Casa cointestata e separazione: chi la tiene e come si fa
- Cosa vuol dire “cointestare” una casa
- Qualche premessa sui regimi patrimoniali dei coniugi
- Se le strade si dividono...
- Che fa il notaio
- Domande frequenti sulla casa cointestata in caso di separazione
Cosa vuol dire “cointestare” una casa
Uno dei momenti più importanti nella vita di una coppia, preliminare alla creazione di una famiglia, è l’acquisto di un’abitazione cointestata, cioè quell’acquisto volto a far diventare proprietari in parti uguali i coniugi, in modo che ognuno sia proprietario e titolare di diritti e doveri che spettano nell’ambito dell’amministrazione del proprio patrimonio immobiliare.
Che si tratti di coniugi sposati in regime di comunione legale o di separazione è sempre possibile stabilire la cointestazione di certi beni, purché ciò risulti dall’atto di compravendita stipulato davanti al pubblico ufficiale. È infatti fondamentale che i rapporti patrimoniali attinenti alla proprietà di un immobile (l’abitazione) siano regolati e stipulati mediante atto pubblico (o scrittura privata autenticata dal Notaio), soprattutto se tale acquisto rientra nelle agevolazioni prima casa.
Cointestare una casa, inoltre, spesso si accompagna a un mutuo con due intestatari, per far fronte alle spese sicuramente ingenti dal punto di vista fiscale e non.
Tenere in considerazione tutti questi aspetti è il primo passo per capire come si distribuisce la ricchezza coniugale.
Ci separiamo e la casa è di tutti e due: le strade possibili
Quando una coppia si lascia, la casa comprata insieme è quasi sempre il nodo più difficile. Semplificando molto, queste sono le soluzioni che si incontrano più spesso.
| Soluzione | Cosa succede | Da sapere |
|---|---|---|
| Uno tiene la casa | Rileva la quota dell’altro e lo liquida | Tra coniugi, se il trasferimento è previsto negli accordi di separazione o divorzio, di norma è esente da imposte |
| Si vende a un terzo | Si estingue il mutuo e si divide quello che resta | Serve l’accordo di entrambi per vendere l’intera casa |
| La casa va ai figli | I genitori trasferiscono la casa ai figli, a volte tenendo l’usufrutto | Anche questa scelta può rientrare negli accordi di separazione |
| Si resta comproprietari | La casa può essere assegnata come abitazione al genitore che vive con i figli | L’assegnazione riguarda l’uso, non la proprietà |
| Divisione in tribunale | Senza accordo decide il giudice, fino alla vendita all’asta | Tempi lunghi e prezzo spesso più basso |
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Qualche premessa sui regimi patrimoniali dei coniugi
È doverosa una premessa sui regimi patrimoniali riconosciuti a chi si sposa.
Se si opta per la comunione legale dei beni, tutto ciò che è stato acquistato durante il matrimonio finirà nel patrimonio comune, ad eccezione di ciò che viene definito dalla legge “bene personale” (artt. 177 e 179 del Codice Civile ). Se invece la scelta è orientata alla separazione dei beni, ogni nuovo acquisto sarà imputato necessariamente al suo titolare e non ad entrambi i coniugi. Nulla vieta, comunque, di poter cambiare regime anche dopo la celebrazione del matrimonio, ovviamente con la presenza del Notaio. Le differenze tra i due regimi sono spiegate nella pagina sul regime patrimoniale, mentre chi deve ancora comprare trova come intestare la casa nella guida sull’acquisto della casa in separazione dei beni.
La casa che costituirà l’abitazione principale dei coniugi può anche prescindere dal regime adottato, semplicemente perché costoro possono istituire un fondo patrimoniale e farvi così rientrare il bene cointestato.
Con la separazione personale la comunione legale si scioglie: da quel momento la casa comprata in comunione è di entrambi a metà, come in una normale comproprietà, finché non si decide cosa farne.
Se le strade si dividono...
Ma che succede se i coniugi decidono di separarsi? E soprattutto, che fine fa l’appartamento cointestato, del quale ragionevolmente si stanno ancora pagando le spese? Inizialmente si devono considerare vari aspetti, il più importante dei quali è la presenza di figli minorenni o non autosufficienti: il giudice, a seconda dei casi, può decidere di assegnare la casa coniugale a quel genitore che provvederà a mantenere detti figli, potendo eventualmente garantire a costui anche un assegno per il mantenimento.
Altrimenti, se questa necessità non c’è, sono tre le alternative possibili:
- uno dei due può rilevare la quota dell’altro, pagandogliene il valore, e diventare unico proprietario;
- la proprietà della casa si potrà decidere per accordo tra le parti interessate oppure attraverso il tribunale, ove si deciderà chi acquisirà la quota dell’altro coniuge, liquidandone il valore economico;
- si potrà procedere alla vendita, anche all’asta se si arriva a una divisione in tribunale, con successiva distribuzione del ricavato tra i due ex coniugi.
In ogni caso, le spese effettuate durante il matrimonio rientrano nell’impegno volto al sostentamento della famiglia, in quanto tali da considerare di norma irripetibili (cioè non rimborsabili), anche se ci fosse arricchimento per uno dei due coniugi.
Un esempio con i numeri
Anna e Luca hanno comprato insieme, al 50%, un appartamento che oggi vale 200.000 euro, con 100.000 euro di mutuo ancora da pagare. Si separano e Anna vuole restare nella casa con i figli. Il valore netto è 100.000 euro: la metà di Luca vale quindi 50.000 euro, che Anna gli versa, prendendo su di sé il mutuo residuo, se la banca accetta. Se il trasferimento della quota è previsto nell’accordo di separazione, di norma non si pagano imposta di registro, ipotecaria e catastale: resta l’onorario del notaio. Se la stessa operazione la facessero due conviventi non sposati, sulla quota si pagherebbero le normali imposte di una compravendita, e il riscatto della metà dell’altro seguirebbe le regole spiegate nella pagina su come comprare metà casa cointestata.
Perché conviene mettere la casa negli accordi di separazione
La legge esenta dalle imposte di bollo, di registro e da ogni altra tassa gli atti relativi ai procedimenti di separazione e divorzio. La Cassazione e la stessa Agenzia delle Entrate hanno riconosciuto che l’esenzione copre anche i trasferimenti della casa tra coniugi, o ai figli, quando servono a chiudere in modo stabile la crisi della coppia. Per le unioni civili vale, secondo l’Agenzia, lo stesso principio. Una cosa da sapere: la separazione davanti all’ufficiale di stato civile del Comune non può contenere trasferimenti di immobili, che vanno quindi previsti in un accordo omologato, in una negoziazione assistita o in un atto notarile che vi dia esecuzione. Come impostarlo nel vostro caso è una domanda da fare al notaio prima di firmare l’accordo, non dopo.
In caso di agevolazione prima casa, essa viene meno per effetto della separazione?
Si è portati a ritenere che le agevolazioni prima casa a vantaggio dei due coniugi non vengano meno, nonostante la separazione, se uno dei due cede all’altro l’immobile in questione. Secondo l’Agenzia delle Entrate non si decade nemmeno quando la casa viene venduta a un terzo in esecuzione di un accordo di separazione omologato, anche se in quel caso la vendita al terzo non è esente da imposte. L’assegnazione della casa al genitore che vive con i figli, invece, riguarda solo l’uso e non è un trasferimento della proprietà. Per i casi più particolari, come la vendita all’asta dopo una divisione in tribunale, è bene chiedere al notaio; le regole sono approfondite nella pagina sulle agevolazioni prima casa in caso di separazione.
In poche parole, anche in base agli ultimi indirizzi giurisprudenziali (cfr. Cass. civ. n. 8104 del 29 marzo 2017), si dà parecchia importanza all’interesse degli ex coniugi a gestire il proprio patrimonio anche all’esito delle procedure che vedono la cessazione degli effetti del matrimonio, prevedendo la possibilità di mantenere “in famiglia” la proprietà dell’immobile che un tempo costituì l’unica abitazione di entrambi, in modo da non rinunciare a certi vantaggi fiscali.
E il mutuo cointestato?
Un problema che può presentarsi in sede di separazione, che sia consensuale o giudiziale, riguarda il mutuo stipulato per l’acquisto della casa. Può, per esempio, verificarsi l’ipotesi in cui la casa sia stata intestata ad uno solo, mentre il mutuo ad entrambi, in ragione del contemperamento delle spese necessarie a fronteggiare ogni singolo aspetto della vita coniugale.
Sorgono spontanee alcune domande: che fine fa il mutuo cointestato e a chi spetta l’obbligo di pagare le ultime rate previste?
Sembra pacifico affermare che le vicende personali dei singoli non influenzano in alcun modo il contratto concluso con la banca o con altro istituto di credito autorizzato: esso rimarrà identico e difficilmente si possono ipotizzare modifiche delle clausole precedentemente firmate.
Per uscire davvero dal mutuo servono di norma il consenso della banca a un accollo da parte di chi tiene la casa, oppure un nuovo mutuo intestato a lui solo, anche con una surroga presso un’altra banca. Finché questo non succede, entrambi restano obbligati verso la banca, anche se gli accordi di separazione dicono chi paga le rate.
Quello che è sicuro è che il giudice valuterà la possibilità di ridistribuire oneri e risorse finanziarie tenendo conto del soggetto economicamente più svantaggiato e delle spese che ognuno dei coniugi deve sostenere. Un esempio aiuta a capire meglio: se il mantenimento è stato riconosciuto a un coniuge che risulti essere economicamente più debole, ragionevolmente l’assegno si deve parametrare a questo status, ma non si potrà prescindere dal considerare che sull’altro gravano le spese del mutuo.
Che fa il Notaio
Come si è avuto modo di approfondire nella pagina sui trasferimenti immobiliari in caso di separazione e divorzio, il Notaio, nella delicata fase della separazione, può consigliare la soluzione più consona alla equa redistribuzione dei beni. Può inoltre procedere alla divisione dell’immobile in comproprietà o al trasferimento della quota, qualora l’accordo degli ex coniugi faccia intendere che quella sia la volontà comune. Tali atti richiedono la forma scritta, e debbono rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura autenticata.
Prima di trasferire la casa servono di norma le stesse verifiche di una compravendita: provenienza, ipoteche, conformità catastale e urbanistica. Per sapere quanto costa l’atto nel vostro caso potete chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Ogni ulteriore accertamento successivo alla cessazione del vincolo matrimoniale dovrà poi essere comunicato all’Ufficiale di Stato civile.
BIBLIOGRAFIA Cass., Sez. Trib. ordinanza n. 7966 del 21 marzo 2019; Cass. civ. n. 8104 del 29 marzo 2017; Cass. civ. n. 22023 del 21 settembre 2017; Cass. civ. n. 5156 del 16 marzo 2016; Cass. civ. n. 13340 del 28 giugno 2016; Cass. civ. n. 16909 del 19 2015.
Domande frequenti sulla casa cointestata in caso di separazione
Se ci separiamo, chi tiene la casa cointestata?
Lo decidono i coniugi negli accordi o, senza accordo, il giudice. Di norma uno dei due rileva la quota dell’altro pagandogliene il valore, oppure la casa si vende e si divide il ricavato. Con figli minorenni la casa può essere assegnata come abitazione al genitore con cui vivono.
Come si toglie un intestatario dalla casa cointestata?
Con un atto notarile con cui chi esce trasferisce la propria quota all’altro, di solito in cambio di denaro. Tra coniugi, se l’atto è previsto negli accordi di separazione o divorzio, di norma è esente da imposte.
Il trasferimento della casa nella separazione paga le tasse?
Di norma no: gli atti relativi a separazione e divorzio sono esenti da imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa, e l’esenzione copre anche i trasferimenti della casa tra coniugi o ai figli. Resta l’onorario del notaio.
Con la separazione si perdono le agevolazioni prima casa?
Di norma no, se la casa viene trasferita all’altro coniuge in base agli accordi di separazione. Secondo l’Agenzia delle Entrate non si decade nemmeno vendendola a un terzo in esecuzione di un accordo omologato.
Se la casa è assegnata all’ex, resto proprietario?
Sì. L’assegnazione della casa familiare riguarda l’uso da parte del genitore che vive con i figli, non la proprietà, che resta a chi l’aveva.
Il mutuo cointestato si divide con la separazione?
No. Verso la banca restano obbligati entrambi finché la banca non accetta un accollo o finché il mutuo non viene sostituito da uno nuovo intestato a chi tiene la casa.
Due conviventi con casa cointestata hanno le stesse esenzioni?
Di norma no: l’esenzione riguarda separazione e divorzio e, secondo l’Agenzia, lo scioglimento dell’unione civile. Per i conviventi di fatto il trasferimento della quota segue in genere le imposte di una normale compravendita.
