Comprare un seminterrato: abitabilità, imposte e rischi
- Acquisto di un seminterrato dal notaio
- Come scoprire se il seminterrato è abitabile
- Comprare seminterrato da ristrutturare
- Vantaggi del seminterrato
- Svantaggi del seminterrato
- Perché comprare un seminterrato
- Quanto costa un seminterrato dal notaio
- Domande frequenti
Acquisto di un seminterrato dal notaio
Quando si decide di comprare una casa dal notaio diverse possono essere le opzioni da considerare in quanto esistono una molteplicità di costruzioni con differenti caratteristiche che possono essere ad uso abitativo. Naturalmente le differenze tra le varie case determinano anche una variazione del prezzo e dei comfort che possono offrire.
Il seminterrato può essere una soluzione per coloro che intendono risparmiare e non hanno particolari pretese in ordine alla luminosità della casa e ad altri tipi di agi. Vediamo cosa comporta l’acquisto di un seminterrato, i vantaggi, gli svantaggi, nonché i costi.
Prima di tutto: come è accatastato?
Molti seminterrati in vendita sono arredati e abitati, ma sulla carta sono depositi. È la prima cosa da controllare, perché cambia tutto:
| Nella visura risulta | Cosa significa per chi compra |
|---|---|
| Abitazione (per esempio A/2 o A/3), con i titoli edilizi in regola | È una casa a tutti gli effetti: ci si può abitare e, se ci sono i requisiti, si hanno le agevolazioni prima casa. |
| Deposito (C/2), comprato insieme alla propria casa | È una pertinenza: di norma rientra nelle agevolazioni della casa, una per categoria. Non è però un’abitazione. |
| Deposito (C/2), ma usato o venduto come casa | Attenzione: abitarci non è in regola finché non viene trasformato con un titolo edilizio. Il prezzo dovrebbe tenerne conto. |
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Come scoprire se il seminterrato è abitabile
Una delle verifiche da effettuare prima di comprare un seminterrato dal notaio, qualora si abbia come progetto quello di andare ad abitarvi, è la verifica delle condizioni di abitabilità.
È importante quindi controllare come è stato accatastato in quanto la categoria catastale è un indice importante che può sciogliere i dubbi iniziali. Il notaio in questo caso può essere di grande aiuto in quanto può effettuare un controllo al Catasto, tenuto dall’Agenzia delle Entrate, chiamato visura catastale, per verificare se sia accatastato come abitazione. Come funzionano questi controlli è spiegato nella pagina sulle visure del notaio.
La categoria però non basta. Per abitare un locale in regola servono anche i requisiti di altezza, luce e aerazione fissati dalle norme igienico-sanitarie e dai regolamenti locali, e l’agibilità. Nei seminterrati sono proprio questi i punti più delicati.
Visura catastale
Con la visura catastale il notaio potrà accedere a una serie di informazioni indispensabili ai fini del rogito notarile, come i dati catastali, di cui la categoria, la rendita per il calcolo delle imposte e delle tasse e anche altri elementi importanti.
Comprare seminterrato da ristrutturare
Un’altra scelta effettuata con frequenza è quella di comprare un seminterrato dal notaio per ristrutturarlo in secondo momento. Nel mercato immobiliare possono rinvenirsi numerose offerte convenienti a un prezzo al ribasso in virtù delle caratteristiche precarie della costruzione.
Talvolta gli interventi di manutenzione si rivelano essenziali convertendosi in veri e propri lavori strutturali che possano legittimare l’uso del seminterrato in base alle proprie esigenze.
In tal caso sarà necessario rispettare un iter burocratico preciso. Per trasformare un seminterrato in abitazione serve un titolo edilizio del Comune, con l’eventuale pagamento degli oneri, e diverse Regioni hanno leggi specifiche sul recupero dei piani seminterrati, con requisiti propri. Quale titolo serve dipende dai lavori e dalle regole locali: conviene farlo verificare a un tecnico prima di comprare, ed è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi. Un percorso simile è descritto nella pagina su come trasformare un magazzino in abitazione.
Vantaggi del seminterrato
Prima di intraprendere la scelta di comprare un seminterrato dal notaio è opportuno analizzare e verificare gli eventuali vantaggi. Non sempre si sente parlare di comprare un seminterrato per abitarvi, in quanto non sempre hanno le caratteristiche di abitabilità.
Tuttavia l’acquisto degli stessi dal notaio può essere vantaggioso per diverse ragioni: innanzitutto il seminterrato rispetto all’acquisto in condominio ai piani alti, è spesso più indipendente in quanto in molti casi ha un ingresso autonomo con accesso diretto verso l’esterno.
Ciò vuol dire che ci saranno meno spazi da condividere con altre persone e quindi si avrà una maggiore privacy. In secondo luogo i costi sono più vantaggiosi come adesso vedremo.
Svantaggi del seminterrato
Il seminterrato può avere anche degli svantaggi, sebbene il costo possa sembrare più conveniente in quanto inferiore. In particolare possono essere meno luminosi e non è un caso che gli appartamenti che si trovano, ad esempio, nei piani più alti di un condominio sono più luminosi rispetto a un appartamento che si trovi in una zona poco esposta dalla luce.
La vicinanza al suolo di questi fabbricati potrebbe determinare maggiore umidità, e quindi ciò comportare dei costi maggiori per il riscaldamento quotidiano degli ambienti e quindi un aumento dei consumi in termini di energia. In zone soggette ad allagamenti conviene informarsi anche su questo rischio prima di comprare.
Perché comprare un seminterrato
L’acquisto di un seminterrato dal notaio può avere anche un altro scopo, diverso da quello abitativo. Spesso c’è chi decide di comprare questo tipo di costruzione per avere un piccolo spazio da adibire a taverna per gli incontri con i propri amici, o chi decide di utilizzarlo come deposito qualora si abbia già una casa non troppo grande. In questo caso, se si compra insieme alla casa o se ne dichiara il legame con la casa, può essere una pertinenza.
Altra soluzione potrebbe essere quella di adibire tale spazio a palestra o a luogo in cui coltivare le proprie passioni: si pensi a chi abbia la passione per la pittura e la falegnameria, uno spazio del genere sarebbe difficile da ritagliare nella propria abitazione anche per le strumentazioni necessarie per la propria attività.
Comprare seminterrato per investimento
Altra chance potrebbe essere quella di comprare un seminterrato dal notaio al fine di trarne un guadagno. Che vuol dire? Significa che l’acquisto è effettuato in previsione di un investimento immobiliare che consiste nel metterlo a reddito, concedendolo in locazione. Va affittato per l’uso che risulta dai documenti: un deposito si affitta come deposito, non come casa.
Ciò potrebbe essere conveniente in particolari zone in cui la richiesta di depositi, così come di spazi anche non troppo grandi, sia più alta. È infatti opportuno, prima di decidere di compiere un investimento immobiliare di questo tipo, conoscere bene il territorio, anche con le tendenze vigenti al momento dell’acquisto.
Quanto costa un seminterrato dal notaio
A causa delle sue caratteristiche comprare dal notaio un seminterrato può essere particolarmente conveniente. Rispetto ad un altro tipo di abitazione può costare di meno, ma i costi relativi alle spese come tasse e imposte non hanno alcuna differenza rispetto all’acquisto di una casa ordinaria dal notaio se sono inquadrati catastalmente ad uso abitativo. Se invece è un deposito che non viene comprato come pertinenza della propria casa, le agevolazioni prima casa non spettano.
Rivolgersi a un notaio sin dall’inizio per comprendere quali siano i costi da affrontare è sicuramente la soluzione più saggia in quanto avrà anche la possibilità di illustrare lo stato dell’immobile effettuando i controlli del caso.
Tramite questa piattaforma è possibile richiedere gratuitamente un preventivo notarile, senza alcun impegno, entrando in contatto diretto con i notai. Inserendo la città in cui si intende stipulare e il tipo di atto da fare sarà possibile in pochi passaggi richiedere il preventivo allo scopo di avere più chiaro il quadro delle spese, comprensive di tasse e di imposte: di solito i notai rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Si può abitare in un seminterrato accatastato come deposito?
Non in regola. Prima va trasformato in abitazione con un titolo edilizio del Comune, rispettando i requisiti di altezza, luce e aerazione, e poi aggiornato il catasto.
Il seminterrato comprato con la casa ha le agevolazioni prima casa?
Se è un deposito (C/2) e diventa pertinenza della casa, di norma sì, uno solo per categoria. Se invece è lui stesso l’abitazione, valgono le regole normali della prima casa.
Cosa controllare prima di comprare un seminterrato?
La categoria catastale, i titoli edilizi, l’agibilità e l’umidità. Se il venditore lo presenta come casa ma risulta deposito, è bene chiedere direttamente al notaio prima di firmare la proposta.
