Preliminare ad effetti anticipati: chiavi prima del rogito
- Che cos’è il preliminare
- Effetti anticipati del definitivo: quando si possono produrre?
- Può un preliminare trasferire la proprietà della casa?
- Preventivo notarile preliminare ad effetti anticipati
- Domande frequenti
Che cos’è il preliminare
L’acquisto di una casa dal notaio non avviene necessariamente in un unico modo, ma può accadere che le parti intendano suddividere l’iter di acquisto in più fasi, prevendendo ad esempio la conclusione di un contratto preliminare, anche chiamato compromesso nel linguaggio corrente.
Con il contratto preliminare entrambe le parti assumono l’obbligo di concludere un contratto ulteriore, il cosiddetto contratto definitivo: in tal caso le prestazioni finali, come il pagamento del prezzo e la consegna della casa, avverranno proprio nell’ultima fase contrattuale e non nel momento in cui viene concluso il preliminare.
Infatti l’obbligo di pagamento del prezzo nasce solo con il contratto definitivo e non con il preliminare, da cui nasce solo l’obbligo di stipulare il definitivo. Vediamo se è possibile già al momento del preliminare anticipare alcuni effetti.
Durante l’uso anticipato della casa: chi paga cosa
| Voce | Chi ne risponde fino al rogito, di norma |
|---|---|
| IMU | Il venditore, che è ancora proprietario. Le parti possono accordarsi su un rimborso. |
| Spese condominiali | Verso il condominio il venditore; tra le parti conviene scrivere chi le paga dal giorno della consegna. |
| Luce, gas, acqua | Chi abita la casa: conviene volturare le utenze alla consegna. |
| Danni e lavori | Va scritto se chi compra può fare lavori e cosa succede se il definitivo non si fa. |
Effetti anticipati: pagamento del prezzo al preliminare
Sebbene esistano delle caratteristiche tipiche del contratto preliminare, come appunto l’assunzione dell’obbligo alla stipula del contratto definitivo, il legislatore non pone dei limiti nell’espressione e manifestazione della volontà delle parti alla previsione di ulteriori patti e l’assunzione di altri obblighi, oltre quelli tipici.
Può, infatti, accadere che al momento della conclusione del preliminare, si decida di prevedere altri accordi aggiuntivi mediante l’assunzione di altri obblighi, anticipando alcuni effetti tipici del contratto definitivo.
La fattispecie più ricorrente è rinvenibile proprio nella vendita immobiliare, in cui l’esecuzione anticipata del definitivo consiste proprio nel pagamento integrale o parziale del prezzo stabilito dalle parti.
Pagare molto prima del rogito, però, espone chi compra: se nel frattempo sulla casa arrivano un’ipoteca o un pignoramento dei creditori del venditore, i soldi sono già stati versati. Quando la somma anticipata è alta conviene quindi valutare la trascrizione del preliminare, oppure lasciare il denaro in deposito presso il notaio fino al definitivo.
Effetti anticipati: consegna delle chiavi
Altro effetto che è possibile anticipare al momento della conclusione del contratto preliminare di vendita attiene proprio alla consegna della casa. Può accadere, ad esempio, che la parte potenziale acquirente abbia la necessità di avere immediatamente la possibilità di utilizzare il bene che in un secondo momento acquisterà.
Questo caso si verifica tutte le volte in cui si vuole occupare l’immobile già al momento della conclusione del preliminare, così come quando chi compra vuole cominciare i lavori di ristrutturazione prima del rogito, per entrare in casa appena possibile.
Pertanto diverse possono essere le casistiche che determinano un anticipo degli effetti al momento della conclusione di un contratto preliminare e pertanto andranno analizzate caso per caso grazie all’iuto di un professionista come il notaio.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Effetti anticipati del definitivo: quando si possono produrre?
Il caso classico del preliminare ad effetti anticipati prevede che in sede di conclusione del preliminare siano previste queste pattuizioni accessorie in cui vengono anticipati degli effetti. Di norma, trattandosi di patti ulteriori e accessori rispetto all’obbligo di stipulare il definitivo, le parti possono concordarli anche in un momento successivo, entro i termini previsti; conviene comunque metterli per iscritto.
Naturalmente questi patti sono strettamente collegati, dal punto di vista funzionale, sia al contratto preliminare, che al contratto definitivo, in quanto fanno parte di un’unica contrattazione, sebbene sia divisa in più fasi, per ragioni di carattere pratico.
Può un preliminare trasferire la proprietà della casa?
La domanda più diffusa quando viene offerta la possibilità alle parti di poter anticipare eventualmente alcuni effetti, al momento della stipula del contratto preliminare, è se tali pattuizioni comportino il trasferimento del diritto di proprietà.
La risposta è negativa in quanto poter avere le chiavi di casa al preliminare non vuol dire diventarne proprietari, non significa quindi che si è già titolari della casa solo perché la si sta utilizzando. Solo al momento del definitivo avverrà il cosiddetto passaggio di proprietà e il compratore potrà essere ritenuto a tutti gli effetti proprietario, anche se già in possesso delle chiavi.
Stesso discorso può applicarsi al pagamento anticipato del prezzo: l’eventuale acconto o caparra, parziale o totale, prevista al preliminare, non implica alcun trasferimento del diritto di proprietà. Sulle somme versate, alla registrazione del preliminare si paga di norma lo 0,5%, che poi si scala dalle imposte del rogito.
Risvolti giuridici preliminare ad effetti anticipati
La questione relativa agli effetti anticipati è stata oggetto di dibattito nel corso degli anni, in quanti in molti si chiedevano come poter inquadrare tale fattispecie dal punto di vista giuridico.
Le Sezioni Unite della Cassazione, nel 2008, hanno chiarito che la consegna della casa prima del rogito non trasferisce il possesso: chi riceve le chiavi ne ha la detenzione, sulla base di un accordo che somiglia a un contratto di comodato, perché il potenziale compratore comincia ad utilizzare il bene senza esserne ancora proprietario. Una conseguenza pratica: chi abita la casa in questo modo non può, per esempio, diventarne proprietario per usucapione.
Stessa analisi è stata eseguita anche per il pagamento anticipato del prezzo al momento della conclusione del preliminare, che si configurerebbe, secondo la stessa impostazione, come un mutuo gratuito, proprio perché il denaro viene versato al promittente venditore, che resta proprietario fino alla stipula del contratto definitivo di vendita. Il caso opposto, quando si firma il rogito ma la casa si consegna dopo, è spiegato nella pagina sull’acquisto con possesso differito. Su come scrivere questi patti è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Preventivo notarile preliminare ad effetti anticipati
Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un prospetto delle spese, relativo al contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati, in particolare conoscere quali sono le tasse e le imposte da versare all’erario, è possibile richiedere gratis un preventivo notarile, senza alcun tipo di impegno, mediante la piattaforma di NotaioFacile, rispondendo alle domande previste nel form e fornendo tutte le informazioni necessarie per consentirne la preparazione.
Il preventivo sarà curato direttamente da un notaio: il servizio infatti consente di entrare in contatto diretto proprio con il professionista che provvederà a scrivere l’atto, evitando intermediari, e di solito la risposta arriva in poche ore.
Conoscere sin dall’inizio quali sono i costi da dover fronteggiare può essere un’informazione utile per la pianificazione del proprio budget, in ogni passo compiuto nell’ambito delle trattative e della contrattazione immobiliare.
Domande frequenti
Se ricevo le chiavi al preliminare, divento proprietario?
No. Si diventa proprietari solo con il rogito. Fino ad allora chi riceve le chiavi ha la detenzione della casa, non la proprietà.
È rischioso pagare tutto il prezzo prima del rogito?
Sì, se il venditore ha debiti: un’ipoteca o un pignoramento arrivati nel frattempo colpirebbero la casa. Conviene trascrivere il preliminare o lasciare il denaro in deposito presso il notaio.
Posso fare lavori nella casa prima del rogito?
Solo se il venditore lo autorizza per iscritto. Conviene scrivere anche cosa succede ai lavori se il definitivo non si fa. È bene chiedere direttamente al notaio.
