Comprare una bottega dal notaio, imposte, mutuo e affitto

• Acquisto bottega: come essere sicuri dell'investimento
• Quando contattare il notaio per acquisto bottega
• Tasse e imposte per acquisto bottega
• Quando la bottega si compra insieme alla casa o con il mutuo

La vetrina al piano terra sotto casa, la bottega di quartiere che il vecchio titolare mette in vendita, un locale da affittare come investimento: chi compra una bottega paga imposte diverse da quelle della casa e non può contare né sulle agevolazioni prima casa né sul prezzo-valore. Prima della firma contano soprattutto tre cose: come è accatastata, chi la vende e se è affittata.

Acquisto bottega: come essere sicuri dell'investimento

Uno dei problemi principali quando si decide di comprare una bottega dal notaio è accertarsi che l’immobile possa avere tale destinazione. Pertanto occorre effettuare un preciso controllo in quanto gli immobili sono registrati in Catasto in uno specifico modo, che identifica le caratteristiche, nonché il principale uso a cui sono destinati.

Per avere la certezza che il fabbricato possa essere utilizzato come bottega, è necessario effettuare una visura catastale. Da tale documentazione emergono i dati catastali dell’immobile, ossia le informazioni che identificano l’immobile in maniera inequivocabile e tra questi emerge la cosiddetta categoria catastale. La visura, però, ha valore soprattutto fiscale: la destinazione d’uso che conta per il Comune è quella risultante dai titoli edilizi, ed è buona norma farla verificare a un tecnico prima del compromesso.

Categoria catastale bottega

Quando si parla di categoria catastale si intende un simbolo espresso con una lettera e un numero (ad esempio A/1) che indica la destinazione d'uso dell’unità immobiliare urbana: non esiste una sola categoria catastale, come quella di un immobile ad uso abitativo, ma esistono più categorie catastali che vanno dalla A alla F.

Con riferimento alla bottega, in particolare, tale fabbricato rientra nella categoria catastale lettera C/1, ossia in una sottocategoria degli immobili commerciali: per immobili commerciali si intendono tutti quei locali a uso terziario e commerciale.

Le botteghe artigiane con laboratorio possono invece essere accatastate in C/3, come spiegato nella pagina sull’acquisto di un laboratorio, mentre i locali usati solo come deposito sono di norma in C/2, come per chi compra un magazzino.

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Quando contattare il notaio per acquisto bottega

Nell’immaginario collettivo il notaio è colui che appone una firma in calce all’atto di compravendita immobiliare, pertanto non si ha la piena conoscenza del ruolo che può svolgere nell’ambito di un atto pubblico.

Oltre a ricevere il denaro da versare all’erario, relativo alle tasse e alle imposte connesse al trasferimento della bottega, il notaio svolge anche altre funzioni.

In particolare svolge una fase istruttoria, prodromica, antecedente alla fase del rogito di acquisto, che consiste nell’effettuare una serie di controlli che vengono sintetizzati nella cosiddetta due diligence immobiliare.

Pertanto entrare in contatto con il notaio, fin dalla fase delle trattative, può essere utile per comprendere una serie di elementi che, senza l’intervento di un esperto del settore, non sarebbe possibile scorgere.

Cosa valutare prima di comprare una bottega

Scegliere la bottega giusta da comprare implica una serie di valutazioni da effettuare per evitare che un investimento, con il trascorrere del tempo, si riveli fallimentare.

Oltre ad essere assistiti da un notaio, esperto del settore immobiliare e giuridico, occorre anche considerare l’ambiente circostante, la zona in cui si intende investire e le chance di successo a seguito di indagini di mercato.

Ad esempio, avviare un’attività commerciale in periferia può essere più limitante rispetto ad un’attività commerciale al centro città; per tali ragioni velocizzare o accelerare le trattative, senza avere un quadro chiaro di tutti i fattori dell’investimento, non sempre è consigliato anche perché dovranno affrontarsi delle importanti spese per il rogito.

Se la bottega è affittata, chi compra di norma subentra nel contratto di locazione, e l’inquilino che vi svolge un’attività a contatto con il pubblico può avere un diritto di prelazione: le regole sono nella pagina sulla prelazione dell’inquilino commerciale.

Dove trovare annunci immobiliari per botteghe

Un altro problema da considerare attiene alla ricerca della bottega, sia nel caso si tratti di un investimento nella fase iniziale, sia nel caso in cui, invece, si voglia ampliare la propria attività avendo già botteghe in altre sedi e città.

Una volta individuata la zona preferibile in cui svolgere la propria attività commerciale, è opportuno analizzare e centellinare l’area, al fine di comprendere quale sia la più profittevole: essere attenti ad eventuali annunci immobiliari può essere un’ottima chance per evitare di scegliere la prima occasione trovata.

Tasse e imposte per acquisto bottega

Una preoccupazione molto diffusa è legata alle tasse e alle imposte per l’acquisto di una bottega dal notaio e più in generale di un qualsiasi locale commerciale. In particolare occorre porre una differenza in relazione alla tipologia di venditore: nel caso in cui si tratti di un privato, l’imposta di registro è pari al 9% del prezzo, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna, mentre la vendita non è soggetta a IVA. Il calcolo sul valore catastale, il cosiddetto prezzo-valore, riguarda le abitazioni e le loro pertinenze, non le botteghe.

Mentre se il venditore è un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio, e vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, l’imposta di registro ammonta a 200 euro, l’imposta ipotecaria e catastale sono del 3% e dell’1% del prezzo e l’IVA è del 22%. Negli altri casi la vendita da un’impresa è di norma esente da IVA, salvo che l’impresa scelga di applicarla, ma restano i 200 euro di registro e il 4% tra ipotecaria e catastale.

Un esempio aiuta a capire perché casa e bottega vanno tenute distinte. Nella pagina sui notai di Como, NotaioFacile calcola per una casa con rendita catastale di 700 euro, comprata da un privato, imposte di 1.717 euro con le agevolazioni prima casa e di 8.038 euro senza. Se con lo stesso rogito si compra anche la bottega al piano terra, pagata 60.000 euro, per questa si aggiunge di norma il 9% del prezzo, cioè 5.400 euro, purché nell’atto i due prezzi siano indicati separatamente.

Mutuo per acquisto bottega

Può accadere che non si disponga l’intera somma di denaro per affrontare la spesa dell’acquisto della bottega dal notaio. In tal caso è possibile anche rivolgersi ad un istituto di credito per richiedere un mutuo, ossia ottenere una somma di denaro in prestito proprio per l’acquisto del fabbricato.

In tal caso dovranno stipularsi due atti dinanzi al notaio, l’atto di compravendita e quello del mutuo, pertanto dovrà considerarsi anche il pagamento ulteriore delle spese relative all’atto da stipulare davanti al notaio.

Tuttavia esistono anche altre soluzioni alternative alla concessione del mutuo, qualora non si disponga della somma di denaro sufficiente per pagare il prezzo al venditore e per tali ragioni, il notaio contattato in anticipo, può fare la sua differenza, offrendo un ventaglio delle possibilità e delle soluzioni giuridiche per raggiungere il medesimo obiettivo.

Preventivo notarile acquisto bottega

Nel caso in cui si abbia bisogno di un’idea più chiara delle spese da sostenere, per l’acquisto di una bottega dal notaio, in particolare delle spese e delle imposte da versare nelle mani del notaio al momento del rogito di compravendita immobiliare, è possibile, grazie alla piattaforma di NotaioFacile, richiedere un preventivo notarile gratis, senza assumere alcun impegno e soprattutto senza costi di registrazione o iscrizione alla piattaforma. Indicando se la bottega è affittata e se ci sarà un mutuo, le risposte arrivano di solito in poche ore.

Avere un prospetto delle spese può essere utile ai fini di una migliore definizione del budget: sapere in anticipo quale sarà il sacrificio economico può aiutare ad arrivare al rogito maggiormente consapevoli dell’investimento immobiliare.

Gli imprenditori che si imbattono, infatti, nell’acquisto di un immobile che sarà funzionale alla propria attività devono necessariamente analizzare tutti i costi che ne derivano proprio per sostenere eventuali sacrifici economici con maggiore consapevolezza.

Quando la bottega si compra insieme alla casa o con il mutuo

Casa e bottega comprate con lo stesso rogito: come si calcolano le imposte?

Di norma separatamente: per la casa valgono le regole dell’abitazione, con il prezzo-valore e, se spettano, le agevolazioni prima casa; per la bottega, comprando da un privato, il 9% del prezzo. Per questo nell’atto si indica un prezzo distinto per ciascun immobile: senza prezzi separati, si applicherebbe a tutto l’aliquota più alta (art. 23 del DPR 131/1986).

Con il mutuo per la bottega l’imposta sostitutiva è più bassa?

Di norma sì: per gli immobili non abitativi, come una bottega, l’imposta sostitutiva sul mutuo è dello 0,25% della somma erogata, anche per chi possiede già una casa. Il 2% riguarda invece i mutui per comprare abitazioni senza i requisiti prima casa. Su un mutuo di 80.000 euro, per esempio, sono 200 euro.