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Prima casa cointestata: cosa fare in caso di separazione?

Cosa vuol dire “cointestare” una casa

cosa succede in caso di separazione con la casa cointestataUno dei momenti più importanti nella vita di una coppia, preliminare alla creazione di una famiglia, è l’acquisto di un’abitazione cointestata, cioè quell’acquisto volto a far diventare proprietari in parti uguali i coniugi, in modo che ognuno sia proprietario e titolare di diritti e doveri che spettano nell’ambito dell’amministrazione del proprio patrimonio immobiliare.

Che si tratti di coniugi sposati in regime di comunione legale o di separazione è sempre possibile stabilire la cointestazione di certi beni, purché ciò risulti dall’atto di compravendita stipulato davanti al pubblico ufficiale. È infatti fondamentale che i rapporti patrimoniali attinenti alla proprietà di un immobile (l’abitazione) siano regolati e stipulati mediante atto pubblico (o scrittura privata autenticata dal Notaio), soprattutto se tale acquisto rientra nelle agevolazioni prima casa.

Cointestare una casa, inoltre, implica l’accendere un mutuo con due intestatari, per far fronte alle spese sicuramente ingenti dal punto di vista fiscale e non.

Tenere in considerazione tutti questi aspetti è il primo passo per capire come si distribuisce la ricchezza coniugale.

Qualche premessa sui regimi patrimoniali dei coniugi

È doverosa una premessa sui regimi patrimoniali riconosciuti a chi si sposa.

Se si opta per la comunione legale dei beni, tutto ciò che è stato acquistato durante o subito dopo il matrimonio finirà nel patrimonio comune, ad eccezione di ciò che viene definito dalla legge “bene personale” (artt. 177 e 179 del codice civile). Se invece la scelta è orientata alla separazione dei beni, ogni nuovo acquisto sarà imputato necessariamente al suo titolare e non ad entrambi i coniugi. Nulla vieta, comunque, di poter cambiare regime anche dopo la celebrazione del matrimonio, ovviamente  con la presenza del Notaio.

La casa che costituirà l’abitazione principale dei coniugi può anche prescindere dal regime adottato, semplicemente perché costoro possono istituire un fondo patrimoniale e farvi così rientrare il bene cointestato.

Se le strade si dividono...

Ma che succede se i coniugi decidono di separarsi? E soprattutto, che fine fa l’appartamento cointestato, del quale ragionevolmente si stanno ancora pagando le spese? Inizialmente si devono considerare vari aspetti, il più importante dei quali è la presenza di figli minorenni o non autosufficienti: il giudice, a seconda dei casi, può decidere di assegnare la casa coniugale a quel genitore che provvederà a mantenere detti figli, potendo eventualmente garantire a costui anche un assegno per il mantenimento.

Altrimenti, se questa necessità non c’è, sono tre le alternative possibili:

  1. si potrà optare per la divisione del bene soggetto a comproprietà, in modo che le quote risultanti siano pari a ½ ciascuno;
  2. la proprietà della casa si potrà decidere per accordo tra le parti interessate oppure attraverso il tribunale, ove si deciderà chi acquisirà la quota dell’altro coniuge, liquidandone il valore economico;
  3. si potrà procedere alla vendita all’asta, con successiva distribuzione del ricavato tra i due ex coniugi.

In ogni caso, le spese effettuate durante il matrimonio rientrano nell’impegno volto al sostentamento della famiglia, in quanto tali da considerare irripetibili (cioè non rimborsabili), anche se ci fosse arricchimento per uno dei due coniugi.

In caso di agevolazione prima casa, essa viene meno per effetto della separazione?

Si è portati a ritenere che le agevolazioni prima casa a vantaggio dei due coniugi non vengano meno, nonostante la separazione, se uno dei due cede all’altro l’immobile in questione. Diversamente si deve invece dire per quanto riguarda l’assegnazione o la vendita all’asta: in entrambi i casi, i coniugi decadono da tutti i benefici fiscali relativi alla prima casa.

In poche parole, anche in base agli ultimi indirizzi giurisprudenziali (cfr. Cass. civ. n. 8104 del 29 marzo 2017), si dà parecchia importanza all’interesse degli ex coniugi a gestire il proprio patrimonio anche all’esito delle procedure che vedono la cessazione degli effetti del matrimonio, prevedendo la possibilità di mantenere “in famiglia” la proprietà dell’immobile che un tempo costituì l’unica abitazione di entrambi, in modo da non rinunciare a certi vantaggi fiscali.

E il mutuo cointestato?

Un problema che può presentarsi in sede di separazione, che sia consensuale o giudiziale, riguarda il mutuo stipulato per l’acquisto della casa. Può, per esempio, verificarsi l’ipotesi in cui la casa sia stata intestata ad uno solo, mentre il mutuo ad entrambi, in ragione del contemperamento delle spese necessarie a fronteggiare ogni singolo aspetto della vita coniugale.

Sorgono spontanee alcune domande: che fine fa il mutuo cointestato e a chi spetta l’obbligo di pagare le ultime rate previste?

Sembra pacifico affermare che le vicende personali dei singoli non influenzano in alcun modo il contratto concluso con la banca o con altro istituto di credito autorizzato: esso rimarrà identico e difficilmente si possono ipotizzare modifiche delle clausole precedentemente firmate.

Quello che è sicuro è che il giudice valuterà la possibilità di ridistribuire oneri e risorse finanziarie tenendo conto del soggetto economicamente più svantaggiato e delle spese che ognuno dei coniugi deve sostenere. Un esempio aiuta a capire meglio: se il mantenimento è stato riconosciuto a un coniuge che risulti essere economicamente più debole, ragionevolmente l’assegno si deve parametrare a questo status, ma non si potrà prescindere dal considerare che sull’altro gravano le spese del mutuo.

Che fa il Notaio

Come si è avuto modo di approfondire in altra sede (clicca qui per leggere), il Notaio, nella delicata fase della separazione, ha il compito di consigliare il regime più consono alla equa redistribuzione dei beni. Ha inoltre il compito di procedere alla divisione dell’immobile in comproprietà, qualora l’accordo degli ex coniugi faccia intendere che quella sia la volontà comune. Tali atti richiedono la forma scritta, e debbono rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura autenticata.

Ogni ulteriore accertamento successivo alla cessazione del vincolo matrimoniale dovrà poi essere comunicato all’Ufficiale di Stato civile.

BIBLIOGRAFIA Cass., Sez. Trib. ordinanza n. 7966 del  21 marzo 2019; Cass. civ. n. 8104 del 29 marzo 2017; Cass. civ. n. 22023 del 21 settembre 2017; Cass. civ. n. 5156 del 16 marzo 2016; Cass. civ. n. 13340 del 28 giugno 2016; Cass. civ. n. 16909 del 19 agosto 2015.

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