Preliminare ad effetti anticipati dal notaio

• Che cos’è il preliminare
• Effetti anticipati del definitivo: quando si possono produrre?
• Può un preliminare trasferire la proprietà della casa?
• Preventivo notarile preliminare ad effetti anticipati

Che cos’è il preliminare

L’acquisto di una casa dal notaio non avviene necessariamente in un unico modo, ma può accadere che le parti intendano suddividere l’iter di acquisto in più fasi, prevendendo ad esempio la conclusione di un contratto preliminare, anche chiamato compromesso nel linguaggio corrente.

Con il contratto preliminare entrambe le parti assumono l’obbligo di concludere un contratto ulteriore, il cosiddetto contratto definitivo: in tal caso le prestazioni finali, come il pagamento del prezzo e il passaggio del possesso, avverranno proprio nell’ultima fase contrattuale e non nel momento in cui viene concluso il compromesso.

Infatti l’obbligo di pagamento del prezzo nasce solo con il contratto definitivo e non con il preliminare, da cui nasce solo l’obbligo di stipulare il definitivo. Vediamo se è possibile già al momento del preliminare anticipare alcuni effetti.

Effetti anticipati: pagamento del prezzo al preliminare

Sebbene esistano delle caratteristiche tipiche del contratto preliminare, come appunto l’assunzione dell’obbligo alla stipula del contratto definitivo, il legislatore non pone dei limiti nell’espressione e manifestazione della volontà delle parti alla previsione di ulteriori patti e l’assunzione di altri obblighi, oltre quelli tipici.

Può, infatti, accadere che al momento della conclusione del preliminare, si decida di prevedere altri accordi aggiuntivi mediante l’assunzione di altri obblighi, anticipando alcuni effetti tipici del contratto definitivo.

La fattispecie più ricorrente è rinvenibile proprio nella vendita immobiliare, in cui l’esecuzione anticipata del definitivo consiste proprio nel pagamento integrale o parziale del prezzo stabilito dalle parti.

Effetti anticipati: trasferimento del possesso materiale

Altro effetto che è possibile anticipare al momento della conclusione del contratto preliminare di vendita attiene proprio all’immissione del possesso. Può accadere, ad esempio, che la parte potenziale acquirente abbia la necessità di avere immediatamente la possibilità di utilizzare il bene che in un secondo momento acquisterà.

Questo caso si verifica tutte le volte in cui si vuole occupare l’immobile già al momento della conclusione del preliminare, così come quando, in sede di acquisto di un’azienda, al fine di poterne usufruire e sfruttarne le potenzialità, sin dall’inizio della contrattazione ne si chieda la disponibilità.

Pertanto diverse possono essere le casistiche che determinano un anticipo degli effetti al momento della conclusione di un contratto preliminare e pertanto andranno analizzate caso per caso grazie all’iuto di un professionista come il notaio.

Effetti anticipati del definitivo: quando si possono produrre?

Il caso classico del preliminare ad effetti anticipati prevede che in sede di conclusione, proprio del compromesso, siano previste queste pattuizioni accessorie in cui vengono anticipati degli effetti. Tuttavia, è opportuno sapere che la Cassazione è intervenuta in merito prevedendo che possono essere anche stipulati in un momento successivo al preliminare, proprio perché trattasi di patti ulteriori e accessori rispetto all’assunzione dell’obbligo di stipulare un contratto definitivo in un secondo momento, entro i termini previsti dalle parti.

Naturalmente questi patti sono strettamente collegati, dal punto di vista funzionale, sia al contratto preliminare, che al contratto definitivo, in quanto fanno parte di un’unica contrattazione, sebbene sia divisa in più fasi, per ragioni di carattere pratico.

Può un preliminare trasferire la proprietà della casa?

La domanda più diffusa quando viene offerta la possibilità alle parti di poter anticipare eventualmente alcuni effetti, al momento della stipula del contratto preliminare, è se tali pattuizioni comportino il trasferimento del diritto di proprietà.

La risposta è negativa in quanto poter avere le chiavi di casa al preliminare non vuol dire diventarne proprietari, non significa quindi che è già titolari della casa solo perché la si sta utilizzando. Nel gergo tecnico giuridico, infatti, si parla di trasferimento del possesso materiale e non giuridico. Solo al momento del definitivo avverrà il cosiddetto passaggio di proprietà e il compratore potrà essere ritenuto a tutti gli effetti proprietario, anche se già in possesso della casa.

Stesso discorso può applicarsi al pagamento anticipato del prezzo: l’eventuale acconto o caparra, parziale o totale, prevista al preliminare, non implica alcun trasferimento del diritto di proprietà.

Risvolti giuridici preliminare ad effetti anticipati

La questione relativa agli effetti anticipati è stata oggetto di dibattito nel corso degli anni, in quanti in molti si chiedevano come poter inquadrare tale fattispecie dal punto di vista giuridico.

In particolare, la consegna dell’immobile non implica trasferimento del possesso, ma rappresenta un’immissione materiale che altro non si configura che come un contratto di comodato, in quanto il potenziale compratore comincia ad utilizzare il bene in maniera del tutto gratuita senza ancora aver corrisposto il prezzo.

Stessa analisi è stata eseguita anche per il pagamento anticipato del prezzo al momento della conclusione del preliminare dal notaio, che si configurerebbe, secondo gli esperti del settore, giuridico come un mutuo gratuito, proprio perché il denaro viene versato al promittente venditore, sebbene sia ancora proprietario, non essendosi ancora verificato il trasferimento del diritto di proprietà, che avverrà solo alla stipula per atto pubblico del contratto definitivo di vendita.

Preventivo notarile preliminare ad effetti anticipati

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Il preventivo sarà curato direttamente da un notaio: il servizio infatti consente di entrare in contatto diretto proprio con il professionista che provvederà a scrivere l’atto, evitando intermediari ed altri esperti del settore.

Conoscere sin dall’inizio quali sono i costi da dover fronteggiare, può essere un’informazione utile per la pianificazione del proprio budget, in modo tale da essere preparati, anche dal punto di vista economico, in ogni passo compiuto nell’ambito delle trattative e della contrattazione immobiliare.