Come comprare casa senza garante
- Comprare casa dal notaio
- Prezzo di una casa: quando può essere definito giusto?
- Come avere un prezzo giusto della casa
- Dove si controlla il prezzo prima della proposta
- Prezzo della casa, due domande prima di firmare
Comprare casa dal notaio
Comprare la casa dal notaio è uno dei passi più importanti e dispendiosi, dal punto di vista economico, nella vita di una persona. Spesso è si spaventati dai costi da dover sostenere, in particolare dal prezzo della casa che deve essere corrisposto al venditore.
Cercare di capire se il corrispettivo sia giusto e congruo rispetto allo stato della stessa, così come anche rispetto alle nostre aspettative, non è una valutazione semplice e richiede delle specifiche competenze. Vediamo cosa dover prendere in considerazione per capire se il prezzo della casa richiesto dal suo proprietario può essere definito giusto e proporzionato al suo valore.
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Prezzo di una casa: quando può essere definito giusto?
Comprendere se la casa sia stata valutata in modo giusto ed equo è uno degli step più importanti che, come abbiamo visto, richiede anche l’intervento di esperti del settore immobiliare, come tecnici abilitati e, per gli aspetti giuridici, il notaio, che ciascuno per le proprie competenze potrebbero analizzare la casa sotto molteplici punti di vista.
Non esiste infatti un unico fattore da dover considerare per capire se la casa abbia un prezzo giusto e se il venditore sia realmente onesto nel richiedere una determinata cifra, ma occorre effettuare una serie di controlli già dalla fase delle trattative.
Prezzo casa giusto in base alla zona
Il prezzo può essere definito giusto prendendo in considerazione anche il fattore della zona in cui si trova l’immobile. Non può essere sottovalutata l’area circostante in quanto una casa deve essere analizzata in ogni suo aspetto, ma anche nel contesto in cui si trova.
Una casa sita all’interno di un centro storico, è difficile che abbia lo stesso prezzo di una casa sita in periferia, nonostante abbia la stessa ampiezza, le medesime caratteristiche e la stessa classe energetica. Per tali ragioni non può trascurarsi questo aspetto, potendo emergere delle differenze di prezzo notevoli ed importanti.
Prezzo casa giusto in base allo stato
Il prezzo di una casa può variare anche in base allo stato in cui si trova la casa. Le case in stato di abbandono tendenzialmente hanno un prezzo più basso, così come quelle che hanno una classe energetica non troppo elevata. Tuttavia esistono delle caratteristiche che possono essere verificate semplicemente con un sopralluogo ed altre che richiedono un’indagine più approfondita.
Si pensi al caso dello stato degli impianti: tale problematica non è ravvisabile con una semplice visita alla casa, ma occorrerà informarsi in maniera più dettagliata indagando con il venditore o con chi si occupa della vendita, come ad esempio, l’agenzia immobiliare.
Prezzo casa in base a ipoteca e pignoramenti
Potrebbe accadere di trovare delle case con dei prezzi molto bassi, il cui stato sia perfetto e vanti di molte caratteristiche positive. Talvolta tali prezzi possono rappresentare un campanello di allarme proprio perché le case potrebbero avere un’ipoteca, così come un pignoramento o giudizi in corso. In questo caso le visure ipotecarie e catastali, che di norma il notaio fa prima del rogito, servono proprio a far emergere tali problematiche, come spieghiamo anche nella pagina sulla casa ipotecata.
Prezzo casa in base all’ ecosostenibilità
Sempre più spesso si stanno diffondendo case con delle particolari caratteristiche volte al risparmio energetico e soprattutto alla salvaguardia dell’ambiente. Case green, case ecosostenibili, così come case che ricorrono agli impianti fotovoltaici sono soluzioni abitative molto ambite nel mercato immobiliare e sempre più in rapida ascesa.
Tali tipi di servizi sono tuttavia più costosi proprio perché prevedono anche costi di installazione considerevoli che non sono da sottovalutare.
Come avere un prezzo giusto della casa
Una fase molto importante prima del rogito notarile di acquisto, è quella delle trattative. Durante tale fase sarà possibile entrare in contatto diretto con il venditore in modo da valutare le possibili soluzioni. Talvolta è possibile richiedere una riduzione del prezzo, qualora le caratteristiche sperate non siano soddisfatte: è proprio durante le trattative che occorre prendere accordi su tutti i punti essenziali della compravendita. Oltre alla definizione del prezzo, ad esempio, ci si può accordare nel caso di impianti in pessimo stato, su chi debbano gravare i lavori per far sì che diventino a norma.
In virtù di quanto esposto, sarebbe possibile porgere molti esempi e ciò a confermare come la fase delle trattative possa essere valorizzata anche con l’affiancamento di un notaio, per le questioni di sua competenza.
Dove si controlla il prezzo prima della proposta
Prima di fare la proposta ci sono alcuni riferimenti pubblici. Le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate danno, per ogni zona di ciascun Comune, un valore minimo e uno massimo al metro quadro; il servizio sui valori immobiliari dichiarati, della stessa Agenzia, mostra invece i prezzi scritti negli atti di compravendita, come spieghiamo nella domanda in fondo.
Se si compra con un mutuo, conta poi la perizia della banca: il finanziamento si calcola di norma sul valore stimato dal perito, entro l’80% salvo garanzie integrative (art. 38 del Testo unico bancario e istruzioni della Banca d’Italia). Se la stima è più bassa del prezzo, la differenza resta a carico di chi compra.
Prezzo di 200.000 euro: quanto resta da pagare di tasca propria
Esempio semplificato con un mutuo all’80% del valore di perizia; imposte, notaio e spese del mutuo esclusi.
Per questo il compromesso può essere legato all’ottenimento del mutuo, come raccontiamo nella pagina sul preliminare condizionato al mutuo; chi ha poco da anticipare trova le alternative nella pagina su comprare casa senza anticipo. Il prezzo, infine, dipende anche dalla situazione giuridica della casa, che emerge dalle visure e dai documenti urbanistici.
Tasse e imposte per acquisto casa
Il prezzo non rappresenta l’unica spesa a carico dell’acquirente che dovrà fronteggiare anche le tasse e le imposte da versare all’erario in virtù del trasferimento immobiliare.
Tuttavia il legislatore per favorire il mercato immobiliare e la possibilità di avere una casa tutta propria, ha previsto delle agevolazioni fiscali, conosciute anche come bonus prima casa, che permettono di risparmiare al ricorrere di determinati presupposti che andranno verificati in sede di rogito di acquisto. L’imposta che risente di maggiore sconto è quella di registro che dal 9% diviene del 2%, nel caso in cui il venditore sia esente da Iva. È il caso tipico dell’acquisto da un privato; il calcolo con una casa tipo è nella pagina sulle spese notarili per la prima casa.
Preventivo notarile acquisto casa
Una volta effettuati i dovuti accertamenti, è possibile richiedere tramite la piattaforma di NotaioFacile un preventivo notarile gratuito, per avere un’idea delle spese, in termini di tasse e imposte da dover sostenere, che esulano dal pagamento del prezzo da corrispondere al venditore. Di norma il preventivo arriva in poche ore.
Il carico fiscale nel trasferimento immobiliare spetta solitamente all’acquirente e, per tali ragioni può essere utile confrontarsi direttamente con un notaio per poter mettere da parte il budget necessario per affrontare le spese del rogito.
La piattaforma, oltre ad essere gratuita, dà la possibilità di scegliere il notaio più vicino alla propria zona: consente, infatti, di indicare la città in cui si intende stipulare, in modo tale da poter evitare di perdere tempo e denaro per eventuali spostamenti.
Prezzo della casa, due domande prima di firmare
Dove si vedono i prezzi a cui sono state davvero vendute le case vicine?
Nel servizio dell’Agenzia delle Entrate sui valori immobiliari dichiarati, gratuito e disponibile nell’area riservata del sito con SPID o altre credenziali. Mostra su mappa, in forma anonima, i prezzi indicati negli atti stipulati dal 1° gennaio 2019, con zona OMI, categoria e consistenza catastale; non copre le zone dove vige il sistema tavolare, come le province di Trento e Bolzano.
Se il venditore ha ancora il mutuo, il prezzo dovrebbe essere più basso?
Non necessariamente. Di norma il mutuo del venditore si estingue con una parte del prezzo pagata al rogito e l’ipoteca che lo garantiva si cancella senza costi per lui, con la comunicazione della banca (art. 40-bis del Testo unico bancario). Diverso è il caso di pignoramenti o di ipoteche giudiziali, che vanno affrontati prima della firma.
