, ci sono varie strade da intraprendere per potere ugualmente portare a termine l’affare. In primo luogo, è possibile offrire alla Banca una garanzia diversa, facendo intervenire nel rogito di mutuo davanti al Notaio anche un fideiussore.

Si tratta di un terzo soggetto che si impegna a garantire l’eventuale mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario obbligato. Ad esempio, il figlio intende acquistare casa, ma non ha una busta paga. Ottiene l’aiuto del padre il quale presenzia al mutuo come garante del figlio. In questo modo la Banca può concedere il mutuo anche se il mutuatario non offre immediata garanzia di pagamento di tutte le rate, non avendo busta paga, ma con la garanzia del padre che si impegna a “coprire” il figlio per l’eventualità che in un mese non abbia la disponibilità.

Fideiussione alla Banca

La fideiussione è un contratto che viene stipulato tra il fideiussore (ad esempio il padre) che garantisce l’adempimento (la restituzione della somma di denaro in prestito) del debitore principale (il figlio che compra la casa), nei confronti del creditore (la Banca).

Nel gergo tecnico si parla di obbligazione accessoria rispetto all’obbligazione principale, ossia il mutuo. Cosa significa? Vuol dire che nel caso in cui venga meno il mutuo, anche la fideiussione si estinguerà, in quanto non rappresenta un rapporto giuridico dotato di una propria autonomia, ma strettamente collegato al mutuo.

Chi paga con la fideiussione

Quando viene data questo tipo di garanzia sia il debitore principale (il figlio) che il fideiussore (il genitore) sono obbligati solidalmente. Questo vuol dire che il creditore potrebbe chiedere indifferentemente l’adempimento al fideiussore o al debitore, a meno che non sia previsto il beneficio di escussione. Ciò vuol dire che le parti possono accordarsi nel senso che il creditore debba prima rivolgersi nei confronti del debitore principale.

È possibile prevedere più fideiussori?

Nessun limite di legge esiste nella possibilità di prevedere più garanti, ossia più fideiussori. Si parla in questo caso di confideiussione e ciascuna persona sarà obbligata per l’intero debito, salvo che sia stato pattuito il beneficio della divisione. Con questo topo di pattuizione, il debito viene praticamente diviso in tante parti quanti sono i fideiussori ed ogni fideiussore può esigere che il creditore riduca l’azione alla parte da lui dovuta.

Durata della fideiussione

Con riferimento alla durata della fideiussione, questa dura per tutto il tempo in cui vive ancora l’obbligazione principale, ossia la restituzione del mutuo da parte del debitore. Nel momento in cui il debito viene pagato e il debitore (figlio) estingue il mutuo, anche il garante fideiussore viene liberato. Se, invece, il debitore (figlio) non paga il suo debito, il creditore (la Banca) può agire nei confronti del garante.

La fideiussione scade anche quando una volta decorso il termine di scadenza previsto nel contratto di mutuo per la restituzione della somma data in prestito, il creditore (la Banca) non agisce nei confronti del debitore (figlio che ha ricevuto la somma in prestito) entro sei mesi. Nel caso di specie per la Banca non sarà più possibile rivolgersi al fideiussore garante.

Il termine dei sei mesi è quello dell’art. 1957 c.c. Nei moduli di fideiussione delle banche si trovano a volte clausole che lo modificano, e sulla loro validità, specie quando il garante è un privato, la Cassazione si è espressa più volte. Sono righe da leggere con calma, ed è buona norma chiarirle con il notaio prima di firmare.

Prima di guardare le strade senza mutuo, ecco come si presentano, in modo semplificato, le possibilità per chi non ha una busta paga.

Alternative al rogito di mutuo

Un’altra ipotesi che si può verificare qualora l’acquirente non sia dotato di busta paga riguarda l’alternativa al mutuo. Chi intende acquistare casa ma non ha la possibilità di accedere a un mutuo, può ugualmente decidere delle alternative contrattuali di comune accordo con la parte venditrice.

Ad esempio, è possibile stipulare un contratto di rent to buy. Altra soluzione potrebbe essere quella di stipulare un leasing abitativo o anche la richiesta di un pagamento a rate, distribuito nel corso del tempo, senza dover quindi affrontare immediatamente un’ingente spesa, sia relativa al prezzo che al pagamento delle imposte e dei costi tipici notarili.

Il rent to buy

Per quanto riguarda il rent to buy colui che intende acquistare casa ha immediatamente la disponibilità materiale e il godimento dell’immobile. Periodicamente paga un canone. La somma che viene solitamente corrisposta mensilmente come canone comprende anche una cifra che costituirà un anticipo sul prezzo quando, alla scadenza fissata nel contratto, dovrà decidere se acquistare o meno l’immobile avendone ricevuto solo il godimento. La trascrizione del contratto lo tutela per tutta la durata, fino a un massimo di dieci anni (d.l. 133/2014, art. 23). In questo caso il bene potrà essere acquistato esercitando il cosiddetto diritto di acquisto, anche chiamato diritto di opzione all’interno del contratto.

Non si tratta di un obbligo, ma di un diritto che ha colui che riceve la casa in godimento. Tale forma contrattuale è nata dalla riluttanza degli istituti di credito di erogare dei mutui.

Leasing abitativo

Un’altra alternativa al mutuo può essere rappresentata dal contratto di leasing abitativo. Si tratta di un’operazione che ha dei caratteri finanziari.

Lo schema di questo contratto, che può sembrare di difficile inquadramento e si presenta come segue: una persona che intende comprare il godimento di bene (utilizzatore) grazie ad un contributo economico fornito da un soggetto abilitato al credito, come una Banca (concedente), che con le proprie risorse finanziarie consente all’utilizzatore di ottenere il godimento del bene. L’ intervento del concedente è decisivo, in quanto senza di esso l’utilizzatore non avrebbe mai potuto ottenere l’immobile.  Il soggetto che gode del bene è tenuto ad un pagamento periodico definito canone che è composto da una doppia componente: in parte dal costo del bene e in parte dagli interessi che deve al soggetto finanziatore, ossia la banca, per aver anticipato i soldi.

Il leasing della casa in cui si va a vivere è regolato dalla legge 208/2015 (art. 1, commi 76-84): l’immobile lo sceglie chi lo abiterà, lo compra la banca o la società di leasing e alla scadenza si può riscattare a un prezzo fissato all’inizio. Anche qui chi finanzia, di norma, guarda se i canoni sono sostenibili, quindi per chi non ha busta paga la domanda sul reddito potrebbe ripresentarsi.

Acquisto a rate dal Notaio

Una possibilità potrebbe essere stipulare con il venditore un contratto di vendita con riserva della proprietà. L’acquirente senza busta paga potrebbe non ottenere la concessione del mutuo ma nello stesso tempo potrebbe avere ugualmente a disposizione denaro per pagare delle rate.

Questo perché spesso la Banca si affida a criteri oggettivi (quale appunto un lavoro che dia busta paga) senza considerare effettivamente la possibilità economica di un determinato soggetto. Per il venditore potrebbe essere indifferente questo dato e potrebbe, pur di vendere, attribuire un bene con riserva della proprietà, ovvero a rate. In questo modo, pur non avendo busta paga e magari non ottenendo il mutuo, l’acquirente può ugualmente impegnarsi ad acquistare una casa.

Si tratta di un metodo utile per potere acquistare una casa senza un immediato esborso di denaro, non avendone la possibilità, accettando però di ottenere la proprietà della casa solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Preliminare di acquisto dal Notaio

Se non si riesce a ottenere il mutuo, essendo senza busta paga, e quindi non si riesce a offrire in un determinato momento una somma di denaro nemmeno a rate, ci si può almeno impegnare ad acquistare successivamente. È possibile stipulare un preliminare di vendita dal Notaio, con il quale l’acquirente consegni una somma a titolo di acconto al promittente venditore. In questo modo, può cercare di ottenere il mutuo nel periodo tra il preliminare e il definitivo.

Per assicurarsi ciò, l’acquirente potrebbe subordinare il contratto preliminare di compravendita alla condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo. In questo modo, l’obbligo di acquistare diventa reale solo nel momento in cui effettivamente l’acquirente riesce a ottenere un mutuo, al quale dovrà seguire il contratto definitivo di compravendita.

Questo anche perché, se ci si obbliga ad acquistare e poi non si ottiene il mutuo, restando inadempienti, è possibile che il venditore faccia causa e ottenga una sentenza sostitutiva del contratto.

La sentenza è prevista dall’art. 2932 c.c.; se è stata versata una caparra confirmatoria, il venditore potrebbe anche recedere e trattenerla (art. 1385 c.c.). Per questo la condizione sul mutuo, i suoi tempi e la caparra sono clausole da scrivere con cura, ed è buona norma parlarne con il notaio prima di firmare.

Le domande di chi compra con un reddito non da dipendente

Sono a partita IVA: cosa guarda la banca al posto della busta paga?

Di norma le dichiarazioni dei redditi degli ultimi anni (spesso due o tre, dipende dalla banca), gli estratti conto e l’iscrizione alla Camera di Commercio o all’albo. Di solito pesa anche la continuità dell’attività. La valutazione è della banca: il notaio, di norma, interviene al rogito, a mutuo già deliberato.

Se mio padre mi fa da garante, la casa diventa anche sua?

No. Il fideiussore garantisce il debito verso la banca ma non compra: proprietario è chi risulta acquirente nell’atto. Diverso è se il genitore acquista anche lui una quota della casa, scelta con effetti diversi, anche fiscali, da valutare con il notaio.

Senza busta paga il rogito costa di più?

Di norma no: onorario e imposte dipendono dalla casa, dal suo valore e dagli atti da firmare, non dal lavoro di chi compra. Le cifre possono cambiare se gli atti diventano due, compravendita e mutuo, o se prima si firma un preliminare dal notaio. Per conoscerle nel proprio caso si può chiedere un preventivo gratuito, che di norma arriva in poche ore.